馬藝萌

南京理工大學(xué)知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院，江蘇 南京 210094

在近二十年的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展周期中，出現(xiàn)了很多新興商業(yè)地產(chǎn)模式如預(yù)租、包租、先租后售等各種形式。這些現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)模式彌補(bǔ)了傳統(tǒng)模式產(chǎn)權(quán)分散、升值空間有限的缺點(diǎn)，采用先確定承租客戶需求，再按其需求定制地產(chǎn)的模式，使出租方和承租方雙方收益大大增加。預(yù)租作為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)模式最重要的一種，在許多城市已開(kāi)始采用，其發(fā)展會(huì)成為必然趨勢(shì)，但是，預(yù)租雖然普遍存在，在法律上卻幾乎是空白的，因此探討如何利用法律管理商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租問(wèn)題就顯得尤為重要。

一、商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租概述

商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房建成之前，與承租人訂立的商品房租賃預(yù)約協(xié)議，承租人預(yù)先支付部分租金或繳納保證金。此種模式發(fā)展規(guī)模最大且最為著名的就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式。

在法律規(guī)范方面，此前只有《上海市商品房預(yù)租試行辦法》這一地方性法規(guī)，所以在全國(guó)層面對(duì)于商品房預(yù)租的規(guī)定存在著巨大的法律空白。雖然反對(duì)的聲音認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第53條有關(guān)房屋的出租人必須是房屋的所有權(quán)人的規(guī)定，但是實(shí)踐中，預(yù)租已經(jīng)大量存在并且相關(guān)司法判決都認(rèn)定了預(yù)租合同的合法有效性。從“北京某俱樂(lè)部有限公司與北京某廣場(chǎng)發(fā)展有限公司房屋租賃糾紛案”到“上海某大廈訴某保險(xiǎn)股份有限公司保險(xiǎn)合同返還保險(xiǎn)費(fèi)糾紛案”等案件，法院都判定符合相關(guān)條件的商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租合同系雙方真實(shí)意思表示，屬于有效合同。

二、設(shè)立商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租登記制度的必要性

(一)避免善意第三人受損，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租中，該預(yù)租權(quán)利并不以占有該商品房為前提。因而預(yù)租人所享有的預(yù)租請(qǐng)求權(quán)并不能通過(guò)占有等明顯方式向公眾體現(xiàn)，則善意第三人從外在表征難以判斷該商品房是否具有權(quán)利瑕疵，容易產(chǎn)生類似房屋買賣中“一房二賣”的現(xiàn)象。除善意第三人，預(yù)租人的權(quán)利也極有可能受損，而建立商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租登記制度則可以起到權(quán)利確認(rèn)和公示功能，保障善意第三人與預(yù)租人的權(quán)利。

(二)保護(hù)交易安全和維護(hù)市場(chǎng)秩序的功能

商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租合同屬于附期限的合同。開(kāi)發(fā)商與預(yù)租人在未來(lái)某一期限內(nèi)正式簽訂租賃合同，因此預(yù)租人所享有的請(qǐng)求權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)。因?yàn)槲次锘噪y以有對(duì)抗效力，主動(dòng)權(quán)傾斜在出租人一方，故需要通過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租登記制度保障預(yù)承租人的合法權(quán)益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租登記制度的確立與完善

關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)售登記制度，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條和第13條明確了預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。對(duì)比預(yù)售登記制度的登記對(duì)抗主義，預(yù)租登記制度的主要目的是證明預(yù)租人預(yù)租請(qǐng)求權(quán)的契約關(guān)系確實(shí)存在，并通過(guò)公開(kāi)這種契約關(guān)系，使公眾了解該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，以維護(hù)交易安全。筆者認(rèn)為預(yù)租登記制度應(yīng)與預(yù)售登記制度不同，宜采用登記生效主義，具體如下：

首先，商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)租多集中在上海等發(fā)達(dá)城市，且集中在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等世界大型企業(yè)之間，地域范疇和行業(yè)門檻都相對(duì)較高，并不是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都采用這樣一種新興的訂單式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。而商品房預(yù)售廣泛存在于大眾的生活之中，地域范疇廣、門檻低，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了融資需要都采用預(yù)售方式。由此決定了房屋預(yù)售與房屋預(yù)租本質(zhì)的不同，房屋預(yù)租實(shí)現(xiàn)登記生效主義的法律成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)售登記，且簡(jiǎn)便易于實(shí)施。

其次，伴隨著城市化進(jìn)程，人口流動(dòng)不斷加快，房屋租賃市場(chǎng)顯示出紛繁復(fù)雜的態(tài)勢(shì)，即便出臺(tái)了多部法律法規(guī)，還是存在許多違反房地產(chǎn)法律法規(guī)，鉆法律空子的不法現(xiàn)象。即便登記生效主義缺乏必要的靈活性，有公權(quán)對(duì)私權(quán)的造成干涉的嫌疑，但是基于大環(huán)境下規(guī)制房地產(chǎn)預(yù)租市場(chǎng)的需要，應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)租登記采取實(shí)質(zhì)審查：查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商提供的權(quán)屬證明和其他材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)訊問(wèn)雙方當(dāng)事人，如實(shí)、及時(shí)的登記有關(guān)事項(xiàng)。

總體而言，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)預(yù)售這一新興房地產(chǎn)商業(yè)模式，應(yīng)該確定以登記生效主義為核心的登記制度，對(duì)房屋預(yù)售合同嚴(yán)格把關(guān)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象。與此同時(shí)，不能片面局限于登記制度的管理作用，而應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，從根本上真正發(fā)揮公示作用。完善公示系統(tǒng)，使公眾能夠較為便捷的接觸公示信息，將預(yù)租權(quán)利的主體、客體、存在期限和消滅條件等完全記載，并公示于世，從而起到定紛止?fàn)幍淖饔谩?/p>

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