前段時間，本刊編輯部收到一封來自江蘇省鹽城市大豐區(qū)大中鎮(zhèn)阜豐村村民委員會的來信。信中說到，本刊在2015年第10期刊登了《集體房屋租賃收入該怎么納稅》，他們讀后感覺對如何納稅更加清楚了。該村有2萬平方米的倉庫對外出租，是集體主要收入來源。去年地稅局來征收2013-2016年的稅收，對倉庫出租收入按17.6%征稅。他們詢問，這個稅率是怎樣計算出來的？針對村集體出租倉庫行為有什么稅收優(yōu)惠政策嗎？

村集體出租倉庫要納哪些稅

目前，不少村集體，特別是城中村、城郊村，都在集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建設(shè)廠房、倉庫等設(shè)施，對外出租，收取租金。這部分租金收入必須按章納稅。

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》等稅收管理法律法規(guī)，村集體出租倉庫應(yīng)當繳納的稅種及稅率按照以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）增值稅：2016年5月1日之前，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，村集體出租倉庫租金收入應(yīng)當按5%稅率征收營業(yè)稅。2016年5月1日起，營業(yè)稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）全面推行，之前按照5%稅率征收的營業(yè)稅改為征收增值稅。財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），其中附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條第二款規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

村集體倉庫租賃，屬于不動產(chǎn)租賃，稅率為11%。小規(guī)模納稅人（連續(xù)12個月租賃收入銷售額未達到500萬元）倉庫則適用5%的征收率，按照租金收入5%征收。村集體取得多處房地產(chǎn)租金收入的，應(yīng)當合并計算租金收入，并按月（季）申報。

（二）城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加：“營改增”之前，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加都屬于以營業(yè)稅為基數(shù)計算的地稅小種。城市維護建設(shè)稅按照行政區(qū)域區(qū)別稅率，街道按照營業(yè)稅稅額7%征收，其他地區(qū)按照營業(yè)稅稅額5%征收；教育費附加、地方教育附加分別按照營業(yè)稅稅額的3%、2%征收。

“營改增”后，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加改為當月申報繳納的增值稅為基數(shù)計算，繳納比例與以營業(yè)稅為計稅基礎(chǔ)的繳納比例一樣。

（三）房產(chǎn)稅：按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第一條“房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收”，第三條“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%”等相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，若村集體倉庫坐落在屬于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地上，就需要征收房產(chǎn)稅，其他地域就不用征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按照村集體倉庫租金收入12%征收。

（四）企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%征收，由取得收入的村集體自行申報。

（五）印花稅：按照租金收入0.1%征收。

（六）地方水利建設(shè)基金：按照租金收入0.1%征收。

此外，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，村集體出租倉庫行為還會產(chǎn)生城鎮(zhèn)土地使用稅，但納稅人不是村集體，而是租用村集體倉庫的個人、公司等組織，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照各地規(guī)定的不同適用稅額計算征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

17.6%的稅率是如何計算的

從來信中可以看出，地稅局補征的是2013-2016年稅收。通過記者進一步了解，該村位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬建制鎮(zhèn)范圍。在2016年5月1日“營改增”節(jié)點之前，該村需要納稅的稅種應(yīng)該為營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和地方水利建設(shè)基金。其中，營業(yè)稅率為5%，房產(chǎn)稅率為12%，城市維護建設(shè)稅率適用“街道按照營業(yè)稅稅額7%征收”條款，教育費附加、地方教育附加分別按照營業(yè)稅稅額的3%、2%征收。

2016年“營改增”之后，該村為小規(guī)模納稅人，適用5%增值稅率。其他稅種和稅率不變。

綜上分析，該村出租倉庫收入應(yīng)納稅及稅率分別為：

1.營業(yè)稅（增值稅）稅率5%

2.房產(chǎn)稅稅率12%

3.城市維護建設(shè)稅稅率=營業(yè)稅（增值稅）稅率5%×7%=0.35%

教育費附加=營業(yè)稅（增值稅）稅率5%×3%=0.15%

地方教育附加=營業(yè)稅（增值稅）稅率5%×2%=0.1%

該村出租倉庫收入應(yīng)納稅稅率=5%+12%+0.35%+0.15%+0.1%=17.6%

需要注意的是，此次地稅局補征的是與出租行為相關(guān)的稅收，不涉及企業(yè)所得稅。村集體應(yīng)當在年終結(jié)算時，將出租倉庫收入與村集體其他收入合并計算應(yīng)納稅所得額，共同計算所得稅額。

村集體出租倉庫有稅收優(yōu)惠嗎

截至目前，針對各地村集體經(jīng)濟組織開發(fā)“房產(chǎn)經(jīng)濟”行為，財政部、國家稅務(wù)總局尚未出臺相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策。但為扶持村集體經(jīng)濟發(fā)展壯大，一些地方出臺了相應(yīng)稅收征管地方性優(yōu)惠政策。例如廣東珠海每年從農(nóng)村廠房、商鋪等物業(yè)出租稅費市本級財政留成中，拿出50%追加投入幸福村居建設(shè)，各鎮(zhèn)可組織村居通過競爭獲得這些資金。江蘇蘇州一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也將農(nóng)村廠房、商鋪等物業(yè)出租稅費鎮(zhèn)本級財政留成全額返還給村集體。

此外，按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》相關(guān)規(guī)定，若村集體經(jīng)濟組織為一般納稅人，出租2016年4月30日前取得的倉庫、廠房、商鋪等不動產(chǎn)，不適用11%增值稅率，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。