張翠翠

1月5日晚間，“蘭州首個(gè)松綁限購(gòu)政策”出臺(tái)，對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)；繼續(xù)限購(gòu)區(qū)域則取消限購(gòu)社保、納稅證明，但同時(shí)加碼實(shí)施限售，需滿3年才可交易。

此消息迅速登上熱搜榜，可謂給2017年調(diào)控降溫的樓市舒了一口氣。在過去的2017年，為了響應(yīng)“房子是用來住的，不是用來炒的”美好愿景，樓市降溫、打擊投機(jī)炒房行為的政策下發(fā)很多，此次從蘭州開始的“松綁”，是不是給全國(guó)樓市迎來升溫的可能？

本期我們邀請(qǐng)山東財(cái)經(jīng)大學(xué)科研處處長(zhǎng)、山東財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)、二級(jí)教授、博士生導(dǎo)師張志元，談一下“蘭州限購(gòu)松綁”后的“樓市解讀”。

2017年“調(diào)控”后，房地產(chǎn)的“分化局面”

《齊魯周刊》：2017年樓市調(diào)控政策后，2018年樓市迎來什么基本面？

張志元：2017年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后經(jīng)歷了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等調(diào)控洗禮，全國(guó)共有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布250多次調(diào)控政策，涉及129條限購(gòu)政策、169條限貸政策、48個(gè)限售政策等。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年11月份，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。

由此，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同的分化。一，成功地通過新房控制住了二手房的價(jià)格。房?jī)r(jià)的環(huán)比增幅從之前的4%-5%降低了不足2%，而且從一二線城市轉(zhuǎn)移到了三四線城市。熱門城市的房?jī)r(jià)基本處于停漲的階段，北京最為明顯，二手房的價(jià)格累計(jì)下跌了15%-20%。在調(diào)控政策下，新房和二手房產(chǎn)生了價(jià)差，新房的停漲意味著二手房不可能獨(dú)自上漲，并且新房的錨定作用十分顯著。最主要的影響還是表現(xiàn)在預(yù)期上，第一階段是新房停漲拉住二手房?jī)r(jià)格，現(xiàn)階段則是一些二手房房主開始重新向下調(diào)整自己的預(yù)期，新房和二手房之間的價(jià)格差正在縮小，掛牌價(jià)逐步走低就是證明。

二，地王開始消失。2016年全年共產(chǎn)生了336個(gè)地王，平均溢價(jià)達(dá)到了264%。地王的背后都是泛濫的資金。2016年開發(fā)商融資成本比較低，而且由于銷售火爆，現(xiàn)金流總體充沛。但到了2017年，去杠桿是嚴(yán)厲的，資金供給方面，開發(fā)商融資受限，信貸開始重點(diǎn)支持租賃，大房企開始尋求海外融資，中小房企渠道有限，壓力很大。大的房企都開始尋求成本更低的土地，降低負(fù)債。

三，全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)分化明顯，三四線城市成為漲價(jià)的主力軍。其中一線和核心二線城市，在3月份嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)便開始止?jié)q，進(jìn)入下半年，上述城市房?jī)r(jià)則紛紛進(jìn)入下降通道。尤其是在二手房領(lǐng)域，而新房則受政府限價(jià)影響，持續(xù)保持平穩(wěn)。相比一線城市和核心二線城市，絕大多數(shù)三、四線城市在去庫存政策的引領(lǐng)下，年內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)飄紅?！胺诸愓{(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，但隨著三、四線城市基本完成去庫存目標(biāo)，全國(guó)商品房庫存量已降至3年前水平，去庫存政策也逐漸退出，房?jī)r(jià)漲幅開始放緩。

四，房企開始注重長(zhǎng)租領(lǐng)域，租購(gòu)并舉被認(rèn)作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。在租購(gòu)并舉的住房制度環(huán)境下，長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)將得到前所未有的支持與鼓勵(lì)，降低土地價(jià)格、發(fā)展房地產(chǎn)信托基金無疑都是有效的工具，降低土地價(jià)格將使得過低的租金回報(bào)到合理水平，二房地產(chǎn)信托基金則增加其流動(dòng)性，必然吸引更廣泛的社會(huì)資本參與。

樓市調(diào)控進(jìn)入“精準(zhǔn)調(diào)控”階段，從“因城施策”細(xì)化到“一城多策”

《齊魯周刊》：“蘭州限購(gòu)松綁”政策的意義，從熱搜榜第一名則看出，其價(jià)值已經(jīng)跳出了蘭州這一個(gè)城市的地理范疇，變成眾議口中的“難道是全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的開始？”有人追問，其他的城市會(huì)如何跟進(jìn)？更重要的是，被緊急降溫的樓市，是否會(huì)掀起新一輪的漲售潮？

張志元：1月8日，在取消市內(nèi)部分區(qū)域限購(gòu)政策實(shí)行的第一天，蘭州便忙不迭發(fā)布了一份內(nèi)容說明：“此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實(shí)分類調(diào)控、因城施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性?！辈⒃俅蚊鞔_嚴(yán)格商品住房的價(jià)格監(jiān)測(cè)和管控，新房銷售時(shí)售價(jià)不得高于報(bào)備價(jià)格。

事實(shí)上，部分城市所謂的政策“松綁”并不能說明房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)松動(dòng)。從房地產(chǎn)政策的大環(huán)境來看，最近一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)將調(diào)控定調(diào)為“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”。

這剛好對(duì)應(yīng)了此前對(duì)樓市調(diào)控政策“一刀切”的詬病，明顯對(duì)剛需和改善型住房并不友好，而且不因地制宜的樓市調(diào)控，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也有影響。進(jìn)入2018年要重點(diǎn)做好的工作之一就是要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。

所謂實(shí)行“差別化”調(diào)控政策，就是要根據(jù)不同城市的不同需求制定適合這個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)以往推出的調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化。而蘭州也成為首個(gè)按照分類調(diào)控的要求，結(jié)合自身的情況，有選擇地松綁調(diào)控政策的城市。在松綁限購(gòu)政策的同時(shí)，蘭州對(duì)限售政策做了加碼，部分限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房需滿三年才能交易。此舉也是對(duì)炒房行為進(jìn)行有效遏制，有利于更好地落實(shí)中央“房住不炒”的定位。

可以預(yù)見的是，后續(xù)還將會(huì)有城市對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整。但并非政策轉(zhuǎn)向，而是通過差別化的調(diào)控和適度的微調(diào)來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。這也預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控開始進(jìn)入到精準(zhǔn)調(diào)控階段，從以往的“因城施策”細(xì)化到“一城多策”。

2018年的濟(jì)南樓市走向：“西進(jìn)東拓”將成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)

《齊魯周刊》：未來政策已經(jīng)進(jìn)入松綁周期，至于濟(jì)南什么時(shí)候松綁，目前還沒政策出現(xiàn)，但是過去被“調(diào)控”最嚴(yán)的一年，濟(jì)南的剛需市場(chǎng)確實(shí)受到了“打壓”。進(jìn)入2018年，濟(jì)南樓市將呈現(xiàn)哪些變動(dòng)？

張志元：濟(jì)南東部，鳳凰城、中鐵逸都等幾個(gè)不錯(cuò)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從目前來看，這些房產(chǎn)的主要劣勢(shì)在于配套設(shè)施不健全，位置偏遠(yuǎn)，交通不便，但相對(duì)于高新區(qū)的房?jī)r(jià)要低很多，故而很多購(gòu)房者退而求其次。但是伴隨著章丘的撤市設(shè)區(qū)，山東大學(xué)、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)校區(qū)在東部的落成以及輕軌與地鐵的完工，土地都劃歸濟(jì)南市統(tǒng)籌安排，對(duì)接更加融洽，未來的東部將是濟(jì)南的“后花園”。并且東部的土地供給充足，消費(fèi)者的關(guān)注度會(huì)持續(xù)升溫，商品房與商業(yè)地產(chǎn)開始搶灘濟(jì)南東部。

濟(jì)南的西客站一直以來被認(rèn)為是濟(jì)南房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，近幾年西客站房地產(chǎn)市場(chǎng)不容小覷，目前西客站片區(qū)缺少新的樓盤入市，而整體的入住率又變得越來越高，居住與商業(yè)需求角度都有較大缺口。在規(guī)劃之初，西客站片區(qū)定位為齊魯新門戶，市級(jí)公共中心，是以高端商務(wù)、金融商業(yè)、文化會(huì)展為主導(dǎo)功能的復(fù)合型交通樞紐新區(qū)。按照規(guī)劃，青島路和二環(huán)西路將成為城市快速路，另外，規(guī)劃還預(yù)留了軌道交通R1和R2線的控制線。目前宜家家居、麥德龍、濟(jì)南最大的會(huì)展中心、三館都在這里聚集，再伴隨著餐飲、娛樂休閑的地方逐步配套落實(shí)，西客站的房?jī)r(jià)將會(huì)有新一輪的上漲。但目前看西客站的房源供給已經(jīng)十分緊缺。

從目前的形勢(shì)來看，“西進(jìn)東拓”將是未來濟(jì)南新的發(fā)展思路，未來濟(jì)南的城市中心將是“集而奢”的布局，并且中心城區(qū)的房?jī)r(jià)溢價(jià)率已經(jīng)很高，漲幅不會(huì)太大，未來濟(jì)南的東部與西部將是新的投資熱點(diǎn)，西客站的土地供給開始出現(xiàn)緊張，東部由于章丘區(qū)與地鐵的存在，未來將會(huì)有較大的上揚(yáng)，孫村、章丘、西客站片區(qū)或成為未來的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)點(diǎn)。