邵偉

摘要：財務(wù)預(yù)算管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，越來越成為企業(yè)內(nèi)部的關(guān)注焦點。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭壓力越來越大，導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險隨之增加，制約企業(yè)的發(fā)展。目前如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理，確保企業(yè)經(jīng)濟效益，已經(jīng)成為企業(yè)的重要研究課題。本文就對如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理進行分析和探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)預(yù)算管理

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)發(fā)展的目的就是追求利潤的最大化，財務(wù)管理目標(biāo)則是實現(xiàn)最大化的資本利潤，這就需要企業(yè)構(gòu)建系統(tǒng)的資本經(jīng)營機制，按照機制內(nèi)在要求實施運作與資本經(jīng)營。投資風(fēng)險大、建設(shè)周期長、投入資金多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要特征，所以在項目規(guī)劃階段要準(zhǔn)確估算項目的成本費用及投資，以便更好地評價投資決策及經(jīng)濟效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算而言，其內(nèi)容主要涉及資金預(yù)算和損益預(yù)算，其中前者旨在對企業(yè)未來一段時間內(nèi)的現(xiàn)金收支情況進行反映，而后者則是對企業(yè)未來一段時間內(nèi)的生產(chǎn)分配情況及經(jīng)營成果進行反映[1]。一方面，資金預(yù)算?，F(xiàn)金預(yù)算可以分為金流出預(yù)算和現(xiàn)金流入預(yù)算，其中現(xiàn)金流出涵蓋稅費支出、工程建設(shè)支出、銷售費用、綜合地價支出、管理費用、償還銀行貸款支出等；而現(xiàn)金流入涵蓋銀行貸款、銷售回款、其他現(xiàn)金流入等，其中銀行貸款受工程進度與銀行信貸政策的制約，銷售回款受市場環(huán)境、銷售政策、工程節(jié)點等因素的制約。

另一方面，損益預(yù)算。損益預(yù)算涵蓋稅費支出預(yù)算、費用預(yù)算、成本預(yù)算、收入預(yù)算等，其中費用預(yù)算包括財務(wù)預(yù)算、銷售費用和管理費用；稅費預(yù)算包括增值稅、土地增值稅、教育費附加、城市維護建設(shè)稅及其他。通常以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行處理方法為依據(jù)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入時要符合以下標(biāo)準(zhǔn)：①通過客戶驗收后，買賣雙方才能辦妥商品房的移交手續(xù)；②商品房的成本可以進行計量；③房款確信可取得或已經(jīng)取得；④已經(jīng)簽訂商品房的銷售合同；⑤竣工驗收完商品房后，可以獲得竣工備案表。可以說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與各業(yè)務(wù)部門緊密相關(guān)，如成本管理部、工程部、營銷部等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理存在的問題

第一，不能正確認(rèn)識財務(wù)預(yù)算。財務(wù)預(yù)算主要是對企業(yè)今后一段時間內(nèi)的經(jīng)營成果、現(xiàn)金收支情況、財務(wù)狀況進行預(yù)計和反映，但不能以此為依據(jù)片面認(rèn)為財務(wù)預(yù)算只屬于財務(wù)行為，由財務(wù)部門進行控制即可。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算與項目的投融資、工程管理、物資采購、營銷、成本控制等環(huán)節(jié)具有密切的關(guān)系，是相關(guān)管理的集中表現(xiàn)。

第二，流程預(yù)算和年度預(yù)算不協(xié)調(diào)。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的重點在于制定年度財務(wù)報告和年度預(yù)算，沒有深入分析資金運作和項目運作的預(yù)算工作，而項目開發(fā)具有明顯的周期性，投資回收期的長短直接影響企業(yè)的最終效益，所以項目開發(fā)過程的流程預(yù)算至關(guān)重要[2]。有些企業(yè)采用傳統(tǒng)的年度報表方案及年度預(yù)算，不能彰顯出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的全面性及階段性，將年度預(yù)算作為財務(wù)預(yù)算管理的戰(zhàn)略方向，影響企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)。

第三，財務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率不高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同，在財務(wù)預(yù)算執(zhí)行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業(yè)務(wù)部門缺乏較強的預(yù)算執(zhí)行力；二是財務(wù)預(yù)算的制定不夠科學(xué)和客觀，不能對企業(yè)整體的財務(wù)狀況和項目進展情況進行綜合分析，致使實際經(jīng)營情況和財務(wù)預(yù)算編制目標(biāo)分解相互脫離，繼而所做預(yù)算在執(zhí)行中與實際存在較大的偏差。

第四，考核機制缺乏有效性。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的財務(wù)預(yù)算管理考核機制，尚未構(gòu)建嚴(yán)格且系統(tǒng)的責(zé)任制度，并且財務(wù)部門在預(yù)算管理前未簽訂責(zé)任合同，缺乏科學(xué)有效的獎懲制度，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算人員缺乏工作熱情[3]。當(dāng)然在后期考核環(huán)節(jié)，財務(wù)部門往往主動回避業(yè)務(wù)能力及主觀因素等問題，著重強調(diào)政治環(huán)境和市場環(huán)境對預(yù)算結(jié)果的影響、預(yù)算過程中的客觀原因。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的路徑

（一）加強現(xiàn)金流的管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險、高負(fù)債、高利潤的行業(yè)，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理工作中，必須要確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健順暢?，F(xiàn)階段，有些城市的商品住宅成交數(shù)量有所回升，但受限價、限貸、限購等政策因素的限制，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的國內(nèi)資產(chǎn)市場募資、開發(fā)貸款等方面受限，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流趨于緊張狀態(tài)。所以企業(yè)需要做好財務(wù)預(yù)算管理工作，以現(xiàn)金流為重點，科學(xué)支出各項費用，及時回籠收入項目資金，資金優(yōu)先保證項目建設(shè)和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，促進資金利用率的提高。

（二）注重國家政策的變化

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，國家政策的頒布與宏觀經(jīng)濟的調(diào)控極大影響了開發(fā)的成本支出及經(jīng)濟利潤情況，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要密切關(guān)注環(huán)境變化，對政策的變動情況加以了解，優(yōu)化調(diào)整財務(wù)預(yù)算管理項目。同時企業(yè)可以預(yù)測年度財務(wù)狀況或調(diào)控預(yù)算方案圍基礎(chǔ)，對財務(wù)預(yù)算管理工作的有序開展提供有力的保障。

（三）科學(xué)估計損益預(yù)算和現(xiàn)金預(yù)算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)預(yù)算涉及諸多方面，如建安工程費、綜合地價、前期手續(xù)費、項目研發(fā)費等，利用收入成本預(yù)算來科學(xué)規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算分期，做好相應(yīng)地籌資準(zhǔn)備。同時企業(yè)可要求各業(yè)務(wù)部門密切協(xié)商，以各部門的性質(zhì)為依據(jù)進行合理分工，加強財務(wù)編制預(yù)算，具體分工如下：①由于產(chǎn)品的核算周期較長，收入確認(rèn)受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進行凈利、地價等指標(biāo)的預(yù)估，然后通過財務(wù)部、設(shè)計部、項目部等相關(guān)部門的協(xié)商，共同預(yù)算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項目的損益預(yù)算[4]。②營銷部門負(fù)責(zé)銷售回款預(yù)算、銷售費用預(yù)算等資金預(yù)算工作，而工程管理部門負(fù)責(zé)工程建設(shè)資金支出地價支出的編制工作，財務(wù)部門則負(fù)責(zé)稅費支出預(yù)算、償還銀行貸款本息支出預(yù)算的編制工作。endprint

（四）健全財務(wù)預(yù)算考核體系

構(gòu)建完善系統(tǒng)的獎罰和考核制度，比較分析實際執(zhí)行結(jié)果和預(yù)算指標(biāo)值，及時找出和解決問題，完善對預(yù)算工作的管理，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。對于績效考核指標(biāo)而言，其強調(diào)過程性的業(yè)務(wù)指標(biāo)，涉及結(jié)果性預(yù)算數(shù)據(jù)，要求評價影響企業(yè)目標(biāo)的因素，對預(yù)算最終目標(biāo)的實現(xiàn)加以考核[5]。同時以每一責(zé)任單位的特點為基礎(chǔ)，構(gòu)建日常的監(jiān)控制度，通過相應(yīng)的考評和及時的信息反饋，在具體環(huán)節(jié)落實預(yù)算過程，形成科學(xué)的激勵機制。

（五）準(zhǔn)確分解財務(wù)預(yù)算目標(biāo)

首先，按照月份、年份分解預(yù)算項目。以預(yù)計付款金額、工程進度、工程形象進度要求為依據(jù)來劃分總體構(gòu)成的各項科目，根據(jù)項目的開發(fā)周期進行各個月份、年度的分解，在各開發(fā)項目、各單位貫徹落實預(yù)算責(zé)任。其次，按照預(yù)算目標(biāo)構(gòu)成分解項目。①分解成本構(gòu)成時，應(yīng)該根據(jù)分項分部工程來逐步分解配套成本、前期費用、建安工程費用、總和地價、基礎(chǔ)工程費用等項目，然后將其與相關(guān)項目相對應(yīng)，對成本項目加以測算匯總。②分解收入時，必須要與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、擬銷售均價等相符，依次分解，科學(xué)預(yù)測其銷售收入。③針對稅金、貸款利息、管理費用、經(jīng)營費用等，嚴(yán)格按照企業(yè)財務(wù)制度及國家相關(guān)政策進行分析測算，完成測算后要以費用科目為依據(jù)加以匯總。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理屬于一項系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，在企業(yè)管理工作中起著重要的作用，然而在實際管理工作中還存在諸多問題，如不能正確認(rèn)識財務(wù)預(yù)算、流程預(yù)算和年度預(yù)算不協(xié)調(diào)、財務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率不高、考核機制缺乏有效性等，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。針對這種情況，企業(yè)要立足實際，加強現(xiàn)金流的管理，注重國家政策的變化，科學(xué)估計損益預(yù)算和現(xiàn)金預(yù)算，健全財務(wù)預(yù)算考核體系，準(zhǔn)確分解財務(wù)預(yù)算目標(biāo)，有效實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

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（作者單位：昆明發(fā)展投資集團有限公司財務(wù)部）endprint