李佳

摘 要：投資者對(duì)房屋的需求日益旺盛，開發(fā)商對(duì)土地的搶占?jí)艛嘁约拔覈Y本市場上的監(jiān)管不力，導(dǎo)致房價(jià)逐年高速增漲，這種非理性的市場現(xiàn)象都表明房產(chǎn)稅改革迫在眉睫，財(cái)政部和稅務(wù)局提出要制定政策維穩(wěn)房價(jià)的過快上漲。本文主要圍繞重慶和上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響效果，為完善我國房產(chǎn)稅政策提供一些參考意見。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 房價(jià) 房產(chǎn)稅政策

基本概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象僅僅為城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是在1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。鑒于全國推行難度較大，在2011年重慶和上海成為試點(diǎn)城市開征房產(chǎn)稅。

實(shí)施現(xiàn)狀

重慶房產(chǎn)稅主要是對(duì)主城區(qū)的獨(dú)棟商品住宅、新購的高檔住房和滿足三無條件的個(gè)人新購的第二套房以上的普通住宅征收，其稅率分三檔，依次為0.5%、1%、1.2%；上海則是針對(duì)全部行政區(qū)域征收，稅率為0.6%和0.4%。通過對(duì)該兩地的對(duì)比分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：兩 地的房產(chǎn)稅采用的是差別稅率和低稅率結(jié)合的方式征收，體現(xiàn)出稅收的公平性；兩地均將房屋的交易價(jià)格作為計(jì)稅基礎(chǔ)；兩地都實(shí)行稅收優(yōu)惠；兩地的征收的房產(chǎn)稅將用于建設(shè)保障房和公租房。

由上表的數(shù)據(jù)對(duì)比分析可以得出，從2011年開始對(duì)重慶和上海兩地實(shí)行試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅之后，在2012年重慶二手住宅商品房的銷售價(jià)格指數(shù)有所回落，但是商品住宅的銷售額連年遞增，尤其是在2011年至2013年，我們不能就此得出結(jié)論是由于征收房產(chǎn)稅而導(dǎo)致的二手住宅商品房銷售價(jià)格指數(shù)的下降，筆者認(rèn)為還可能是政府實(shí)施的其他抑制房價(jià)持續(xù)上漲的政策，比如限制房貸、限購還有提供廉租房和公租房等措施。2011年至2015年，重慶、上海和全國的房價(jià)的整體趨勢是一致的，從2011年，實(shí)行征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)開始，商品房的銷售面積和住宅的銷售額一直保持增長趨勢，在2011年是征收房產(chǎn)稅的第一年，重慶二手房的交易價(jià)格指數(shù)有所下降，而上海的保持穩(wěn)定，與全國的指數(shù)保持同步，可見房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響可以說是微不足道的。

主要原因可能是因?yàn)樯虾Ｊ形覈?jīng)濟(jì)活動(dòng)最大的經(jīng)濟(jì)中心，重慶也是西南地區(qū)的核心城市，人口集中于兩地，對(duì)住房的需求相對(duì)其他中小城市會(huì)更加強(qiáng)烈，即便是征收房產(chǎn)稅來增加住宅的投資成本，消費(fèi)者也愿意買單來滿足剛性的需求，因此相應(yīng)的房價(jià)沒有得到明顯的抑制；同樣是大城市，由于剛性需求過于旺盛，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性是很難被弱化的，投資房地產(chǎn)帶來的收益如果大于繳納房產(chǎn)稅的顯性成本的話，投資者仍然會(huì)購房、炒房；試點(diǎn)房產(chǎn)稅的征收范圍不大，重慶和上海僅對(duì)部分地區(qū)實(shí)行征收房產(chǎn)稅，因此該政策對(duì)房價(jià)的抑制作用也是很有限的。

影響分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，征收房產(chǎn)稅會(huì)增加消費(fèi)者的購買成本，社會(huì)中大多數(shù)的購房者是從銀行貸款來購買房屋，本來就不充裕的收入中除了要還房子貸款，還要繳納房產(chǎn)稅。這無疑是增加了普通購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。從供求關(guān)系的角度來說，征收房產(chǎn)稅會(huì)使得消費(fèi)者對(duì)房屋的需求下降，政府想通過征收房產(chǎn)稅來抑制房價(jià)的惡性上漲，但是對(duì)于普通消費(fèi)者來說，本來就買不起房，房價(jià)的不斷上漲就更難得買得起房了，只能租房，而房東又會(huì)將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金中，與政府的構(gòu)想形成有巨大的偏差。

對(duì)策和建議

4.1擴(kuò)大征稅范圍

政府還應(yīng)對(duì)已有的存量房和普通住宅征稅，抑制投資者對(duì)住宅的投機(jī)，維護(hù)稅收政策的公平性。拓寬征稅的區(qū)域，陣對(duì)不同地區(qū)的商用、工業(yè)用、農(nóng)用房屋合理的征稅，實(shí)現(xiàn)區(qū)域間稅賦的公平。

4.2設(shè)置合理地房產(chǎn)稅征收率

根據(jù)我國實(shí)際發(fā)展情況來看，稅率的設(shè)置沒有達(dá)到預(yù)期的效果，并不能保障社會(huì)底層群眾的利益，并且不同地區(qū)的發(fā)展水平有明顯的差異，設(shè)置合理地征收率，劃分不同區(qū)域、層次的征收率，引導(dǎo)投資者合理對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資。

4.3健全房產(chǎn)評(píng)估體系

借鑒國外的房產(chǎn)稅制度，完善房產(chǎn)稅法的法律法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)實(shí)行監(jiān)控和準(zhǔn)入制度，嚴(yán)厲打擊不合法的行為。

【參考文獻(xiàn)】

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