楊 博

（610500 西南石油大學(xué) 四川 成都）

房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展所衍生出來(lái)的一系列新型法律關(guān)系一直備受矚目，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記就是其中被爭(zhēng)論的問(wèn)題之一。一般情形下，商品房完工前，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并按約定繳納相應(yīng)比例的房款作為首付；之后，就剩余房款的繳納購(gòu)房者會(huì)與按揭銀行簽訂借款合同以及預(yù)購(gòu)商品房抵押合同，作為剩余房款的抵押擔(dān)保；銀行為確保購(gòu)房者按約定歸還本息，通常會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在借款合同中約定：在購(gòu)房者預(yù)購(gòu)的商品房取暫未取得房產(chǎn)證、房屋抵押手續(xù)未辦妥、銀行未取得其他權(quán)利證明前，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的借款本息應(yīng)承擔(dān)階段性的連帶責(zé)任保證。通常，在借款合同生效后，銀行會(huì)按照借款合同約定將貸款一次性劃入開(kāi)發(fā)商銀行賬戶。由于簽訂合同時(shí)商品房未建成，無(wú)法辦理抵押權(quán)登記，為保障銀行將來(lái)請(qǐng)求購(gòu)房人進(jìn)行正式抵押登記權(quán)利的順利實(shí)現(xiàn)，就會(huì)對(duì)預(yù)購(gòu)房抵押權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記。如果一旦借貸雙方出現(xiàn)糾紛，無(wú)過(guò)錯(cuò)銀行方是否能夠?qū)σ呀?jīng)進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的商品房享受優(yōu)先受償權(quán)通常是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，該問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記到底具有何種法律效力？司法實(shí)踐中頻頻出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，本文圍繞預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記實(shí)踐爭(zhēng)議，探討預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力問(wèn)題。

一、我國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記效力判定現(xiàn)狀

由于預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的效力在物權(quán)法中未作明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力爭(zhēng)議主要分為支持銀行行使抵押權(quán)和反對(duì)銀行行使抵押權(quán)兩派。

（一）銀行有權(quán)行使抵押權(quán)

2017年，在原告某股份銀行常德分行與被告劉某借款合同糾紛案中，法院就被告用預(yù)購(gòu)房作抵押向常德分行按揭貸款并辦理抵押權(quán)預(yù)告這一法律事實(shí)，法院判決：當(dāng)時(shí)原被告所簽訂貸款合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，形式與內(nèi)容均合法，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。被告提供房產(chǎn)進(jìn)行抵押并辦理抵押登記，故因此設(shè)立房屋抵押物權(quán)。因貸款合同中約定了被告提供房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，故其不履行債務(wù)時(shí)，原告有權(quán)以該房產(chǎn)拍賣(mài)或折價(jià)后所得款優(yōu)先受償。法院的判決肯定了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與房屋抵押權(quán)登記具有相同的法律效力。

（二）銀行無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)

一般情況下，法院不支持銀行享有抵押權(quán)理由基本一致，抵押權(quán)預(yù)告登記不同于本登記，預(yù)告登記所保障的權(quán)利并非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，本質(zhì)上仍是債權(quán)性質(zhì)。法律賦予預(yù)告登記權(quán)利人享有的未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)以一定的保全效力，僅以保障未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的設(shè)立為限，認(rèn)為辦理抵押權(quán)預(yù)告登記就意味著賦予債權(quán)人對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)，是對(duì)預(yù)告的登記保全效力的曲解。

二、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記效力理論爭(zhēng)議

預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力該如何界定？在法學(xué)界主要有準(zhǔn)物權(quán)效力、債權(quán)效力和無(wú)效抵押三種理論爭(zhēng)議。

（一）準(zhǔn)物權(quán)效力

部分學(xué)者認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)是一種準(zhǔn)物權(quán)，它的法律效力是優(yōu)于債權(quán)，但要弱于抵押、保證、留置、質(zhì)押等擔(dān)保物權(quán)的。因?yàn)樵谏唐贩抠J款抵押合同成立時(shí)，銀行已按照合同約定一次性將全部貸款劃轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商銀行賬戶，可以說(shuō)是權(quán)利人已為獲得物權(quán)保護(hù)而預(yù)先支付了對(duì)價(jià)；再者，預(yù)購(gòu)房雖暫時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)，但其具有開(kāi)發(fā)商總投資和已交付全部土地出讓金所獲得的土地使用權(quán)證書(shū)；另外，根據(jù)《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記在房屋登記簿上予以記載后，權(quán)利人獲得的登記權(quán)利便履行了向社會(huì)公眾公示的程序。根據(jù)我國(guó)法律對(duì)預(yù)告登記的規(guī)定，預(yù)告登記一般具有保全債權(quán)、順位保護(hù)、破產(chǎn)保護(hù)的作用。最后，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)定后，履行期屆滿當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照合同規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)該財(cái)產(chǎn)價(jià)款進(jìn)行優(yōu)先受償。綜上可得出，優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)最主要的權(quán)利。設(shè)定預(yù)告登記抵押制度的根本目的正是為了保護(hù)債權(quán)人和抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)權(quán)利和金融秩序的正常運(yùn)行，維護(hù)商品房購(gòu)房人和貸款銀行的合法權(quán)利。如果僅因?yàn)榈盅何镂慈〉谜降漠a(chǎn)權(quán)證書(shū)，就否定了貸款銀行所享有的抵押權(quán)利，是不公平的。

（二）債權(quán)效力

該觀點(diǎn)的通說(shuō)是預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)具有債權(quán)的效力，目前此觀點(diǎn)被我國(guó)司法審判實(shí)踐采納。物權(quán)是以對(duì)物的直接占有支配為內(nèi)容，而經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)卻仍然是一種請(qǐng)求權(quán)，權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物不享有任何支配意義上的權(quán)利，比如在抵押權(quán)預(yù)告登記情況下，標(biāo)的物本身尚未建成，由此可推支配不能。

（三）無(wú)效抵押

該觀點(diǎn)否認(rèn)了預(yù)購(gòu)商品房作為預(yù)抵押登記有效性，認(rèn)為預(yù)購(gòu)人以開(kāi)發(fā)商（他人）所有的不動(dòng)產(chǎn)為自己借款合同做抵押擔(dān)保，在擔(dān)保物權(quán)理論中是沒(méi)有依據(jù)。在銀行、購(gòu)房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)于按揭購(gòu)房的三方法律關(guān)系中，購(gòu)房人與貸款銀行存在的借貸關(guān)系是為支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的房款，并以所購(gòu)期房為抵押物向銀行進(jìn)行貸款，但開(kāi)發(fā)商的期房卻尚未建成，由此可得商品房所有權(quán)仍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。

三、應(yīng)主張承認(rèn)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的物權(quán)效力

預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)是伴隨著我國(guó)商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生和發(fā)展的，是為了防止私人預(yù)購(gòu)商品房存在的按揭信貸風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)的新型擔(dān)保模式。預(yù)告登記之所以存在諸多爭(zhēng)議，其中重要方面是預(yù)告登記是物權(quán)法和債權(quán)法二者融合的產(chǎn)物，是典型的債權(quán)物權(quán)化制度。正是因?yàn)槠浼婢呶餀?quán)和債權(quán)的特殊性質(zhì)，筆者認(rèn)為為了保障銀行債權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)，是可以突破原有的局限性來(lái)發(fā)揮預(yù)告登記的物權(quán)效力，對(duì)銀行的借貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范的。

通常認(rèn)為預(yù)告登記具有權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力三種效力。我國(guó)目前的立法只體現(xiàn)了權(quán)利保全效力,面對(duì)實(shí)踐中遇到的預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記效力認(rèn)定問(wèn)題，筆者認(rèn)為從保護(hù)銀行債權(quán)、規(guī)避借貸金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范預(yù)購(gòu)商品房借貸制度完善的等多重角度出發(fā)，應(yīng)將預(yù)告登記的順位保全效力納入到立法中去，以推動(dòng)預(yù)購(gòu)商品房制度整體有序運(yùn)行。