司宗昆

山東省濱海公安局河濱分局，山東 東營(yíng) 257200

就目前車庫(kù)糾紛問(wèn)題來(lái)看，物權(quán)法雖然對(duì)車庫(kù)歸屬權(quán)的問(wèn)題有一定幫助，但是也并沒(méi)有得到完全的解決，所以目前車庫(kù)混亂的歸屬局面并不是那么樂(lè)觀。實(shí)質(zhì)上車庫(kù)歸屬權(quán)的問(wèn)題并沒(méi)有明確在法律法規(guī)上，然而要怎樣來(lái)劃分車庫(kù)的歸屬一直是我們值得關(guān)注的問(wèn)題。

一、詳細(xì)區(qū)分了車庫(kù)的類型

(一)占用小區(qū)公共面積劃分的車位

在《物權(quán)法》的第七十四條第三款規(guī)定小區(qū)的公共使用面積歸屬業(yè)主共有的，也就是說(shuō)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的時(shí)候一起轉(zhuǎn)讓給業(yè)主了，其中也包含了架空層車庫(kù)，然而這種車庫(kù)是在建筑物地上一層建立的開(kāi)放式的車庫(kù)，不僅空氣便于流通，而且還有效的預(yù)防了潮濕。根據(jù)先關(guān)法律要求，一般情況下車庫(kù)的層高低于二米二，不需要大量的資金成本，因此在計(jì)算建筑面積的時(shí)候不包含架控式的車庫(kù)，那么架空車庫(kù)也隨著土地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓給了所有的業(yè)主。在明確這種類型的車庫(kù)的時(shí)候歸業(yè)主所有的時(shí)候，根據(jù)小區(qū)的相關(guān)規(guī)定然后再劃分每一個(gè)車庫(kù)的歸屬。

(二)獨(dú)立的封閉式車庫(kù)

就是房屋建筑開(kāi)發(fā)商利用非業(yè)主共有的土地上建立的停車場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商主要以盈利為目的銷售或出租這種獨(dú)立的封閉式車庫(kù)。

二、對(duì)地下車庫(kù)所有權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行詳細(xì)的探討

(一)從配套設(shè)施的角度分析

根據(jù)目前我國(guó)法律現(xiàn)狀來(lái)看，房屋小區(qū)車位有著直接成為建筑物的配套設(shè)施。然而配套設(shè)施是整個(gè)建筑物的主要物件，有的是根據(jù)房屋的轉(zhuǎn)讓一起轉(zhuǎn)讓，當(dāng)賣方者與購(gòu)房者簽訂了合同之后，要是合同上沒(méi)有明確的規(guī)定，屬于附屬配套設(shè)施的車庫(kù)就會(huì)隨著房屋的出售一并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者。另外，小區(qū)建設(shè)的車庫(kù)最初的目的就是要滿足業(yè)主的基本需求，其主體屬于主物與從物的關(guān)系，在人們?nèi)粘Ｉ钪杏泻艽蟮膸椭?/p>

(二)土地使用權(quán)限涉及到車庫(kù)的歸屬問(wèn)題

就我國(guó)法律規(guī)定，只要獲得政府部門的相關(guān)認(rèn)可，可以把建筑物和土地使用權(quán)分開(kāi)，不過(guò)這對(duì)車庫(kù)使用權(quán)的歸屬有很大的影響。然而從法律邏輯角度分析，空間權(quán)是在房屋售完以后不可能留給開(kāi)發(fā)商所有的，當(dāng)然在房屋出售之后就會(huì)獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)，其中包含了一些附屬設(shè)施(空間利用權(quán))，便于后期業(yè)主自行改造和投資使用，因此在土地所有權(quán)歸業(yè)主所有的時(shí)候，那么地表和地下建筑的所有權(quán)和改造權(quán)也歸業(yè)主所有，因此設(shè)置的車庫(kù)也歸業(yè)主所有。

三、對(duì)物權(quán)法中車庫(kù)歸屬問(wèn)題提出的相關(guān)建議

就目前法律發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)的物權(quán)法還是存在著不足的地方，所以可以對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)的科學(xué)的法律制度進(jìn)行借鑒，也可以根據(jù)我國(guó)實(shí)際國(guó)情逐漸完善車庫(kù)歸屬權(quán)的法律法規(guī)。

(一)車庫(kù)使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓給除了業(yè)主以外的人

在房屋開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要以小區(qū)內(nèi)和諧環(huán)境為基礎(chǔ)，不能影響居民日常起居生活，然而我們要充分體現(xiàn)法律也是具有一定人性化的，對(duì)于已經(jīng)售出的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商就不能抽出小區(qū)的一部分來(lái)獨(dú)立銷售，從中而取得一定的利益。一些發(fā)達(dá)國(guó)家的法律都是明確規(guī)定小區(qū)中的車庫(kù)不能轉(zhuǎn)讓給除了小區(qū)以外的業(yè)主，有效的避免了小區(qū)居民發(fā)生一系列的糾紛問(wèn)題，所以這一點(diǎn)是值得我們借鑒的。小區(qū)內(nèi)是不允許有不屬于業(yè)主專有的土地，也不屬于業(yè)主共有的土地存在的，小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)是不能作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，也就說(shuō)明了小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)是不允許本小區(qū)業(yè)主以外的人歸屬的。

(二)完善建筑物附屬設(shè)施所有權(quán)的法律法規(guī)

我國(guó)相關(guān)房屋歸屬權(quán)的法律法規(guī)只說(shuō)明了土地上的房屋所屬權(quán)的登記的問(wèn)題，并沒(méi)有明確規(guī)定房屋附屬設(shè)施歸屬權(quán)的問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)目前我國(guó)的法律法規(guī)對(duì)于建筑物的區(qū)分沒(méi)有明確的說(shuō)明，所以在對(duì)于小區(qū)車庫(kù)的有產(chǎn)權(quán)證的車庫(kù)，還有一種無(wú)產(chǎn)權(quán)證的車庫(kù)。當(dāng)車庫(kù)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或抵押處理，從而也可以得到相關(guān)法律的保護(hù)。然而對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的車庫(kù)只可以轉(zhuǎn)讓車庫(kù)的使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓車庫(kù)的歸屬權(quán)，那么就需要相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行制約，從而避免一系列的糾紛問(wèn)題產(chǎn)生，所以車庫(kù)產(chǎn)權(quán)證對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)都是非常重要的。

(三)明確車庫(kù)歸屬權(quán)的相關(guān)法律

如今為了減少車庫(kù)糾紛問(wèn)題，相關(guān)的法律要明確車庫(kù)的歸屬權(quán)，提升法律效益，充分體現(xiàn)我國(guó)民法體系的管理。另外還要讓合同管理結(jié)合行政產(chǎn)權(quán)的制度管理，也就是說(shuō)在建立房產(chǎn)交易制度的時(shí)候，讓開(kāi)發(fā)商公開(kāi)房屋建筑公攤面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積以及其他附屬設(shè)施建設(shè)面積等。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，車庫(kù)和房屋建筑屬于從屬關(guān)系，然而在如今法律角度來(lái)看，車庫(kù)的占用面積分為占用小區(qū)道路或者其他場(chǎng)地，然而這些車庫(kù)都隨著房屋建筑的轉(zhuǎn)賣的所有權(quán)歸業(yè)主所有，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商專門利用為轉(zhuǎn)讓的土地修建的停車場(chǎng)是歸開(kāi)發(fā)商所有，然而這些開(kāi)發(fā)商修建的車庫(kù)主要以出租或者出售的方式，從而實(shí)現(xiàn)盈利為目的，無(wú)論是屬于開(kāi)發(fā)商的車庫(kù)還是業(yè)主的車庫(kù)都要進(jìn)行科學(xué)合理的管理，避免因?yàn)檐噹?kù)問(wèn)題發(fā)生一些不必要的糾紛問(wèn)題。