馮玉潔

【摘 要】近年來，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)投資越來越大。作為資本密集型行業(yè)，充足的資金是房地產(chǎn)行業(yè)得以正常運(yùn)營(yíng)的重要保障。本文以房地產(chǎn)業(yè)資金管理體系為背景，結(jié)合實(shí)務(wù)中存在的問題，從拓寬融資渠道、完善資金管理、加強(qiáng)資金回流等角度提出了資金管理對(duì)策。希望能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)；銷售回款

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是指對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理過程中資金的籌集、使用和回流進(jìn)行計(jì)劃、控制和監(jiān)督。作為高度資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)只有在籌集到一定數(shù)量的資金前提下，才能有效合理地運(yùn)用資金，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)順利的進(jìn)行。資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心，處于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的中心位置，管理好資金也就等于管理控制住企業(yè)的生命線。

1. 有效提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜性，其資金管理涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、分配、交易等各個(gè)方面，從獲取土地資源到整體項(xiàng)目開發(fā)，再到竣工驗(yàn)收后項(xiàng)目的銷售，自始至終離不開資金的參與，也離不開對(duì)資金的管理活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與企業(yè)管理在目標(biāo)上具有一致性，兩者相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展。

2. 防范房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長(zhǎng)、資金回籠慢、投資風(fēng)險(xiǎn)大、資產(chǎn)負(fù)債率高和易受到國(guó)家政策影響等特點(diǎn)，因此結(jié)合實(shí)際情況編制好項(xiàng)目資金預(yù)算、拓寬融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)降低融資成本、加速銷售款項(xiàng)收回，不斷完善資金管理活動(dòng)對(duì)于及時(shí)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金支付危機(jī)，提高償債能力，防范資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮著極其重要的作用。

3. 確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展

作為高度資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展離不開資金的支持，而資金的良性循環(huán)可以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。因此，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理活動(dòng)，提高資金使用效率，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，利潤(rùn)最大化和可持續(xù)發(fā)展的前提條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系主要由資金的籌集管理、使用管理和回流管理三部分構(gòu)成。

房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的投資需求及優(yōu)化項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)的需要，選取不同的融資渠道及融資方式，為項(xiàng)目制定合理的籌資方案，綜合考慮多種因素選擇最優(yōu)方案，經(jīng)濟(jì)有效地籌集資金的過程。融資渠道系籌集資金的來源，包括自有資金和外部融資；融資方式是籌集資金時(shí)具體采用的方式，包括吸收直接投資、銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等。

房地產(chǎn)資金使用管理包括資金的預(yù)算管理、投資管理及運(yùn)營(yíng)管理。預(yù)算管理的實(shí)質(zhì)是對(duì)資金的控制，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的收入與支出都列入預(yù)算，計(jì)算資金缺口，統(tǒng)籌安排，科學(xué)管理。投資管理主要是通過對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境可行性分析、技術(shù)可行性分析、市場(chǎng)可行性分析以及財(cái)務(wù)可行性分析后，選擇整體風(fēng)險(xiǎn)低、效益高的優(yōu)良項(xiàng)目的過程。運(yùn)營(yíng)管理主要是加速營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)、縮短循環(huán)時(shí)間，追求最大程度的流動(dòng)性，減少房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，最大化企業(yè)收益。

房地產(chǎn)企業(yè)資金回流管理即銷售回款的管理。銷售回款資金回流是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的經(jīng)營(yíng)性資金來源，對(duì)項(xiàng)目整體安全有著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定銷售回款計(jì)劃，管控回款時(shí)點(diǎn)、回款金額，控制風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，從而提高整體經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)環(huán)節(jié)，實(shí)務(wù)中應(yīng)以該體系為脈絡(luò)，從資金的籌集、使用和回流三個(gè)方面客觀評(píng)價(jià)企業(yè)資金管理活動(dòng)執(zhí)行情況，不斷改善和優(yōu)化資金管理水平，確保企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題

1.融資形式單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

我國(guó)債券市場(chǎng)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比發(fā)展尚不完善，中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以通過發(fā)行債券方式籌集資金。同時(shí)，近兩年伴隨著我國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)泡沫式擴(kuò)張，國(guó)家接連出臺(tái)若干政策調(diào)控房?jī)r(jià)，證監(jiān)會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)IPO門檻，控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，同時(shí)針對(duì)已上市的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資也制定了較為嚴(yán)格的規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以通過發(fā)行股票的方式融資?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前融資現(xiàn)狀，短期和長(zhǎng)期的銀行貸款是普遍采用的形式，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。

2.資金預(yù)算準(zhǔn)確度不高且執(zhí)行率低

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金預(yù)算準(zhǔn)確度不高的問題。首先，上報(bào)的資金預(yù)算部分內(nèi)容不合理。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)供求、行業(yè)環(huán)境等因素的變動(dòng)均會(huì)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生重要影響，靜態(tài)的資金預(yù)算很難適應(yīng)多變的市場(chǎng)環(huán)境。其次，資金審批部門在審批項(xiàng)目公司資金預(yù)算時(shí)，通常會(huì)主觀性削減部分預(yù)算，下屬項(xiàng)目公司考慮這一因素，在上報(bào)資金預(yù)算時(shí)為爭(zhēng)取更多的資金資源，會(huì)將可以推遲支付或暫時(shí)無(wú)需支付的款項(xiàng)與當(dāng)期需要支付的款項(xiàng)一并上報(bào)，這就導(dǎo)致編制的資金預(yù)算收支與實(shí)際情況不符。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算在實(shí)務(wù)中執(zhí)行率較低。預(yù)算制定后，沒有相關(guān)人員跟蹤預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果，未能及時(shí)分析預(yù)算與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生差異的原因，對(duì)影響預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的相關(guān)人員權(quán)責(zé)劃分不夠明確，使得下屬部門及項(xiàng)目公司缺乏預(yù)算執(zhí)行意識(shí)，導(dǎo)致預(yù)算管理工作流于形式。

3.投資行為盲目

由于2015年、2016年房?jī)r(jià)漲幅較高，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資回報(bào)率高速增長(zhǎng)，部分房產(chǎn)企業(yè)被行業(yè)高額利潤(rùn)吸引，將長(zhǎng)期戰(zhàn)略、風(fēng)險(xiǎn)管理拋于腦后，忽視行業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)發(fā)展的周期性，沒有對(duì)未來的市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供求、政治因素、消費(fèi)趨勢(shì)以及消費(fèi)者購(gòu)買力等因素進(jìn)行科學(xué)地分析與預(yù)測(cè)，盲目跟風(fēng)地進(jìn)行項(xiàng)目投資和企業(yè)擴(kuò)張，在尚未完工項(xiàng)目及土地上囤積了大量資金。這種投資策略很難獲取合理回報(bào)，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)行情變差、政策緊縮等不利情況，極易造成企業(yè)資金回籠減緩，外部融資困難，資金鏈緊縮，現(xiàn)金流狀況惡化。endprint

4.資金管理分散，風(fēng)險(xiǎn)管理不足

中大型房地產(chǎn)集團(tuán)往往涉及多個(gè)項(xiàng)目公司，每個(gè)項(xiàng)目公司又開立了多個(gè)銀行結(jié)算賬戶，形成龐大的資金賬戶體系。資金分散于各賬戶里，難以發(fā)揮集中優(yōu)勢(shì)，造成同一集團(tuán)內(nèi)不同項(xiàng)目公司之間資金的閑置與短缺現(xiàn)象共存。同時(shí)，資金過度分散使得集團(tuán)難以準(zhǔn)確掌握各賬戶資金的使用情況，不利于投融資決策的制定。

此外，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立起有效的預(yù)警機(jī)制，對(duì)資金的運(yùn)作缺乏足夠監(jiān)管，危險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，無(wú)法及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

5.缺乏監(jiān)督機(jī)制，銷售回款不力

隨著我國(guó)“限購(gòu)”、“限貸”等政策的推行，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售受到一定阻礙，商品房積壓增加，銷售款回流變緩。同時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商采取先認(rèn)籌后交納定金及房款簽約的模式銷售，為追求認(rèn)籌額及簽約額指標(biāo)而忽視了銷售回款率，沒有制定明確的信用政策，對(duì)客戶賒銷的審批比較隨意。大多數(shù)客戶選擇按揭付款的形式支付房款，部分客戶交完認(rèn)籌金或定金后遲遲不來簽約，占用了銷售資源的同時(shí)影響資金回籠。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理權(quán)責(zé)不明確，銷售部門和財(cái)務(wù)部門之間信息溝通不暢，應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)監(jiān)督薄弱，沒有專人負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)收賬款定期、定向的清欠，沒有專人負(fù)責(zé)與按揭銀行對(duì)接督促放款，沒有建立應(yīng)收賬款定期清查制度，導(dǎo)致應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，使企業(yè)面臨較大的壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

1.發(fā)展多元化融資渠道，提高籌資能力

房地產(chǎn)企業(yè)需要積極開拓融資渠道，創(chuàng)新融資方式，加快自身與證券市場(chǎng)的對(duì)接，增加債券融資、股權(quán)再融資、私募基金融資、信托融資等方式的融資比例，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及融資成本。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)管，不斷提升項(xiàng)目盈利能力及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；提高資產(chǎn)管理水平，及時(shí)處置閑置資產(chǎn)，提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；保持良好的信用狀況，合理利用關(guān)聯(lián)企業(yè)實(shí)力，提高企業(yè)的籌資能力。

2.優(yōu)化資金配置，完善預(yù)算管理

構(gòu)建“以資金管理為重點(diǎn)、以項(xiàng)目成本控制為核心”的多層級(jí)資金預(yù)算體系，明確各層級(jí)責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，按責(zé)任中心界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，影響現(xiàn)金流因素眾多且存在不可控因素，建議采用滾動(dòng)預(yù)算的方式編制資金預(yù)算，以適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境等因素的變化。

預(yù)算方案編制完成后要嚴(yán)格執(zhí)行，相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)分析實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差異并提交管理者，使管理者對(duì)企業(yè)資金運(yùn)行情況進(jìn)行科學(xué)分析，及時(shí)調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平得到優(yōu)化。同時(shí)，應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與個(gè)人績(jī)效掛鉤，評(píng)價(jià)獎(jiǎng)懲，以確保資金預(yù)算得到有效執(zhí)行。

3.加強(qiáng)投資項(xiàng)目可行性研究

企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，內(nèi)容包括但不限于所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、人口情況以及消費(fèi)市場(chǎng)情況，分析項(xiàng)目投資前景，明確市場(chǎng)定位，客觀評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資規(guī)模、投資方式、資金來源、風(fēng)險(xiǎn)等因素，科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本收益。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真研究國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)做好項(xiàng)目評(píng)價(jià)和方案優(yōu)選。

4.資金集中管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范

資金集中管理有利于多項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確了解資金的存量和流量，不受單個(gè)存款賬戶余額的限制，充分地發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，最大程度地減少資金閑置，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)籌安排，高效地配置資金，提高資金周轉(zhuǎn)率。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，構(gòu)建資金風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)體系。企業(yè)應(yīng)注意將自身或同行業(yè)其它企業(yè)或跨行業(yè)但具有相似職能部門的其它企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施、解決方案數(shù)據(jù)化，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范數(shù)據(jù)庫(kù)。風(fēng)險(xiǎn)防范數(shù)據(jù)庫(kù)可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早識(shí)別運(yùn)營(yíng)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)響應(yīng)采取措施。

5.完善銷售回款工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立客戶信用制度，這是事前降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。企業(yè)應(yīng)制定信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，采用信用分級(jí)制度，給予不同程度的優(yōu)惠。

為加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)管理，企業(yè)應(yīng)設(shè)立房款臺(tái)賬，記錄每位客戶信息，臺(tái)賬中除常規(guī)內(nèi)容外，還需包括認(rèn)籌后未轉(zhuǎn)定金，繳納定金后未簽約客戶的信息記錄。為確?？铐?xiàng)能夠及時(shí)收回，財(cái)務(wù)部門要與銷售部門充分溝通、核對(duì)客戶經(jīng)營(yíng)狀況與信用狀況，積極實(shí)施對(duì)賬、催款等程序。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)將銷售回款率（額）指標(biāo)納入業(yè)績(jī)考核并加大權(quán)重，將應(yīng)收款項(xiàng)回收金額與回籠速度與相關(guān)人員績(jī)效掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)按揭銀行的選擇需引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，應(yīng)優(yōu)先選擇利于銷售、放款快的銀行合作。企業(yè)交房前應(yīng)關(guān)注客戶是否已經(jīng)繳納全部房款及相關(guān)費(fèi)用，對(duì)未全部繳納相關(guān)費(fèi)用的客戶，按合同約定，原則上不交房。對(duì)惡意拖欠房款的，應(yīng)按合同約定計(jì)算利息及違約金并提請(qǐng)?jiān)V訟或仲裁。

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