趙娜

摘要：近些年來我國房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，究其原因是因為房地產(chǎn)行業(yè)能夠為企業(yè)帶來豐厚的利潤，從而吸引很多企業(yè)的涉足。然而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長、開發(fā)期間所需投入的資金量龐大，相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨的風(fēng)險也隨之增高。政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控也構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)難以控制的風(fēng)險。為了降低風(fēng)險，在經(jīng)營管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制需要比一般企業(yè)更加注重和完善。文章就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制問題進行入手研究，找出在內(nèi)部管理當(dāng)中存在的弊端，提出策略，從而更進一步地提高我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理水平，有效控制風(fēng)險的發(fā)生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；風(fēng)險控制；策略

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部風(fēng)險控制上存在的弊端

（一）投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)、經(jīng)營的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資能為企業(yè)帶來巨大的利益，同時也會產(chǎn)生很大的風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)在投資方面存在盲目從眾性。企業(yè)內(nèi)部參與投資的相關(guān)人員由于受其他信息的影響，沒有對企業(yè)自身投資方面情況成熟認識，就一些問題存在一定的誤差，并不能全面地了解信息，例如房地產(chǎn)市場上的供需情況、投資回報率高低或者是投資規(guī)模大小等，企業(yè)參與投資的相關(guān)人員對這些信息數(shù)據(jù)沒有全面成熟地把控。在沒有對房地產(chǎn)項目投資方面進行充分分析、把控、測算之前就盲目做出投資，勢必會給企業(yè)帶來不可挽回的損失。

（二）融資風(fēng)險

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)仍以銀行貸款作為主要的外部融資方式，融資資金需要量龐大，所融資金構(gòu)成整個房地產(chǎn)項目開發(fā)運營過程中重要資金來源。然而銀行貸款極易受政策導(dǎo)向影響，政策支持時，銀行放款快、放款額度大、利率低，企業(yè)以低資金成本狀態(tài)下運作，降低了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)市場調(diào)控收緊，銀行放款審批時間延長、放款額度受限、貸款利率上浮，增加了企業(yè)的資金成本，降低了利潤空間，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。同時，購房者一但受限購、限貸政策的影響，銀行等金融機構(gòu)會控制個人購房貸款額度的發(fā)放。個人購房貸款審批金額下降，貸款條件增加，從而購房者的購房需求下降，導(dǎo)致企業(yè)銷售量下降，預(yù)售金額減少。預(yù)售回款是企業(yè)內(nèi)部融資的主要渠道之一，預(yù)售回款下降，直接導(dǎo)致外部融資的資金需求量增加，增大了企業(yè)融資壓力及風(fēng)險，同時對企業(yè)的償還債務(wù)能力也產(chǎn)生一定的負面影響。

（三）成本控制風(fēng)險

從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本控制方面來看，要想科學(xué)有效的控制成本，就必須從開始設(shè)計入手。首先，在初步設(shè)計階段，如果事先敲定了設(shè)計構(gòu)思方案，那么隨之而來的工程概預(yù)算也應(yīng)該敲定，成本控制必須從這個環(huán)節(jié)開始，但現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都將工程概預(yù)算的工作外包給中介機構(gòu)，這種方法可以說是一把雙刃劍，盡管有利于企業(yè)內(nèi)部減輕工作負擔(dān)，降低工作成本，但是這樣一來就沒有辦法從根本上解決成本控制的問題，使得成本控制工作不能夠和風(fēng)險管理工作相結(jié)合起來。

（四）工程建設(shè)施工風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)施工過程中也存在著很多風(fēng)險。一些企業(yè)因為前期設(shè)計缺陷等問題，增加了修復(fù)性施工或已施工部分拆除重建的工程，這些不但使企業(yè)的工程成本上升，而且對施工結(jié)點的完成也具有一定的考驗。延誤工期會增加企業(yè)的資金成本和管理成本。為了在規(guī)定的時間結(jié)點達到預(yù)售、交房條件，該項目會加快施工進度，在此期間會因施工現(xiàn)場管理不到位，施工方偷工減料、施工人員不盡職盡責(zé)，而會造成施工安全及工程質(zhì)量的隱患。

（五）內(nèi)部控制制度不夠成熟、監(jiān)管力度薄弱

許多房地產(chǎn)企業(yè)所設(shè)立的內(nèi)部控制制度不合理，沒有一定的可執(zhí)行性，在執(zhí)行的力度上不夠嚴(yán)格，在內(nèi)部控制的某個環(huán)節(jié)沒有落實到位，比如在內(nèi)部控制的監(jiān)督管理階段或考核階段，內(nèi)部風(fēng)險控制也就只能是紙上談兵。此外，有些企業(yè)內(nèi)部設(shè)立的審計部門形同虛設(shè)，只有很少的工作人員甚至只是一個空部門。然而內(nèi)部審計不是一個獨立的部門，和董事會相互關(guān)聯(lián)，受到高層領(lǐng)導(dǎo)的制約，在對內(nèi)部風(fēng)險控制方面不能夠做到完全客觀評價，在執(zhí)行總要監(jiān)督工作的時候也就只能流于表面，不能夠深入落實監(jiān)督工作，最終導(dǎo)致審計部門只能是一個擺設(shè)，并沒有實際的用處。

二、關(guān)于加強我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制建設(shè)工作的策略

（一）投資風(fēng)險內(nèi)控策略

要想有效解決投資風(fēng)險的問題，需要企業(yè)參與前期投資測算的相關(guān)人員提升對各自專業(yè)知識的理解程度及對各種信息的高度敏感性，包括國家宏觀經(jīng)濟形勢的變化、政府對房地產(chǎn)市場的政策的變化、經(jīng)濟發(fā)展的趨勢、人口增減及人口結(jié)構(gòu)的變化、收入水平的高低、消費心里的變化等信息。相關(guān)人員還要充分分析周邊競品情況，了解地塊所處位置的氣候特點、交通狀況、周邊配套設(shè)施情況、家庭成員構(gòu)成及文化水平等。綜合以上信息，才能出具最優(yōu)設(shè)計方案、最佳銷售排期、降低資金成本，從而降低項目投資風(fēng)險，確保實現(xiàn)目標(biāo)投資回報率。

（二）融資風(fēng)險內(nèi)控策略

要想有效的降低融資風(fēng)險，把風(fēng)險控制在可接受的范圍內(nèi)，在外部融資方面，就必須與時俱進，進一步開拓房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道?？梢赃x擇基金、信托等融資方式；可以尋求意向伙伴共同出資合作開發(fā)經(jīng)營；還可以使用資金跟投等方式籌集資金，確保資金及時到位，盡量降低對銀行貸款融資的依賴。在內(nèi)部融資方面，需要各部門協(xié)作，盡早達到預(yù)售條件開盤預(yù)售，財務(wù)安排專人跟蹤銷售回款情況，督促在合同約定期限內(nèi)回款。在政府調(diào)控期要隨時改變營銷策略，保證銷售回款數(shù)量。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要結(jié)合自身實際情況，盡量控制企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)負債率，完善優(yōu)化外部、內(nèi)部融資結(jié)構(gòu)，提升資金的使用效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，將融資的風(fēng)險降到最低。

（三）成本風(fēng)險內(nèi)控策略

為了加強成本的風(fēng)險控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要自行對項目做出完整的工程預(yù)算，對成本控制的每一個環(huán)節(jié)都要進行嚴(yán)格的監(jiān)控管理。例如在工程洽商變更環(huán)節(jié)，對工程內(nèi)容及工程量嚴(yán)格審查，必免因大量洽商造成實際工程成本嚴(yán)重超出工程預(yù)算。同時企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際情況，制定各個不同階段的成本控制工作體系，調(diào)動企業(yè)內(nèi)部相關(guān)工作人員及部門進行協(xié)同工作，有效預(yù)防控制成本風(fēng)險。

（四）工程建設(shè)施工風(fēng)險內(nèi)控策略

要做好工程建設(shè)施工風(fēng)險的內(nèi)部控制，就要從施工過程的個個環(huán)節(jié)進行風(fēng)險管理監(jiān)督。首先從設(shè)計抓起，嚴(yán)格審核設(shè)計方案，減少因設(shè)計缺陷、設(shè)計內(nèi)容缺失等造成的工程變更。工程管理人員應(yīng)加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，合理安排施工計劃，對現(xiàn)場出現(xiàn)的問題及時協(xié)調(diào)解決，減少延誤工期的因素。企業(yè)應(yīng)加強安全施工風(fēng)險防范，將安全生產(chǎn)責(zé)任落實到每個人，實行獎罰制度。還應(yīng)為工程項目購買商業(yè)保險，降低項目風(fēng)險。在施工質(zhì)量方面，工程管理人員應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，確保工程保質(zhì)保量完成，減少后期維修費用的發(fā)生。降低業(yè)主因房屋質(zhì)量問題投訴，減少相關(guān)賠償金支出，為企業(yè)降低成本，從而有效的對工程建設(shè)施工風(fēng)險進行控制。

（五）完善內(nèi)部風(fēng)險控制制度及監(jiān)督工作

首先，只有將內(nèi)部控制管理的制度變得成熟有效，才能為后面監(jiān)督工作的運行做出基礎(chǔ)的保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金數(shù)額龐大，必須采取科學(xué)高效的手段進行管理監(jiān)控，因此審計部門的工作就不容忽視，需要對審計部門的工作引起重視，對每一個環(huán)節(jié)資金的需求通過審計部門進行監(jiān)督，對資金嚴(yán)格把關(guān)。增加和金融機構(gòu)的合作交流，獲取有效的資金動向。對于資金風(fēng)險的控制不應(yīng)該只出現(xiàn)在事后的補救措施上，應(yīng)該做到事先預(yù)測，事中控制，事后總結(jié)經(jīng)驗。其次，審計部門應(yīng)該直接對接所屬董事會，向董事會報告工作情況，保證監(jiān)督工作的客觀有效。最后，企業(yè)應(yīng)利用信息處理手段，將企業(yè)內(nèi)部相互聯(lián)系起來，形成一個企業(yè)內(nèi)部的信息資源共享渠道。在投資之前，通過共享渠道充分了解自身實際情況，適當(dāng)控制企業(yè)的資產(chǎn)負債率，合理融資。

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（作者單位：沈陽和嘉投資有限公司）