馬桂星

（300451 中交一公局第六工程有限公司 天津）

1 “按揭”房屋分割制度的理論分析

“商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房按揭”，其法律關系包括購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣關系，開發(fā)商與銀行之間的按揭貸款合作關系，購房者與銀行之間的房產(chǎn)抵押關系等等。然而，這種復雜的法律關系在我國缺乏專門的法律予以規(guī)范調(diào)整，相關的法律制度供給嚴重不足，按揭房屋只能以一種“非典型擔?！钡拿执嬖谟谖覈F(xiàn)行法律體系的灰暗地。

《婚姻法解釋三》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”據(jù)此規(guī)定，可以認為司法解釋者對“按揭”房屋歸屬為婚前個人財產(chǎn)與婚后共同財產(chǎn)的混合體，在處理該類財產(chǎn)分割時，需要平衡保護個人財產(chǎn)、共同財產(chǎn)以及第三人(銀行)財產(chǎn)等三者權(quán)益。很顯然，單一的法律規(guī)定無法有效地應對這個復雜的問題。由于配套的實體和程序法律制度不完善，使得看似理性的制度卻沒有發(fā)揮應有的功效，甚至可能導致“奶酪”分配不公。

2 “按揭”房屋分割存在的四對矛盾

第一，法律規(guī)定的單一性與按揭房屋類型的多樣性之間的矛盾。雖然《婚姻法》及三個解釋對房屋分割的原則與方法作出了較多的規(guī)定，其中真正涉及“按揭”房屋分割僅存在于《婚姻法解釋三》第10條，且限定為“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款”這一種情形。然而，“按揭”房屋按照房屋購買的時間和出資的主體進行分類，可以分為：“婚前一方個人出資，離婚時已取得房產(chǎn)證”“婚前雙方出資，離婚時己取得房產(chǎn)證”“婚后雙方出資，離婚時己取得房產(chǎn)證”“婚后雙方出資，離婚時尚未取得房產(chǎn)證”等四種情況，這四種情況還依據(jù)首付款比例等標準進一步細分多種類型。單一的法律規(guī)定對此無法做到“具體情況具體分析”。

第二，權(quán)屬判定的簡單化與按揭房屋權(quán)屬構(gòu)造的復雜性之間的矛盾。依據(jù)物權(quán)的公示公信原則，《婚姻法解釋三》第10條將“產(chǎn)權(quán)登記”與最終的“按揭”房屋產(chǎn)權(quán)判定進行了銜接。然而，“按揭”房屋往往既是婚前一方或雙方個人財產(chǎn)與婚后共同財產(chǎn)的混合體，又因房屋的增值部分原因的多樣性（既有可能是因房價上漲而引發(fā)的自然增值，還有可能是因投資行為而引發(fā)的增值），以及涉及到債權(quán)人銀行的抵押物權(quán)利益，使之權(quán)屬構(gòu)成異常復雜?！痘橐龇ń忉屓纷鞒龅摹翱梢耘袥Q該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”規(guī)定容易失之片面。

第三，財產(chǎn)計算的功利性與夫妻關系的倫理性之間的矛盾?；橐黾彝ゲ荒芡耆珨[脫經(jīng)濟社會物質(zhì)基礎的制約，市場經(jīng)濟的規(guī)則也要為夫妻雙方所遵守，例如公平原則、禁止權(quán)利濫用等。然而，顯然也不能視夫妻財產(chǎn)關系完全等同于市場經(jīng)濟關系，因為一個家庭的組建、一段婚姻的結(jié)合不僅僅是財產(chǎn)的組合和疊加，更融合了親情、愛情等家庭倫理因素。至于夫妻雙方對家庭的付出、感情的投入、親情的建立不僅根本無法簡單用財產(chǎn)衡量，還在于這種衡量的本身往往也會陷入“剪不斷理還亂”境地。

第四，法律名義平等與現(xiàn)實習慣差異之間的矛盾。雖然此次《婚姻法解釋三》的出臺極大地彰顯責任平等意識、弘揚理性婚姻。然而，男婚女嫁，“男方提供的婚房，女方提供的嫁妝”仍然是中國婚姻的常態(tài)，且房屋價值目前多處于增值狀態(tài)，盡管有一定的補償，但這種補償是遠遠不夠的。正因為女性共同還貸以后，實際上就放棄了個人買房的機會，這事實上導致女性權(quán)益保護的弱化。

3 法律完善建議

3.1 增設關于“按揭”房屋的專門規(guī)定

“按揭”房屋已經(jīng)成為百姓購買的主要方式，其自身法律關系的復雜性和類型的多樣性決定了正確分割“按揭”房屋的前提是要清晰界定“按揭”房屋的權(quán)利歸屬。目前我國《婚姻法》及司法解釋涉及到“按揭”房屋的僅有少數(shù)幾條規(guī)定，而實踐已經(jīng)證實，這種少量的、零散的規(guī)定方式無助于解決審判中遇到的疑難問題。因此，我國立法機關可以在《婚姻法》的司法解釋中作出對“按揭”房屋分割的專門規(guī)定，針對各種類型“按揭”房屋作出具體的規(guī)定，以便起到定紛止爭的作用。“按揭”房屋的專門規(guī)定可以包含以下幾個方面內(nèi)容：

3.2 增設“按揭”房屋資金份額登記制度

由于夫妻是一個由婚姻關系連接的利益共同體，所以購買房屋的資金來源比較復雜，有可能是夫妻一方支付的，有可能是夫妻雙方支付的，還有可能是夫妻一方或者雙方的父母支付的。資金的來源不同，就會使得按揭房的所有權(quán)大有差異，此外，婚后還貸行為，也可能由一方承擔，但基于是夫妻共同財產(chǎn)，既無法分別又無力舉證。對此行之有效的解決辦法就是對“按揭”房屋資金份額進行登記。即為避免爭議、強化財產(chǎn)對第三人的對抗效力，夫妻可以就“按揭”房屋各方的出資金額和還貸金額向有關部門進行明確登記。

3.3 制定“按揭”房屋增值部分的分割方法

在制定“按揭”房屋增值部分的分割方法時，筆者認為，可以借鑒美國在財產(chǎn)收益方面的立法。具體而言，應該充分考慮到一方是否對房屋的增值作出了貢獻。這里貢獻既包括金錢上的貢獻，還應包括投入的勞動、時間、照料老人和子女、操持家務勞動、付出的智力等。如果房屋的增值并非因為上述原因，而是由于政治、經(jīng)濟等客觀因素造成的，如物價的上漲、市場的自然規(guī)律、通貨膨脹、社會經(jīng)濟的發(fā)展等，那么對于增值的部分，仍應當作為個人所有的財產(chǎn)，不對其進行分割。

參考文獻：

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[2]程艷華.論我國夫妻共同財產(chǎn)分割立法的完善[D].廈門大學,2008.

[3]王奇.夫妻共同財產(chǎn)界定與分割之實務研究——兼論我國夫妻財產(chǎn)制的不足與完善[D].南京大學,2005.