【摘 要】近年來，我國開始實行擴大內需的政策，房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，銀行信貸在一定程度推動我國房地產行業(yè)的進一步發(fā)展，但是房地產行業(yè)融資渠道比較單一，導致我國房地產行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)一定的問題。本文對房地產市場成長軌跡進行分析，提出問題，通過問題的分析提出相應的對策。

【關鍵詞】房地產金融；問題；對策

房地產金融是在二次大戰(zhàn)以后形成的，當時西方國家的經濟實現(xiàn)了發(fā)展。如今，人們的生活水平在不斷提升，人們對居住環(huán)境的要求越來越高。自改革開放以來，我國房地產行業(yè)的發(fā)展也非常迅速，其規(guī)模在擴大。由于金融活動的性質和范圍存在一定的差異，房地產金融業(yè)分成廣義和狹義。通常情況下，房地產金融指的是與房地產行業(yè)有關的金融產品和制度。狹義的房地產金融不僅僅包括房地產的開發(fā)，也包括銷售等。

1.我國房地產金融的形成和發(fā)展

我國商品化住房理論是在1987年提出，隨著住房分配制度的發(fā)展，房地產市場已經初具規(guī)模。近年來，我國房改工作不斷的完善，出現(xiàn)了大量的房地產金融業(yè)務。我國從1986年開始，國有的商業(yè)銀行開始辦理房地產開發(fā)貸款。1990年上海開始執(zhí)行住房公積金。1992年工商銀行開設了房地產信貸業(yè)務，完善了抵押貸款的業(yè)務。為了使商業(yè)銀行的房地產信貸業(yè)務進一步發(fā)展。

1997年，泰國泰銖貶值，東南亞進入金融危機。這場金融危機迅速的波及到我國，導致我國市場持續(xù)動蕩。隨后我國進行了城鎮(zhèn)住房改革，從而實現(xiàn)了住房商品化和社會化，完善社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，完善住房建設。我國住房制度的改革改變了傳統(tǒng)的住房實物分配，住房分配朝著社會化的方向發(fā)展，并且建立和完善了住房交易市場。我國的房改工作也已經非常完善，已經出臺了很多規(guī)定。

1999年，在中央經濟工作會議上，提出了擴大內需的重要性。將擴大內需作為經濟增長的重要方式，采取了很多措施擴大內需，中央也出臺了相應的貨幣和財政政策，鼓勵國內投資和消費。人們銀行也積極的相應擴大內需這一政策，他們出臺了《關于鼓勵消費貸款的意見》，從而進一步鼓勵個人住房消費。2000年，國家將擴大內需作為主要的發(fā)展方針，制定了相應的財政政策，重視消費對經濟的帶動，在住房和教育方面非常重視，使貨幣政策的效果進一步發(fā)揮。延長了個人住房貸款的期限，提高了居民住房的支付能力。

近年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，房地產金融業(yè)開始興起，對百姓的住房和消費產生的影響非常大，在一定程度上促進了房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這個背景的基礎上，房地產金融政策也在不斷的完善，已經引起了人們的廣泛關注，金融在房地產行業(yè)中深入。自從2000以來，我國房地產投資的來源中，銀行的來源占據(jù)五分之一左右，在對自籌資金的來源分析中，很多都是個人住房貸款。

在房地產行業(yè)發(fā)展的同時，其他的相關產業(yè)也實現(xiàn)了發(fā)展，如鋼鐵、水泥等行業(yè)也得到了迅速發(fā)展，很多行業(yè)投資非常大，居民消費價格指數(shù)也在提升。自從2008年開始，我國很多地區(qū)的房價在不斷的提升，我國也在進行宏觀調控。為了防止投資性住房需求過熱的情況，防止房地產出現(xiàn)泡沫，房地產才能穩(wěn)定發(fā)展。從2008年開始，房價上漲，國家先后出臺了很多項措施，對房地產信貸業(yè)務進行控制。

2.我國房地產金融存在的問題

在多年的改革和發(fā)展后，銀行信貸促進了我國房地產行業(yè)的發(fā)展，二者之間的聯(lián)系越來越緊密，但是對具體的合作內容分析中，呈現(xiàn)的是資金借貸的關系，不能真正發(fā)展房地產金融行業(yè)。

2.1市場參與主體是商業(yè)銀行

房地產行業(yè)發(fā)展中，參與主體是商業(yè)銀行，但是那些保險公司、房地產信托等不能真正實現(xiàn)意義。銀行的服務受到地域的限制，所以導致全國范圍內的房地產發(fā)展不順利。商業(yè)銀行對我國房地產金融市場具有主導作用，但是金融合力遠遠不夠。

2.2市場深度不夠

我國房地產金融的市場深度不足，僅僅局限在一級市場。現(xiàn)在，我國房地產金融產品主要是貸款業(yè)務，貸款主要運用在房地產開發(fā)和個人住房消費等，這些貸款主要是在一級市場形成，在二級市場的金融產品主要是抵押擔保證券。很多產品現(xiàn)在還處于試驗階段，所以還不能在市場上進行熟練的操縱。

2.3金融產品主要是銀行信貸

在對房地產金融資金來源的分析中，我國55%的資金主要是銀行提供，如果施工企業(yè)采用墊資的方式，也都是采用銀行貸款的方式，其比例高達70%以上。盡管近年來，在住房貸款方面已經制定了政策，個人住房公積金貸款已經提升，但是商業(yè)銀行還是把控房地產金融。

2.4延伸服務水平比較低

在二級市場中，抵押貸款還不是很完善，還不能充分的采用住房貸款證券化，房地產信托業(yè)處于初級階段。個人住房貸款保險產品的類型非常單一，但是也只能辦理房產險，其他的保險品種還處于空白。我國盡管已經有住房置業(yè)保險，但是很多地區(qū)的開展受到限制，而且進展不順利，很多地區(qū)甚至不能形成擔保業(yè)務。個人信用還不能共享，銀行和保險部門之間還不能建立完善的聯(lián)系。

2.5政策性住房金融制度有待于完善

我國的住房公積金制度是在1994年建立，公積金的數(shù)額近年來在不斷的提升。在2005年，我國住房公積金達到近10000億元。住房公積金制度作為一項強制性的政策，使我國房地產行業(yè)可以更加順利發(fā)展，使人們的生活條件得到改善。但是制度本身也存在不足，制度不能完全的公平，住房公積金繳納的主要對象是國家機關和事業(yè)單位，很多外來務工人員和農民不能享受到住房公積金，導致低收入者的權益不能保障。我國也在提升住房公積金制度的普適性，但是還是不能實現(xiàn)全國范圍內的公平。其二，我國住房公積金政策的分配有待公平，由于企業(yè)的性質不同，行業(yè)的內容不同， 職工的收入差距非常大，甚至出現(xiàn)了兩極分化的情況。公積金在繳納的環(huán)節(jié)中，還是采用傳統(tǒng)的方式，在收入分配中出現(xiàn)不公平的情況。其三，住房公積金政策在資金的管理上比較盲目，甚至出現(xiàn)混亂的情況。endprint

2.6制度存在缺陷

我國房地產金融在發(fā)展中，不能建立完善的信用制度，企業(yè)的資質比較差，導致房地產金融實施中產生很多風險。銀行在貸款中，由于企業(yè)不能為他們提供資信資料，導致他們對很多企業(yè)并不放心，房地產行業(yè)由于資金不足導致不能進一步擴大規(guī)模。房地產金融制度的健全性比較差，盡管現(xiàn)在也出臺很多項司法制度，對抵押貸款等進行了約束，但是還是存在不公現(xiàn)象。

3.完善我國房地產金融市場的對策

3.1統(tǒng)籌規(guī)劃

在房地產金融制度建立的環(huán)節(jié)中，應該完善制度，結合我國實際的國情分析，對我國經濟發(fā)展情況和人們的消費觀念進行分析的基礎上，完善房地產金融的發(fā)展。在房地產金融建設的環(huán)節(jié)中，應該結合成功經驗，完善金融制度的安排，完善機構和體系的建立，統(tǒng)籌規(guī)劃，進行合理的安排，從而促進我國房地產金融運作模式的成熟。

3.2積極完善房地產金融市場體系

我國房地產發(fā)展中，銀行系統(tǒng)一直發(fā)揮主導作用，房地產行業(yè)貸款一般都是通過銀行。如今，房地產行業(yè)在不斷發(fā)展，銀行的信貸風險也在不斷產生， 如果風險不能進一步得到控制，那么我國的金融安全也會受到影響。所以，我國應該借鑒成功經驗，完善住房金融機構，建立起完善的信貸機構。使商業(yè)性金融機構的效果充分的發(fā)揮，提升工作人員的素質。

3.3完善監(jiān)管

在進行公積金繳納的環(huán)節(jié)中，應該采用彈性繳納的方式。通過對具體情況的分析，制定職工公積金繳納的政策。如果企業(yè)的經濟效益比較好，那么應該提升員工公積金的繳納率。在貸款使用的環(huán)節(jié)中，可以將公積金應用在購房、租房等。完善公積金的管理，建立完善的管理制度。在公積金的結算中，可以讓商業(yè)銀行負責。

3.4完善創(chuàng)新

如今，商品房的價格越來越高，居民的收入還不能滿足購置商品房。所以，為了進一步促進房地產行業(yè)的發(fā)展，應該完善管理機制。商業(yè)銀行應該完善公積金的管理，放寬居民貸款的條件，使資金使用的效率得到提升。結合居民對資金的使用情況，可以設計更多的貸款類型，針對社會需求的不同，應該設計不同利率的低壓貸款形式。研發(fā)更多的金融工具，可以發(fā)放住房債券的方式，從而促進投資信托業(yè)務的發(fā)展。鼓勵那些信譽比較好的房地產開發(fā)公司借助國外的力量籌集資金，從而促進國內房地產行業(yè)的壯大。

3.5完善住房抵押市場

應該對國際上成功的經驗進行充分的借鑒，完善住房抵押市場，完善商業(yè)銀行住房抵押貸款的流動性。在抵押貸款實施中，要完善保險機構的建立，使金融機構可以放心的發(fā)放住房抵押貸款。充分發(fā)揮資產管理公司的作用，擴大他們的經營范圍，從而完善經營性住房的政策。建立中介保證機構，完善企業(yè)的資質管理，對企業(yè)的信譽定期評估，擴大二級市場。

3.6優(yōu)化制度管理

我國住房金融制度還不是很完善，而且剛開始使用，在個人住房貸款證券化方面的管理中尚存在缺陷，不能進行統(tǒng)一的管理。所以，我國應該對一些成功的經驗進行借鑒，完善金融的制度建設。在抵押貸款中，應該制定法規(guī)，從而規(guī)范市場，通過立法的形式，完善抵押貸款。國家應該制定住房金融法，在抵押貸款發(fā)放之前，應該確定好評級制度，從而使房地產金融市場的秩序更加清晰。完善公積金的管理，對相關的稅收業(yè)務進行整理，完善低收入者的住房補貼制度，完善各項經濟活動，使房地產金融的實效性得到提升。

4.結語

房地產金融是在房地產信托基礎上發(fā)展起來的，為房地產行業(yè)提供金融服務，完善金融的流動。房地產行業(yè)具有金融屬性，所以，其與金融行業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系。如今，房地產行業(yè)在不斷發(fā)展，房地產行業(yè)的規(guī)模在不斷擴大，加快了金融行業(yè)的發(fā)展。金融機構可以充分的吸引外資，促進房地產行業(yè)的模式多元化。房地產金融在金融行業(yè)中已經占據(jù)重要地位，應該努力解決其運行中的問題。

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作者簡介：

劉婧（1987-）女，河南濮陽人，學歷：本科，蘇州貝諾醫(yī)療器械有限公司產品經理，主要研究方向：金融學。endprint