亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        淺析我國房屋租賃權(quán)的法律性質(zhì)

        2018-01-22 05:22:31許艷利
        職工法律天地·上半月 2018年24期
        關(guān)鍵詞:同權(quán)出租人承租人

        許艷利

        (100023 八爪魚在線旅游發(fā)展有限公司 北京)

        一、房屋租賃權(quán)概述

        房屋租賃權(quán)是指承租人以租賃合同為依據(jù)而取得對出租人租賃房屋的占有使用等權(quán)利的集合體,是一項(xiàng)綜合性權(quán)利。2007年我國物權(quán)法頒布后,房屋賃權(quán)法律問題有了更明確的法律依據(jù),相關(guān)理論也獲得長足發(fā)展。2009年,最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,首次對房屋租賃問題做了具體規(guī)定,各國都非常重視房屋租賃相關(guān)立法,側(cè)重于保護(hù)承租人的合法權(quán)益,以穩(wěn)定租賃市場。房屋租賃關(guān)系人民基本居住需求,牽涉面廣,利益復(fù)雜。目前國家正在大力發(fā)展房屋租賃市場,推行“租住同權(quán)”,著力緩解剛需人群的居住壓力,在這個過程中更需要加強(qiáng)房屋租賃關(guān)系的法律研究。

        二、房屋租賃權(quán)的法律性質(zhì)述評

        學(xué)界對房屋租賃權(quán)法律關(guān)系的性質(zhì)主要有三種學(xué)術(shù)觀點(diǎn):傳統(tǒng)的觀點(diǎn)主要是債權(quán)論,認(rèn)為房屋租賃權(quán)是在出租方和承租方達(dá)成房屋租賃合同的前提下,形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,其性質(zhì)屬債權(quán),即使在物權(quán)法頒布以后,承租人的租賃權(quán)具備了對抗性的屬性,但并不具有物權(quán)意義上的自由的處分和讓與權(quán)能,其享有的對抗效果仍來源于出租人,不改其債權(quán)本質(zhì);目前學(xué)界也更多的承認(rèn)房屋租賃權(quán)具有的逐漸轉(zhuǎn)向用益物權(quán)論的傾向,認(rèn)為承租人對出租人的房屋,在租賃期間是一種排他性的占有、使用的準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利,在房屋租賃權(quán)物權(quán)化傾向后,主張以占有為核心要素實(shí)現(xiàn)房屋租賃權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)。就如同賦予承租人以“買賣不破租賃”和“同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)”等準(zhǔn)物權(quán)屬性一樣。更有甚者,提出我國現(xiàn)階段房屋租賃權(quán)已經(jīng)在事實(shí)上成為了債權(quán)物權(quán)均有的綜合型權(quán)利的觀點(diǎn),認(rèn)為房租租賃的研究起點(diǎn)應(yīng)該定位于房租租賃債權(quán)的物權(quán)化。只有從債權(quán)物權(quán)化視角出發(fā),才能解釋各國立法通行做法關(guān)于關(guān)于房屋承租人享有的各項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定。

        在房屋租賃法律關(guān)系中,通常面臨如下幾個問題:一是承租人的租金調(diào)價請求權(quán),二是承租人的轉(zhuǎn)租權(quán),三是承租人房屋優(yōu)先購買權(quán)。這幾項(xiàng)權(quán)利全都派生于房屋租賃合同這個基礎(chǔ)合同,但具有物權(quán)的某些特點(diǎn)。首先對于承租人的租金調(diào)價請求權(quán)問題,在有合同約定的情況下,應(yīng)該對出租人的權(quán)利加以適當(dāng)限制,只有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約情況時,出租人才能解除合同,以保護(hù)房屋租賃合同的穩(wěn)定性。在無合同約定的情形下主張調(diào)價的,應(yīng)根據(jù)情勢變更原則和合同目的實(shí)現(xiàn)需要原則賦予承租人以法定的調(diào)價請求權(quán)。對于承租人的修繕請求權(quán)問,應(yīng)該明確做出規(guī)定,避免出租人利用地位優(yōu)勢強(qiáng)迫承租人承擔(dān)較重的法律責(zé)任。對于承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)問題,應(yīng)該在保證合同雙方利益平衡和促進(jìn)物的使用前提下,放寬限制標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該利用“租售同權(quán)”住房改革的契機(jī),建立起完善的住房租賃和流轉(zhuǎn)體制機(jī)制。以緩解住房壓力,促進(jìn)租房資源合理利用高效配置。

        三、“租售同權(quán)”語境下的我國住房租賃制度再出發(fā)

        各國房屋租賃立法大多采取更加保護(hù)房屋租賃承租人的立法傾向,本文認(rèn)為在“租住同權(quán)”住房改革實(shí)踐中應(yīng)該采取更加切實(shí)有效的措施推進(jìn)房屋租賃權(quán)的物權(quán)化進(jìn)程,更加側(cè)重于保障承租人獲得安定持續(xù)和穩(wěn)定的住房體驗(yàn),這就要求完善包括承租人優(yōu)先購買權(quán)在內(nèi)的房屋租賃權(quán)保障制度。如果房屋租賃權(quán)成立在先,房屋后續(xù)進(jìn)行抵押時應(yīng)明確告知抵押權(quán)人房屋的權(quán)利負(fù)擔(dān)。如果房屋抵押權(quán)在先成立的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過程中應(yīng)該充分考慮房屋承租人的切身利益,法律應(yīng)加大保護(hù)房屋承租人的安定使用權(quán)力。并規(guī)范房屋轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租法律關(guān)系,嚴(yán)格堅(jiān)持“買賣不破租賃”和“抵押不破租賃”原則。在“租售同權(quán)”改革過程中嘗試以法律形式確認(rèn)房屋租賃權(quán)的對抗屬性,增強(qiáng)房屋租賃的穩(wěn)定性和保障性,也有利于避免和其他權(quán)利發(fā)生沖突的可能性,以穩(wěn)定住房租賃市場和住房租賃關(guān)系。

        “買賣不破租賃”制度體現(xiàn)了房屋租賃權(quán)所具有的物權(quán)化傾向,承認(rèn)承租人在租賃時的優(yōu)先保護(hù)地位,賦予了租賃權(quán)對抗買受人物權(quán)的效力,并基于承租人在事實(shí)上的占有使用狀態(tài),賦予其物上請求權(quán),使承租人在特定情形下可直接向第三人主張權(quán)利,這種讓承租人對房屋享有有限準(zhǔn)物權(quán)權(quán)能的制度安排,說明了目前房屋租賃權(quán)已經(jīng)超出了傳統(tǒng)債權(quán)的范圍,這是符合發(fā)展住房租賃市場的歷史趨勢的,大可不必拘泥于必須將房屋租賃權(quán)納入債權(quán)還是物權(quán)的范疇,承認(rèn)其是發(fā)展著的權(quán)利。有學(xué)者主張將租賃權(quán)歸入用益物權(quán),給予房屋租賃權(quán)以更穩(wěn)定的支配權(quán)。這種主張具有較大的現(xiàn)實(shí)障礙,忽視了保護(hù)作為合同相對方的出租人的權(quán)利,是有待觀察和商榷的。

        我國房屋租賃權(quán)同時具有債權(quán)和物權(quán)的性質(zhì),房屋租賃權(quán)在性質(zhì)上仍因歸屬于債權(quán),但隨著理論的更新和“租售同權(quán)”的落實(shí),房屋租賃權(quán)的使用功能將具有更強(qiáng)的準(zhǔn)物權(quán)屬性,未來也將更加類似于用益物權(quán)的特征。法律為保護(hù)承租人的利益、維護(hù)穩(wěn)定的租賃關(guān)系,規(guī)定了的“買賣不破租賃”、“承租人優(yōu)先購買權(quán)” 具有準(zhǔn)物權(quán)效力的條文,加上承租人享有的基于占有而對侵害房屋租賃權(quán)的行為有排除妨害請求權(quán)和損害賠償請求權(quán)等權(quán)利,說明我國房屋租賃權(quán)已具有準(zhǔn)物權(quán)的特征了。我國房屋租賃權(quán)也應(yīng)該堅(jiān)持與時俱進(jìn)的價值取向,在房屋租賃合同關(guān)系內(nèi)部,堅(jiān)持其合同債權(quán)屬性,出租方以收益為主要目的,承租方以使用為主要目的,以合同法和債法予以調(diào)整,與此同時以法律明確規(guī)定的方式完善房租租賃權(quán)的使用準(zhǔn)物權(quán)屬性,在“租售同權(quán)”改革中著力提升住房租賃關(guān)系的規(guī)范性和安全性。做好承租人和出租人的利益平衡問題,做好承租人和第三人的利益協(xié)調(diào)問題。

        猜你喜歡
        同權(quán)出租人承租人
        租售同權(quán)的特殊意義
        承租的房屋被整頓,承租人怎么辦?
        孤獨(dú)催生日本網(wǎng)紅“出租人”
        幸福家庭(2019年14期)2019-01-06 09:15:20
        租售同權(quán)
        新民周刊(2017年50期)2017-12-27 20:03:05
        “租房也能上名校”是對租購?fù)瑱?quán)的誤讀
        甘肅教育(2017年15期)2017-09-30 21:56:26
        論航空器融資租賃出租人的違約取回權(quán)
        不動產(chǎn)出租人留置權(quán)芻議
        融資租賃合同中出租人的期待權(quán)問題
        政治與法律(2015年5期)2015-03-01 02:21:15
        論次承租人對房屋的優(yōu)先購買權(quán)
        論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性保護(hù)
        乱人伦中文字幕在线不卡网站 | 蜜桃成人永久免费av大| 中文字幕日韩精品永久在线| 午夜精品久久久久久久99老熟妇| 天堂中文在线资源| 国产亚洲午夜精品| 国产亚洲精品综合一区二区| 少妇被猛烈进入到喷白浆| 少妇被猛男粗大的猛进出| 亚州精品无码久久aV字幕| av天堂一区二区三区| 日本一区二区三区视频在线观看| 亚洲欧美aⅴ在线资源| 无码人妻系列不卡免费视频| 97自拍视频国产在线观看| 人妻精品在线手机观看| 天天做天天爱天天爽综合网| 香蕉视频免费在线| 美女视频在线观看一区二区三区| 香港三级午夜理论三级| 曰本女人牲交全视频免费播放 | 日本怡春院一区二区三区| 国产精品国产三级久久| 久久精品夜色国产亚洲av| 亚洲av成人无码久久精品| 日韩精品一区二区三区四区| 黄色国产一区在线观看| 免费人成视频网站在线不卡| 开心五月激情综合婷婷色| 久久久AV无码精品免费| 男生自撸视频在线观看 | 一个人午夜观看在线中文字幕| 少妇爆乳无码专区| 少妇被猛男粗大的猛进出| 久久频精品99香蕉国产| 麻豆成人久久精品二区三区免费| 亚洲av无码一区东京热| 国产96在线 | 亚洲| 亚洲综合久久久中文字幕| 精品国产亚洲亚洲国产 | 亚洲av成人无码网天堂|