馬 瑞

（210000 北京市煒衡（南京）律師事務(wù)所 江蘇 南京）

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)行為中，多重買賣無(wú)法根本杜絕。由于買賣合同成立（生效）與所有權(quán)變動(dòng)存在時(shí)間差，出賣人往往追求利益的最大化，為多重買賣的發(fā)生提供了事實(shí)上的可能性。同時(shí)出賣人在訂立多重買賣合同之時(shí)對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)，又為多重買賣的發(fā)生提供了法律上的支持。在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中，最能調(diào)整多重買賣的法律規(guī)范是《商品房買賣合同司法解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第10條、《合同法司法解釋（二）》（法釋[2009]5號(hào)）第15條以及《買賣合同司法解釋》（法釋[2012]7號(hào)）第9條、第10條。這些法律規(guī)范分別就不動(dòng)產(chǎn)、普通動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)的多重買賣進(jìn)行了規(guī)制，但現(xiàn)實(shí)中，上述規(guī)則并未能完全起到作用。

一、多重買賣的概念

多重買賣是指出賣人就同一標(biāo)的物與多個(gè)買受人分別簽訂有效的買賣合同，但是，因標(biāo)的物的單一性只能向其中一個(gè)買受人履行的現(xiàn)象，出賣人為了謀取更高的價(jià)款而與另外的買受人就同一標(biāo)的物以更高的價(jià)格簽訂買賣合同。

如果標(biāo)的物是特定物，如何履行數(shù)個(gè)買賣合同，誰(shuí)能取得所有權(quán)完成交易目的，誰(shuí)能獲得優(yōu)先履行，受到法律的優(yōu)先保護(hù)需要滿足的條件是多重買賣的核心問(wèn)題。要解決該問(wèn)題，需要建立多重買賣規(guī)則，作為裁判的依據(jù)。建立合理、科學(xué)的多重買賣規(guī)則，需要深入研究法理，充分考慮各種要素。

二、多重買賣的發(fā)生原因

（一）物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)成立之間存在時(shí)間差

在實(shí)踐中，任何一種物權(quán)變動(dòng)模式都存在時(shí)間差，想杜絕多重買賣的現(xiàn)象是完全不可能的，這也是對(duì)我們來(lái)說(shuō)最難以改變的問(wèn)題。從中外物權(quán)法律來(lái)看，德國(guó)區(qū)分為物權(quán)行為和債權(quán)行為，實(shí)踐中買賣雙方進(jìn)行物權(quán)行為與債權(quán)行為之間有足夠的時(shí)間差，從而產(chǎn)生了多重買賣。我國(guó)的債權(quán)，雖不承認(rèn)單獨(dú)的物權(quán)變動(dòng)合同的存在，但仍強(qiáng)調(diào)登記這一物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)行為。故容易在契約成立后登記前這段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生多重買賣的現(xiàn)象。所以，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)契約成立的時(shí)間差是多重買賣合同出現(xiàn)的根本原因。

（二）出賣者基于追逐利益最大化的目標(biāo)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買賣行為頻率增多，買賣類型不斷豐富，多重買賣現(xiàn)象原本就是人們追逐利益的體現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，出賣人為追求利益最大化，會(huì)努力將標(biāo)的物賣給出價(jià)最高的人，也會(huì)出于友情等其他方面考慮賣與特定人從而出現(xiàn)違約的情況。在多重買賣中一般都是因?yàn)檫`約所帶來(lái)的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于違約所獲得的利益。王澤鑒教授認(rèn)為多重買賣多發(fā)生于價(jià)格波動(dòng)時(shí)期，原因是出賣者對(duì)于最大利益化的追逐。也就是說(shuō)是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的投機(jī)性產(chǎn)物。雖說(shuō)在道德上它有違誠(chéng)實(shí)守信的美德，但從法律層面來(lái)分析，在當(dāng)前的法律體系下也是無(wú)可厚非的。我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?？梢姺缮蠈?duì)于合同的有效性都予以了承認(rèn)。

（三）債權(quán)無(wú)需公示

債券無(wú)需公示性是指?jìng)鶛?quán)是相對(duì)的，合同的效力僅在雙方當(dāng)事人之間發(fā)生，不具對(duì)外效力。合同當(dāng)事人之間的債權(quán)、債務(wù)既可以是保密的，也可以是公開的，并不強(qiáng)制要求向社會(huì)進(jìn)行公示。由于合同無(wú)需公示，第三人沒有正常渠道可以得知合同是否真實(shí)存在，直接導(dǎo)致了第三人無(wú)法獲知標(biāo)的物上已經(jīng)承擔(dān)的債權(quán)。出賣人利用自己是所有人的身份優(yōu)勢(shì)，隱瞞了標(biāo)的物上存在債務(wù)行為的事實(shí)，再行與其他不知情的第三人繼續(xù)達(dá)成買賣契約，在這種信息明顯不對(duì)稱的情況下，多重買賣現(xiàn)象自然而然就會(huì)發(fā)生，這種無(wú)需公示性為多重買賣的發(fā)生提供了可能性。

三、合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系

我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”據(jù)此，物權(quán)的變動(dòng)與作為物權(quán)變動(dòng)原因的合同是區(qū)分開來(lái)的，物權(quán)有無(wú)變動(dòng)原則上并不影響合同的效力。我國(guó)《合同法》第四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條對(duì)此亦予以明確。

《效力》一文中，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為第二份合同有效的結(jié)論是正確的，但該觀點(diǎn)以第二份合同經(jīng)過(guò)備案登記、該登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力為依據(jù)，則明顯不當(dāng)。如前所述，認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)主要在于《合同法》第五十二條，至于買賣合同中標(biāo)的物的物權(quán)有無(wú)變動(dòng)，并不影響買賣合同的效力。因此，決不能將商品房買賣合同備案登記具有準(zhǔn)物權(quán)的效力作為認(rèn)定該合同有效的依據(jù)，反之亦然。

四、多重買賣合同的履行順序

（一）學(xué)術(shù)界觀點(diǎn)

在多重買賣行為中所訂立的多個(gè)買賣合同均為有效的前提下，由于債權(quán)平等性，各買受人的債權(quán)無(wú)排他效力，數(shù)個(gè)債權(quán)不論發(fā)生先后，均以同等的地位并存。但是在多重買賣合同中，出賣人只能向其中一個(gè)買受人正常履行，因此就會(huì)產(chǎn)生了多個(gè)買受人請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先效力問(wèn)題，多重買賣合同的履行順序是多重買賣合同制度中所需解決的核心問(wèn)題。

目前，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)于多重買賣合同履行順序的觀點(diǎn)大致有以下幾種：出賣人自主決定說(shuō)、先行支付價(jià)款說(shuō)、合同成立在先說(shuō)、買受人先請(qǐng)求說(shuō)。根據(jù)最高人民法院《買賣合同司法解釋》（法釋[2012]8號(hào)）第9條對(duì)普通動(dòng)產(chǎn)多重買賣合同履行之規(guī)定，兼采用上述的“先行支付價(jià)款說(shuō)”與“合同成立在先說(shuō)”。將該條司法解釋分為如下三種情形：①先行交付的買受人優(yōu)先獲得合同權(quán)利。其法律依據(jù)是《物權(quán)法》第二十三條關(guān)于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定。根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先性原則，無(wú)論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)效力均優(yōu)先于債權(quán)效力。②如果各買受人都沒有交付，由先行支付價(jià)款的買受人優(yōu)先獲得合同權(quán)利。③各買受人均未交付，亦均未支付價(jià)款，則應(yīng)由合同成立在先的買受人優(yōu)先獲得合同權(quán)利。

具體來(lái)說(shuō)，在多重買賣的各個(gè)買賣合同均合法有效且均未獲得履行的情況下，因?yàn)閭鶛?quán)具有平等性，發(fā)生履行糾紛時(shí)，數(shù)個(gè)債權(quán)的履行順序有以下幾種方案：

1.出賣人選擇說(shuō)

出賣人選擇說(shuō)，將選擇如何履行合同的權(quán)利交給出賣人。支持此觀點(diǎn)的學(xué)者，認(rèn)為合同是當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，各合同都有效的情況下，買受人的地位是平等的，向誰(shuí)履行應(yīng)該由出賣人決定，而且物本來(lái)在出賣人手里，由出賣人決定也很方便。

在糾紛尚未進(jìn)入訴訟或仲裁程序之前，出賣人可以選擇向哪個(gè)買受人履行合同，而對(duì)其他買受人承擔(dān)違約責(zé)任。糾紛進(jìn)入訴訟或仲裁程序之后，就不能再由出賣人選擇履行順序。

筆者認(rèn)為，首先，多重買賣合同之所以成立，是因?yàn)槌鲑u人一物數(shù)賣的行為，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，侵犯了先買受人的利益，存在一定的主觀惡意，由出賣人選擇履行對(duì)象，容易催生出賣人的違約或者惡意串通行為的發(fā)生。第二，進(jìn)入訴訟程序后，原告通常申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，此時(shí)，出賣人對(duì)標(biāo)的物的處分權(quán)受到了限制。第三，就算原告沒有申請(qǐng)保全措施，在糾紛進(jìn)入訴訟或仲裁程序后，由出賣人私下單方?jīng)Q定如何履行，無(wú)疑是對(duì)法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁判的藐視。

2.先行支付價(jià)款說(shuō)

先行支付價(jià)款說(shuō)，該觀點(diǎn)是借鑒了國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)買賣中的優(yōu)先權(quán)制度，按照履行合同的順序來(lái)確定物權(quán)歸屬。從維護(hù)正常交易秩序促進(jìn)合同的善意履行以及維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的角度出發(fā)，主張應(yīng)由先行支付價(jià)款的買受人優(yōu)先享有合同權(quán)利并最終取得標(biāo)的物的所有權(quán)。此種主張已為《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第10條所采納，以此為參照，《買賣合同司法解釋》第9條第（2）項(xiàng)再次肯定了這一規(guī)則。

筆者認(rèn)為，先行支付價(jià)款說(shuō)，看上去符合市場(chǎng)行為先來(lái)后到的原則，從法律層面看，為什么不按照合同成立的先來(lái)后到？先行支付價(jià)款說(shuō)看似鼓勵(lì)買受人盡快支付價(jià)款完成交易，但是并沒有考慮到買受人的利益。在有些合同的履行中，付款方式的約定種類有很多，有的要求先付款，有的要求貨到付款，這些都是人為約定的結(jié)果。現(xiàn)在卻以付款的先后決定履行的優(yōu)先級(jí)，這樣無(wú)疑限制了買受人選擇付款時(shí)間的空間。從債權(quán)平等性的角度考慮，它們?cè)谛再|(zhì)上是平等的，因此該觀點(diǎn)仍然是對(duì)出賣人有利，對(duì)受讓人不利。而且，如何解釋該規(guī)則，是需要支付全部?jī)r(jià)款，還是只需要支付少量定金即可，也是一個(gè)問(wèn)題。

3.合同成立（生效）在先說(shuō)

合同成立（生效）在先說(shuō)，是指在多重買賣各個(gè)合同均有效且未履行的情況下，按照合同成立或生效時(shí)間的順序來(lái)確定履行的優(yōu)先級(jí)。筆者認(rèn)為，多重買賣各個(gè)合同均有效的情況下，各個(gè)買受人享有的均是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在法理上應(yīng)該是平等的，每個(gè)人享有獲得履行的利益是平等的，以合同成立的時(shí)間確定獲得履行的優(yōu)先級(jí)，是對(duì)債權(quán)平等原則的背離。

五、多重買賣合同履行順序的建議

鑒于以上分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)兼顧買賣公平原則，在數(shù)個(gè)買賣合同均依法有效且均未履行的情況下，由法院主持各買受人自愿協(xié)商，對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行競(jìng)價(jià)，競(jìng)得人所支付的價(jià)款優(yōu)先按比例賠償其他買受人的損失。若無(wú)法達(dá)成一致或者競(jìng)價(jià)失敗的，法院將標(biāo)的物拍賣，拍賣所得按比例賠償給各買受人。買受人的損害得不到賠償?shù)?，由出賣方承擔(dān)賠償責(zé)任。這一原則，各個(gè)合同買受人平等競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)債權(quán)人的利益都得到了公平對(duì)待，符合債權(quán)平等原則。

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