李林

【摘 要】油田特殊的地理環(huán)境和性質(zhì)，造就油田物業(yè)服務(wù)依附于主業(yè)生存。近年來(lái)，國(guó)際油價(jià)低迷，國(guó)內(nèi)石油企業(yè)進(jìn)入“寒冬期”，物業(yè)服務(wù)將不再作為企業(yè)福利，需進(jìn)行專業(yè)化重組， 剝離社會(huì)職能，進(jìn)行公司化改造，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。以河南油田物業(yè)企業(yè)為例，探索油田物業(yè)服務(wù)發(fā)展途徑。

【關(guān)鍵詞】石油企業(yè)；物業(yè)服務(wù)；改革

一、油田物業(yè)服務(wù)的發(fā)展背景

在能源急缺的年代，石油關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)和能源安全。1972年，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的石油工人加入到南陽(yáng)石油大會(huì)戰(zhàn)中。在物資高度匱乏的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，油田所處位置偏僻，要擔(dān)當(dāng)國(guó)家石油勘探的經(jīng)濟(jì)重任，就必須自力更生，建立自身的學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)等職能，大到看病就醫(yī)，小到米、面、油、鹽一應(yīng)俱全的生活保障體系，承擔(dān)保障生產(chǎn)的社會(huì)職能。

20世紀(jì)90年代，隨著家屬的遷入，河南油田形成獨(dú)立工礦區(qū)。 2000年，國(guó)內(nèi)石油企業(yè)逐步參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。迫使石油企業(yè)開(kāi)始一系列變革、重組、改制、上市，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，擺脫長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響。2000年8月，河南油田實(shí)行了資產(chǎn)剝離、主輔分離、優(yōu)化資源配置的配套改革，成立4個(gè)社區(qū)，承擔(dān)市政公共服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等職能。為石油板塊成功上市“減負(fù)”，物業(yè)服務(wù)成為居民的一項(xiàng)基本福利，并不是經(jīng)營(yíng)。

近兩年，國(guó)際油價(jià)持續(xù)低迷，河南油田成為國(guó)資委重點(diǎn)督辦的困難企業(yè)，企業(yè)辦社會(huì)職能要重組、移交。河南油田在原社區(qū)的基礎(chǔ)上組建河南油田物業(yè)服務(wù)中心。

在市場(chǎng)條件下，企業(yè)的本質(zhì)特征和根本屬性是利潤(rùn)最大化。河南油田核撥給物業(yè)單位的費(fèi)用急劇遞減，長(zhǎng)期形成不收物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣，一時(shí)難以改變。小區(qū)社會(huì)化收費(fèi)，能否盈利？能否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)？業(yè)主是否認(rèn)可？成了擺在油田物業(yè)面前的突出問(wèn)題。

二、油田物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀

組建后的物業(yè)服務(wù)中心，機(jī)關(guān)設(shè)置職能科室5個(gè)；基層設(shè)7個(gè)服務(wù)站，1個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部。服務(wù)46個(gè)自然小區(qū)35691戶，物業(yè)面積261萬(wàn)平方米；市政物業(yè)主要為礦區(qū)道路、公園等清掃綠化，以及路燈、監(jiān)控、信號(hào)燈維保等，物業(yè)面積197萬(wàn)平方米。辦公（廠區(qū)）物業(yè)服務(wù)主要有局辦公樓、采油一廠、采油二廠、公安局、能化公司等20多家單位。目前員工總數(shù)1036人?，F(xiàn)有在賬資產(chǎn)633臺(tái)套。

三、存在的主要問(wèn)題

1.從目前工作量、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)等情況分析，遠(yuǎn)高出地方政府指導(dǎo)價(jià)，其主要是區(qū)域跨度大，服務(wù)對(duì)象少，機(jī)械化設(shè)備投入少，人工費(fèi)用高。人工成本、折舊計(jì)、管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用占總支出的比重較大。

2.物業(yè)服務(wù)區(qū)域分散，難以形成規(guī)模。油田生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)分散，各獨(dú)立礦區(qū)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不統(tǒng)一，很難形成規(guī)模。如雙河基地6300余戶，2萬(wàn)余人，跨唐河、雙河區(qū)域，小區(qū)規(guī)模多在200-500戶之間。門(mén)衛(wèi)、車棚、清掃設(shè)備等資源不能充分利用。在管理上，管理費(fèi)用增加。

3.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)不發(fā)育，增收難度大。油田地處偏僻，遠(yuǎn)離城市，服務(wù)市場(chǎng)狹小，加上當(dāng)?shù)鼐用裆钏胶退枷胗^念影響，家政服務(wù)很難做大做強(qiáng)。油田物業(yè)服務(wù)人工成本高，很難與個(gè)體經(jīng)營(yíng)者競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)市場(chǎng)開(kāi)拓難度大。

4.管理關(guān)系不通暢，主體地位不突出。在管理機(jī)制上，小區(qū)服務(wù)工作歸物業(yè)中心，小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取歸社區(qū)服務(wù)中心，社區(qū)服務(wù)中心代表業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督考核，市政管理中心代表勘探局對(duì)公共區(qū)域服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督考核，形成甲乙方關(guān)系，根據(jù)考核結(jié)果支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)中心不是直接面對(duì)業(yè)主，也不具有獨(dú)立法人資格，不能更好服務(wù)業(yè)主，不完全參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，很難在市場(chǎng)中占主導(dǎo)。

四、解決的途徑

按照國(guó)資委、中石化改革要求，有福利服務(wù)型轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)服務(wù)型，有無(wú)償服務(wù)轉(zhuǎn)化為有償服務(wù)和實(shí)現(xiàn)社會(huì)化經(jīng)營(yíng)方向。油田物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好如下幾方面：

1.改變傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念。中石化業(yè)務(wù)重組更深層次改變了油田內(nèi)部的隸屬關(guān)系，原屬河南油田的二級(jí)單位分屬不同分公司，油田物業(yè)服務(wù)單憑“照顧”“補(bǔ)貼”等方式經(jīng)營(yíng)，恐怕難以維計(jì)。在長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)服務(wù)被當(dāng)作一種福利，物業(yè)單位在很大程度上“依賴”勘探局補(bǔ)貼，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，要把壓力傳遞給員工、業(yè)主，建立從福利到有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)觀念。

2.精簡(jiǎn)管理機(jī)構(gòu)，降低管理成本。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理需要，中心機(jī)關(guān)用工總量應(yīng)控制在5%以內(nèi)，降低管理成本?；鶎涌筛鶕?jù)區(qū)域與專業(yè)特點(diǎn)，合并服務(wù)站數(shù)量，站管理崗壓縮到3-5個(gè)?；鶎訂挝桓鶕?jù)業(yè)務(wù)、區(qū)域情況設(shè)置班組，同一小區(qū)不分設(shè)環(huán)衛(wèi)班和綠化班，避免管理跨度帶來(lái)的影響。

3.完善配套措施，開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，推進(jìn)市場(chǎng)化收費(fèi)。完善小區(qū)綠化、停車場(chǎng)、監(jiān)控等基礎(chǔ)設(shè)施，辦理相關(guān)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，做好物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作等，圍繞服務(wù)油田發(fā)展和居民生活，按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展服務(wù)和收費(fèi)，在現(xiàn)有傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，深入探索園林綠化、電梯維保等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。打造智慧物業(yè)，實(shí)現(xiàn)外延式突破性發(fā)展。

4.深化內(nèi)部管理，落實(shí)預(yù)算和各項(xiàng)管控措施。建立物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部預(yù)算定額體系，進(jìn)一步完善支出定額，嚴(yán)控非生產(chǎn)性支出，加強(qiáng)重點(diǎn)費(fèi)用管控。實(shí)施單車單機(jī)費(fèi)用定額，嚴(yán)把設(shè)備修理審批程序，全面開(kāi)展對(duì)標(biāo)管理。建立資產(chǎn)共享平臺(tái)，提高資產(chǎn)使用效率。發(fā)揮績(jī)效杠桿作用，促進(jìn)后勤人員向一線缺員單位流動(dòng)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率及經(jīng)濟(jì)效益。

5.加強(qiáng)人才隊(duì)伍培養(yǎng)，拓展外圍市場(chǎng)。在物業(yè)中心內(nèi)部，培養(yǎng)一批具有經(jīng)營(yíng)意識(shí)，責(zé)任感強(qiáng)，會(huì)分析、有市場(chǎng)洞察力的負(fù)責(zé)人，大力開(kāi)拓物業(yè)市場(chǎng)，謀求企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。

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