譚紅霞

摘 要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了極大的發(fā)展，并且獲得了巨大的成就，尤其是這幾年國家出臺了各種相關(guān)政策，其中土地增值稅政策也在不斷完善。土地增值稅為超率累進(jìn)稅率，清算期最短為兩年到三年，長則七年到八年，具有較長的時(shí)間跨度，因此，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算較大的影響，如果處理不當(dāng)，將會對企業(yè)的發(fā)展造成非常嚴(yán)重的影響。本論文的主要分析了土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的影響，希望對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；會計(jì)核算；影響

對土地增值稅相關(guān)理論的簡要分析

我國自上世紀(jì)九十年代末開始出現(xiàn)土地增值稅，通過土地增值稅有力打擊了我國沿海地區(qū)不法分子的土地投機(jī)行為，因此，土地增值稅最初的立法是為了懲罰不法分子，在我國具有最高的稅率。隨著我國加速發(fā)展，傳統(tǒng)的住房分配方式已經(jīng)逐漸廢除，土地增值稅的監(jiān)管對象也不再是土地投機(jī)分子，而是將矛頭轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)企業(yè)。隨著住房制度不斷完善，土地增值稅政策也隨之繼續(xù)完善，土地增值稅早已不在是具有懲罰性質(zhì)的稅種，其已經(jīng)是具備市場調(diào)節(jié)功能的科學(xué)稅種。

近些年國家住房政策逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)正在恢復(fù)正常，不再是單純的暴利行業(yè)，各級稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的征收也在逐漸完善，傳統(tǒng)的粗放型征收方式正在向著精細(xì)化的方向發(fā)展，在這樣的背景下，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的影響正在逐漸加大。

土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算影響分析

2.1土地增值稅具有較長的時(shí)間跨度

土地增值稅的征收同房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行情況有著直接關(guān)系，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目僅處于開發(fā)的初始階段，稅務(wù)部門只能向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)征，不能清算，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目有著開發(fā)時(shí)間不確定的特點(diǎn)，但總體時(shí)間較長，短則兩三年，長則八九年，甚至有的房地產(chǎn)項(xiàng)目完成開發(fā)要達(dá)到十年以上。

綜合分析上述原因，土地增值稅必定會對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算造成巨大的影響，通常情況下，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)的過程中可能涉及到3，4波會計(jì)人員，并且房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計(jì)核算方式也會發(fā)生較大的變化，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期盈利，會計(jì)核算方式就會記入損益，如果在開發(fā)后期房子價(jià)格降低，或者成本上升等，會計(jì)核算方式就有可能記入預(yù)交稅金，某些情況下還會紅沖當(dāng)期的損益。

2.2土地增值稅對金額的影響較大

上文中已經(jīng)提到我國的土地增值稅稅率除去部分海關(guān)收取的關(guān)稅，其所征收的稅率最高。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，土地增值稅稅率居高不下，預(yù)征額度也及其巨大，一旦房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算存在問題，將會對房地產(chǎn)利潤計(jì)算結(jié)果造成非常嚴(yán)重的影響，嚴(yán)重時(shí)還會造成房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)年度虧損，最終不能進(jìn)行正常的利潤劃分并進(jìn)行準(zhǔn)確的資金預(yù)測。

2.3土地增值稅政策變化較快

雖然我國已經(jīng)有了較為完善的土地增值稅政策，各類法規(guī)健全密集，但是大多數(shù)的土地增值稅政策層次較低，僅有少部分土地增值稅政策是有國家稅務(wù)總局制定發(fā)布的，多數(shù)土地增值稅政策是由各省市的稅務(wù)部門發(fā)布的各種文件、公告，有的時(shí)候在一個(gè)月就能發(fā)布幾個(gè)土地增值稅政策文件，這些政策法規(guī)的質(zhì)量較低，還存在著前后不匹配，甚至相抵觸的問題，這樣的情況給房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算造成了非常大的困擾。并且房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目有著開發(fā)時(shí)間跨度長的特點(diǎn)，一旦土地增值稅政策存在著前后不一致或者抵觸的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響可能是致命的。

2.4土地增值稅的計(jì)算難度較高

土地增值稅有著較高的計(jì)算難度，尤其是在清算的時(shí)候中必須由具有專業(yè)水平的會計(jì)人員操作，會計(jì)人員既要了解會計(jì)核算和土地增值稅的計(jì)算方式，還要熟知房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)背景，對消防、營銷等方面都要有著一定的了解，只有這樣才能保證土地增值稅計(jì)算具有較高的精確性。當(dāng)前，滿足上述條件的專業(yè)會計(jì)人員較少，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能將土地增值稅計(jì)算委托給專業(yè)的會計(jì)事務(wù)所進(jìn)行，但是多數(shù)會計(jì)事務(wù)所僅僅在會計(jì)核算階段同房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行接觸，不能完全了解前期的會計(jì)核算水平，這就容易造成前后誤差，甚至給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

處理土地增值稅對會計(jì)核算影響的有效措施

3.1房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況對會計(jì)核算方案及時(shí)調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)必須對會計(jì)核算給與足夠的重視，提升會計(jì)人員的地位，讓會計(jì)人員全程參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，會計(jì)人員必須知曉項(xiàng)目方案的所有變更和后期的銷售方案等，只有這樣會計(jì)人員才能根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)情況制定合理的土地增值稅的核算方案，提升會計(jì)核算水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算方面質(zhì)量過硬。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)要加大對土地增值稅預(yù)測算的管理力度

房地產(chǎn)土地增值稅有著繳稅金額大、預(yù)繳金額多的特點(diǎn)，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有完全清算之前，會計(jì)人員必須對土地增值稅的預(yù)測給與足夠的重視，加大對土地增值稅預(yù)測算的管理力度，會計(jì)人員必須根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)水平精確計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要完善預(yù)繳工作，處理好預(yù)繳和整個(gè)項(xiàng)目稅負(fù)之間的平衡。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)要同稅務(wù)機(jī)關(guān)維持有效的溝通

前文已經(jīng)提到，房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅政策的變化性較大，并且其區(qū)域性較強(qiáng)，因此，房地產(chǎn)必須同當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)維持有效的溝通，及時(shí)了解政策的變化，只有獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能保證企業(yè)有良好的發(fā)展，在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)占有立足之地。

總結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了極大的發(fā)展，并且獲得了巨大的成就，尤其是這幾年國家出臺了各種相關(guān)政策，其中土地增值稅政策也在不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)必須加大對土地增值稅的研究力度。

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