丁曉云

摘 要：影響房?jī)r(jià)的因素非常多，老齡化帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)的改變可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。結(jié)合已有的文獻(xiàn)分析，老齡化將通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量、供給量和政策來(lái)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，提出要把好人口老齡化的關(guān)子、從房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找出路、堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的建議以減輕老齡化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：老齡化；房?jī)r(jià)； 變動(dòng)

國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

國(guó)外對(duì)老齡化與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究較早，最早的有Mankiw和Weil的生命周期理論，后來(lái)的很多研究也都基于此理論。Mankiw和Weil基于兩條假設(shè)：房地產(chǎn)中的經(jīng)濟(jì)體不會(huì)提前預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)需求，所以不會(huì)提前采取相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施、房地產(chǎn)供給彈性很小，分析了人口因素對(duì)購(gòu)房需求的影響。另一方面，也有學(xué)者認(rèn)為老齡化給房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響可以被經(jīng)濟(jì)體制的自身緩沖作用調(diào)控。Walker和Lefort以秘魯?shù)刃屡d國(guó)家為樣本將養(yǎng)老金私有化改革對(duì)人口老齡化與資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的影響納入研究范圍，通過(guò)實(shí)證分析指出養(yǎng)老金私有化改革會(huì)通過(guò)降低資本成本從而減小資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。[1]

國(guó)內(nèi)研究老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響起步較晚，主要是通過(guò)理論分析老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的作用，大多文獻(xiàn)借鑒了外國(guó)理論并在此基礎(chǔ)上做進(jìn)一步的深入研究；定量研究非常有限，主要通過(guò)結(jié)合某一地區(qū)或某片地區(qū)的面板數(shù)據(jù)，實(shí)證分析老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果，結(jié)論一般分為兩類：一是認(rèn)為老齡化會(huì)讓房?jī)r(jià)降低，二是老齡化會(huì)進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。曾洋洋綜合評(píng)述了國(guó)內(nèi)外對(duì)老齡化和房?jī)r(jià)問(wèn)題的研究理論，結(jié)合我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了完善人口結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)波動(dòng)的建議。李通屏等根據(jù)1999～2015年省際面板數(shù)據(jù)，實(shí)證研究了老齡化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，結(jié)論認(rèn)為老齡化在一定程度上會(huì)推高房?jī)r(jià)。[2]張一星將理論分析與實(shí)證分析結(jié)合，先從理論出發(fā)研究老齡化與房地產(chǎn)波動(dòng)的關(guān)系，結(jié)論認(rèn)為老齡化會(huì)房?jī)r(jià)降低，然后根據(jù)我國(guó)2000～2014年?yáng)|中西部28個(gè)省市數(shù)據(jù)，建立省際面板模式定量分析了老齡化與房?jī)r(jià)的相關(guān)關(guān)系，最終結(jié)論表明，老齡化不會(huì)使房?jī)r(jià)降低，反而會(huì)促使房?jī)r(jià)上升。[3]

老齡化對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響路徑分析

住房需求發(fā)生變化

人口老齡化帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)變化會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生影響，假設(shè)住房供給不發(fā)生變化，老齡化最終會(huì)使住房需求下降。隨著老齡人口的增多，老齡人口的住房需求下降，但在初期，老齡人口需要住房，不會(huì)將他們的房子交給他們的孩子，而適齡人口也有較大的住房需求，房?jī)r(jià)可能會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；但是長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，老齡人口會(huì)將房子交給后一代繼承，那么市場(chǎng)的住房需求就會(huì)減少，房?jī)r(jià)將會(huì)下降。

另一方面，老齡化的進(jìn)程也伴隨著城鎮(zhèn)化，同時(shí)隨著人的觀念的變化和各種因素的影響，家庭規(guī)模也會(huì)越來(lái)越小，住房需求也會(huì)因此發(fā)生變化。陳彥斌認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模小型化，住房需求會(huì)持續(xù)增加，但是由于人口老齡化的存在，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)人口老齡化會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生負(fù)面沖擊。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋供給能力發(fā)生變化

目前大多數(shù)文獻(xiàn)都是基于老齡化對(duì)住房需求產(chǎn)生的影響來(lái)研究房?jī)r(jià)的波動(dòng)情況，而實(shí)際上，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給問(wèn)題來(lái)判斷房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)。短期來(lái)看，人口老齡化不會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量發(fā)生較大的變化，而長(zhǎng)期來(lái)看，隨著老齡人口的增多，房屋的空置率會(huì)大大增加，這樣一來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)供給就會(huì)增大，供給發(fā)生變化，相應(yīng)地房?jī)r(jià)也會(huì)發(fā)生波動(dòng)。老齡化加大了房屋的空置規(guī)模，不僅是擴(kuò)大供給，同時(shí)也會(huì)改一些房子原來(lái)“用來(lái)住的”的屬性，部分房子將由居住性房變成投資性房，這樣房產(chǎn)的供給彈性就會(huì)減小，房?jī)r(jià)的波動(dòng)就會(huì)越來(lái)越大。

老齡化帶來(lái)的政策變動(dòng)

人口老齡化無(wú)論進(jìn)入哪個(gè)時(shí)期，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給造成一定影響，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，政府就會(huì)采取相關(guān)措施調(diào)整房?jī)r(jià)，但如此一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受政策本身的影響，房?jī)r(jià)可能會(huì)發(fā)生新的波動(dòng)。如果人口老齡化進(jìn)入晚期，市場(chǎng)上的住房需求量就會(huì)非常小，政府可能出面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，緩解房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的各方面影響。另外，如上文所說(shuō)，老齡化也會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，老齡化進(jìn)入了一定階段，住房供給量非常大，投資性房地產(chǎn)需求就會(huì)上升，這將會(huì)加大房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，影響市場(chǎng)運(yùn)行。這時(shí)候政府就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，采取如“限購(gòu)”“限貸”等措施，使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。但政府的這些政策也會(huì)影響房產(chǎn)的需求與供給，給房?jī)r(jià)的波動(dòng)帶來(lái)新的作用，如果政策運(yùn)用不得當(dāng)，還可能會(huì)造成房?jī)r(jià)的大幅度波動(dòng)，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂。

減少老齡化對(duì)房?jī)r(jià)造成的負(fù)面影響的建議

把好人口老齡化的關(guān)子

老齡化問(wèn)題不僅僅是一個(gè)國(guó)家在人口發(fā)展中遇到的棘手問(wèn)題，也是全世界面臨的發(fā)展難題，所以尋找合理的方式緩解人口老齡化帶來(lái)的負(fù)面影響，會(huì)對(duì)社會(huì)發(fā)展的方方面面產(chǎn)生積極的作用。積極應(yīng)對(duì)老齡化問(wèn)題，要建立健全人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)檢測(cè)機(jī)制，隨時(shí)了解人口發(fā)展的動(dòng)態(tài)，既不能讓人口過(guò)快增長(zhǎng)，也不能讓人口發(fā)展停滯甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)問(wèn)題。對(duì)老齡人口數(shù)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)，保證住房需求與供給基本平衡，這對(duì)減輕老齡化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生有一定的積極影響。另一方面，從老齡人口出發(fā)，“以房養(yǎng)老”的思想成為提升住房需求的一大重要原因，如果能從“養(yǎng)老”出發(fā)，轉(zhuǎn)變養(yǎng)老模式，將“以房養(yǎng)老”的觀念淡化，會(huì)不會(huì)在一定程度上緩解住房需求的增長(zhǎng)問(wèn)題？例如，可以提出“養(yǎng)老院養(yǎng)老”“社區(qū)養(yǎng)老”等模式。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找出路

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直備受關(guān)注，現(xiàn)如今作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的每一步都影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)本身來(lái)看，其發(fā)展受到諸多因素的影響，例如土地價(jià)格、利率、GDP等。如能從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身出發(fā)，避免老齡化因素帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)大問(wèn)題自然是最好。首先，需要穩(wěn)定房屋的供給量，不要過(guò)度加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，不能因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)賺錢就去無(wú)節(jié)制地投資謀利，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是不利的。其次，應(yīng)當(dāng)采取一系列措施防止房?jī)r(jià)突然走高或陡降，若是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成極大混亂，可以通過(guò)“限購(gòu)”“限貸”等政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)。最后一點(diǎn)，政府和市場(chǎng)的作用都應(yīng)發(fā)揮，不能只是政府調(diào)控，也不可任由市場(chǎng)自由發(fā)展，二者結(jié)合才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更好的發(fā)展前景。

堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”

十九大以來(lái)，“房子是用來(lái)住的”深入人心，要想從根本上解決房?jī)r(jià)高的問(wèn)題，還是要從思想上出發(fā)，不論是租的房子還是買的房子，始終秉持“住房子”的根本理念。對(duì)于老齡人口來(lái)說(shuō)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)氐瘜?duì)房子的投資意識(shí)，不能住著一套房，再去炒著幾套房；對(duì)于購(gòu)房適齡人口來(lái)說(shuō)，應(yīng)該合理地選擇“住房子”的方式，同時(shí)也要理智看待房?jī)r(jià)的變化，在可能的情況下提高收入，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)變化的能力。

（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

【參考文獻(xiàn)】

[1]曾洋洋.少子老齡化與房?jī)r(jià)波動(dòng)研究綜述[J].時(shí)代金融，2015（23）.

[2]李通屏，彭博，邵紅梅.人口老齡化推高了中國(guó)房?jī)r(jià)嗎？——基于省際動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].中國(guó)地質(zhì)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2017，17（5）.

[3]張一星.人口老齡化對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響——基于中國(guó)省際面板數(shù)據(jù)分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2016（30）.