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        村集體出租倉庫如何納稅

        2018-01-23 02:48:16
        農(nóng)村財務(wù)會計 2018年1期
        關(guān)鍵詞:教育費稅額營業(yè)稅

        前段時間,本刊編輯部收到一封來自江蘇省鹽城市大豐區(qū)大中鎮(zhèn)阜豐村村民委員會的來信。信中說到,本刊在2015年第10期刊登了《集體房屋租賃收入該怎么納稅》,他們讀后感覺對如何納稅更加清楚了。該村有2萬平方米的倉庫對外出租,是集體主要收入來源。去年地稅局來征收2013-2016年的稅收,對倉庫出租收入按17.6%征稅。他們詢問,這個稅率是怎樣計算出來的?針對村集體出租倉庫行為有什么稅收優(yōu)惠政策嗎?

        村集體出租倉庫要納哪些稅

        目前,不少村集體,特別是城中村、城郊村,都在集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建設(shè)廠房、倉庫等設(shè)施,對外出租,收取租金。這部分租金收入必須按章納稅。

        根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》等稅收管理法律法規(guī),村集體出租倉庫應(yīng)當繳納的稅種及稅率按照以下規(guī)定執(zhí)行:

        (一)增值稅:2016年5月1日之前,按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定,村集體出租倉庫租金收入應(yīng)當按5%稅率征收營業(yè)稅。2016年5月1日起,營業(yè)稅改增值稅(以下簡稱“營改增”)全面推行,之前按照5%稅率征收的營業(yè)稅改為征收增值稅。財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號),其中附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條第二款規(guī)定,提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11%。

        村集體倉庫租賃,屬于不動產(chǎn)租賃,稅率為11%。小規(guī)模納稅人(連續(xù)12個月租賃收入銷售額未達到500萬元)倉庫則適用5%的征收率,按照租金收入5%征收。村集體取得多處房地產(chǎn)租金收入的,應(yīng)當合并計算租金收入,并按月(季)申報。

        (二)城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加:“營改增”之前,城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加都屬于以營業(yè)稅為基數(shù)計算的地稅小種。城市維護建設(shè)稅按照行政區(qū)域區(qū)別稅率,街道按照營業(yè)稅稅額7%征收,其他地區(qū)按照營業(yè)稅稅額5%征收;教育費附加、地方教育附加分別按照營業(yè)稅稅額的3%、2%征收。

        “營改增”后,城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加改為當月申報繳納的增值稅為基數(shù)計算,繳納比例與以營業(yè)稅為計稅基礎(chǔ)的繳納比例一樣。

        (三)房產(chǎn)稅:按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第一條“房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收”,第三條“房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”,第四條“房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%”等相關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,若村集體倉庫坐落在屬于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地上,就需要征收房產(chǎn)稅,其他地域就不用征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按照村集體倉庫租金收入12%征收。

        (四)企業(yè)所得稅:按照應(yīng)納稅所得額的25%征收,由取得收入的村集體自行申報。

        (五)印花稅:按照租金收入0.1%征收。

        (六)地方水利建設(shè)基金:按照租金收入0.1%征收。

        此外,根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》,村集體出租倉庫行為還會產(chǎn)生城鎮(zhèn)土地使用稅,但納稅人不是村集體,而是租用村集體倉庫的個人、公司等組織,以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù),按照各地規(guī)定的不同適用稅額計算征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

        17.6%的稅率是如何計算的

        從來信中可以看出,地稅局補征的是2013-2016年稅收。通過記者進一步了解,該村位于城鄉(xiāng)結(jié)合部,屬建制鎮(zhèn)范圍。在2016年5月1日“營改增”節(jié)點之前,該村需要納稅的稅種應(yīng)該為營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加,免征印花稅和地方水利建設(shè)基金。其中,營業(yè)稅率為5%,房產(chǎn)稅率為12%,城市維護建設(shè)稅率適用“街道按照營業(yè)稅稅額7%征收”條款,教育費附加、地方教育附加分別按照營業(yè)稅稅額的3%、2%征收。

        2016年“營改增”之后,該村為小規(guī)模納稅人,適用5%增值稅率。其他稅種和稅率不變。

        綜上分析,該村出租倉庫收入應(yīng)納稅及稅率分別為:

        1.營業(yè)稅(增值稅)稅率5%

        2.房產(chǎn)稅稅率12%

        3.城市維護建設(shè)稅稅率=營業(yè)稅(增值稅)稅率5%×7%=0.35%

        教育費附加=營業(yè)稅(增值稅)稅率5%×3%=0.15%

        地方教育附加=營業(yè)稅(增值稅)稅率5%×2%=0.1%

        該村出租倉庫收入應(yīng)納稅稅率=5%+12%+0.35%+0.15%+0.1%=17.6%

        需要注意的是,此次地稅局補征的是與出租行為相關(guān)的稅收,不涉及企業(yè)所得稅。村集體應(yīng)當在年終結(jié)算時,將出租倉庫收入與村集體其他收入合并計算應(yīng)納稅所得額,共同計算所得稅額。

        村集體出租倉庫有稅收優(yōu)惠嗎

        截至目前,針對各地村集體經(jīng)濟組織開發(fā)“房產(chǎn)經(jīng)濟”行為,財政部、國家稅務(wù)總局尚未出臺相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策。但為扶持村集體經(jīng)濟發(fā)展壯大,一些地方出臺了相應(yīng)稅收征管地方性優(yōu)惠政策。例如廣東珠海每年從農(nóng)村廠房、商鋪等物業(yè)出租稅費市本級財政留成中,拿出50%追加投入幸福村居建設(shè),各鎮(zhèn)可組織村居通過競爭獲得這些資金。江蘇蘇州一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也將農(nóng)村廠房、商鋪等物業(yè)出租稅費鎮(zhèn)本級財政留成全額返還給村集體。

        此外,按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》相關(guān)規(guī)定,若村集體經(jīng)濟組織為一般納稅人,出租2016年4月30日前取得的倉庫、廠房、商鋪等不動產(chǎn),不適用11%增值稅率,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

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