錢(qián)駿

摘 要：最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，現(xiàn)在已經(jīng)成了我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，許多人紛紛轉(zhuǎn)頭到此行業(yè)發(fā)展。從整體上看，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)有幾個(gè)特點(diǎn)，首先是投資大，其次是風(fēng)險(xiǎn)大，但最重要的是，它所帶來(lái)的利潤(rùn)是其他行業(yè)不能相比的。此項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束的整個(gè)階段都離不開(kāi)大量資金的投入，這些前期的資金從哪來(lái)、它的風(fēng)險(xiǎn)有多大、它最后所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益又如何，這些都是一個(gè)資深房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的。所以，融資能力的高低也象征著房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)。但是現(xiàn)在看來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間較晚、經(jīng)驗(yàn)不足，所以融資能力待提升。本文將會(huì)與實(shí)際相結(jié)合，談一談目前我國(guó)融資的現(xiàn)狀、其目前出現(xiàn)的問(wèn)題和帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及一些解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；問(wèn)題；解決方案

房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的簡(jiǎn)述

在遭到金融危機(jī)的沖擊以及國(guó)內(nèi)政策調(diào)整的情況下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的需求量變小，由于自身現(xiàn)有的融資方法已經(jīng)不能滿足企業(yè)的發(fā)展，所以目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始探索新的融資方法，希望能夠得到足夠的財(cái)力來(lái)滿足自身的需求。但是，現(xiàn)如今我國(guó)的房地產(chǎn)由于一直升溫而過(guò)早地暴露出了發(fā)展過(guò)快的一些問(wèn)題，國(guó)家為了降溫，出臺(tái)了一系列政策以及進(jìn)行宏觀調(diào)控來(lái)限制金融機(jī)構(gòu)，使房地產(chǎn)無(wú)法達(dá)到融資條件。因此，現(xiàn)如今房地產(chǎn)必須尋找其他低成本的融資方式，改變對(duì)傳統(tǒng)融資方式的依賴。但目前，如何創(chuàng)新融資方式、減小風(fēng)險(xiǎn)成了房地產(chǎn)企業(yè)家頭疼的問(wèn)題。下面簡(jiǎn)要概述一下現(xiàn)在比較熱門(mén)的融資方式。

內(nèi)部融資

內(nèi)部融資主要指的是企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)轉(zhuǎn)所積累下來(lái)的利潤(rùn)資金；其次是企業(yè)的預(yù)收資金，它的主要來(lái)源包括人們購(gòu)房時(shí)所提交的定金、債券等；最后是集資形式，其主要向企業(yè)的員工募集資金，在事后給員工一些額外的利潤(rùn)。內(nèi)部融資方式可以在一定程度上滿足企業(yè)的部分生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

外部融資

外部融資即從企業(yè)的外部獲取資金，主要通過(guò)債務(wù)融資的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。債務(wù)融資現(xiàn)如今是各大房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式之一，債務(wù)融資是指銀行等金融企業(yè)通過(guò)貸款或債券等方式融入資金，如果你使用債務(wù)性融資，那么你必須支付一部分的本金，并且最后還要繳納一些利息，這是一把雙刃劍；對(duì)于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，則需要選擇一些成本較小、風(fēng)險(xiǎn)較低的債務(wù)性融資方案。

房地產(chǎn)融資目前存在的問(wèn)題

融資方式過(guò)于單一

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多通過(guò)銀行來(lái)貸款，但是由于銀行需要30%的本金，這使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法滿足這項(xiàng)要求，這種渠道嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，雖然國(guó)家對(duì)此進(jìn)行了調(diào)控，但銀行貸款仍然是最重要的渠道。所以，這項(xiàng)融資渠道一旦遇冷，銀行絕對(duì)會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的損失。

不同地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平差異大且信用差的現(xiàn)象嚴(yán)重

現(xiàn)如今，我國(guó)沿海城市的融資水平明顯比大陸內(nèi)地要高，造成這種現(xiàn)象的原因主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，因此，目前會(huì)存在這樣一種現(xiàn)象：如果一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)的融資水平就會(huì)越高。同時(shí)，一家國(guó)產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民營(yíng)房地產(chǎn)。但現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較小，無(wú)力承擔(dān)其銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這導(dǎo)致他們的不良記錄增多，信用也比較低。

法律制度制約了房地產(chǎn)融資的發(fā)展

為了促進(jìn)國(guó)家的發(fā)展，國(guó)家頒發(fā)了許多相關(guān)的法律，但是這些法律的某些條令模糊不清，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有相關(guān)的法律作為支撐，在貸款時(shí)的利益關(guān)系總是模糊不清。所以，要盡快研制相關(guān)法律，為房地產(chǎn)企業(yè)提供法律基礎(chǔ)。

對(duì)融資問(wèn)題的相關(guān)措施

打造多元化的融資方式

通過(guò)上述分析可知，現(xiàn)如今房地產(chǎn)的融資方式比較單一，對(duì)銀行貸款方式過(guò)度依賴，同時(shí)，其創(chuàng)新能力太低。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要大力創(chuàng)新，通過(guò)自己的現(xiàn)有資金，對(duì)整個(gè)企業(yè)的融資方式進(jìn)行拓展，打造一個(gè)穩(wěn)定的、具有創(chuàng)新性的、多元化的融資模式，這樣既能降低風(fēng)險(xiǎn)，又可以減輕企業(yè)的債務(wù)。

改善公司的資本結(jié)構(gòu)

現(xiàn)如今房地產(chǎn)公司的融資特點(diǎn)比較單一，只能通過(guò)銷售來(lái)賺取利潤(rùn)，并且沒(méi)有其他的融資手段，這使得企業(yè)處在較大的風(fēng)險(xiǎn)中，一旦產(chǎn)生意外，則負(fù)債累累。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該合理運(yùn)用債務(wù)融資和股市融資的特點(diǎn)，改善公司的資本結(jié)構(gòu)，避免風(fēng)險(xiǎn)。

完善相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)

如果想使房地產(chǎn)融資體系在我國(guó)發(fā)展下去，必須有相應(yīng)的法律法規(guī)作為支撐。所以，我們現(xiàn)在必須要積極完善有關(guān)法律，讓房地產(chǎn)的地位得以確立。同時(shí)，我們也應(yīng)借鑒外國(guó)有關(guān)方面的法律法規(guī)，因?yàn)樗麄兊姆杀任覀兊母油晟?。用法律?lái)約束房地產(chǎn)暴漲的同時(shí)，也要讓其更加完備。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)較低的成本來(lái)獲得融資，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)極為重要的。所以，融資模式至關(guān)重要，這是其能夠繼續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中會(huì)受到成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、資金來(lái)源不可靠等多種因素的影響，所以，企業(yè)需要結(jié)合自身的條件進(jìn)行合理的分析，制定符合自己的融資模式。

（作者單位：南通市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司）

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