曾暉

【摘 要】隨著城市軌道交通的發(fā)展，軌道交通地下空間的挖掘和軌道交通沿線地面上蓋物業(yè)的開發(fā)也成倍數(shù)增長。由于其無法比擬的便利性、可達性和大客流，受到商戶的追捧，但在商業(yè)經(jīng)營日趨繁榮的同時，軌道交通公司也在被經(jīng)營中不斷出現(xiàn)的消防隱患、安全疏漏、經(jīng)營矛盾、租金收繳等問題困擾。本文以南京地鐵為例，通過對南京地鐵商業(yè)資源的梳理，提出了在地鐵全線網(wǎng)內(nèi)全面推行連鎖品牌的經(jīng)營模式。

【關(guān)鍵詞】軌道交通；商業(yè)；經(jīng)營模式

一、 南京地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

南京地鐵自2000年開工建設(shè)以來，通過站廳布局的優(yōu)化、地下空間的挖掘、沿線物業(yè)的開發(fā)、地面綜合體的運作，逐漸形成了今天25萬余平方米、1300余間商業(yè)用房的格局，并將隨著線路建設(shè)的高速推進，沿地鐵線網(wǎng)全面展開，覆蓋全市。

1.租賃狀況

在目前已交付的23萬平方米商業(yè)用房中，已經(jīng)營商業(yè)約14萬平方米，出租率達到97%，其中整體租賃商業(yè)約10.3萬平方米，自主經(jīng)營商業(yè)約1.8萬平方米，純辦公用房1.4萬平方米。

2.租金收繳

雖然，在租金收繳中大部分商戶給予配合，但是拖欠租金、惡意拒繳、甚至蓄意造假的事件還是時有發(fā)生。

3.商業(yè)形象

另外，“門前三包的不到位”，店招的參差不齊，從業(yè)人員的素質(zhì)差異，管理水平的高低有別，安全管控意識強弱不均，后場的“臟、亂、差”是一直存在的普遍現(xiàn)象。

二、存在的問題

1.消防驗收問題

在存量待開發(fā)商業(yè)中，約有60%的用房沒有經(jīng)過消防驗收或不具備消防驗收條件。主要是因為線路建設(shè)期間為趕工期，建設(shè)部門往往對商業(yè)建筑進行甩項，直接移交給資源公司，造成商業(yè)建筑未經(jīng)消防驗收或不具備消防驗收條件，使后期的招商經(jīng)營無法開展。

2.位置偏僻

約有40%的商業(yè)用房是利用線路的存車線建設(shè)的，大多位置偏僻，而建設(shè)期間只考慮了車站功能布局，未將商業(yè)體納入綜合考量，造成商業(yè)動線不合理，或根本無人流動線可談，人跡罕至，招商困難。

3.招商方式單一

根據(jù)國資委的要求，商鋪大多通過公開掛牌方式進行招商，基本處于坐等承租戶上門的狀態(tài)，雖然也與很多品牌單位進行過意向溝通，但無法確保進場的是品牌客戶。

4.唯價格論

現(xiàn)有的招商方式是價高者得，競價者往往存在沖動性甚至盲目性，這會造成實際承租人層次不一、抵抗風險的能力不一、管理素質(zhì)參差不齊，在遇到市場沖擊、經(jīng)營不善的時候，就很容易產(chǎn)生租賃糾紛。

5.矛盾處置方式單一

在遇到經(jīng)營矛盾或者糾紛時，我們只能采取訴訟的方式。由于訴訟的周期很長，在遇到不良商戶時，還需要申請法院強制執(zhí)行，時間更是曠日持久，勞民傷財。有時承租戶的惡意投訴，更是把經(jīng)濟問題當作政治工作來解決。

6.招商周期長

根據(jù)國資委的招商管理要求和地鐵公司管理規(guī)定，每一個商鋪的招商都要經(jīng)歷立項、前期價值評估、編制招商方案、編制招商文件、上招委會、產(chǎn)權(quán)中心掛牌招商、開標、簽訂合同等一系列近4-5個月時間，無形中租金收益降低。

7.管理不到位

由于點多、線長、面廣，現(xiàn)有人員不僅要進行商務(wù)洽談、房租收繳、抄收水電費、還要負責建立臺賬、安全檢查、節(jié)日值班、矛盾處理，要做到面面俱到，實在不可能，無形中會產(chǎn)生管理的疏漏。

三、國內(nèi)相關(guān)研究及概念

1.國內(nèi)現(xiàn)狀

和南京地鐵一樣，其他城市地鐵公司在早期的招商經(jīng)營中也是采取的點對點招商模式。從2014年起，廣州、上海地鐵分別嘗試以點位打包批量租賃商鋪的形式引進連鎖品牌客戶，不論在社會效應(yīng)或者經(jīng)濟效益上都取得了很大的成就。截至2017年，廣州地鐵及上海地鐵在引進連鎖品牌客戶上都擁有了各自一套完整的招商管理體系。

（1）廣州地鐵。廣州地鐵商鋪采取公開招商和談判模式，為了引進優(yōu)質(zhì)的商家，車站商業(yè)資源招商采取組合招商方式，具體如下：①全線網(wǎng)組合方式，即在全線網(wǎng)各站點均設(shè)網(wǎng)點，由同一商戶經(jīng)營，如7-11便利店。②全線路組合方式：即一條線路各站點均設(shè)立網(wǎng)點，由同一商戶經(jīng)營，如自助銀行、自助售貨機。③部分組合方式：在不同站點設(shè)立小連鎖商鋪，由同一商戶經(jīng)營。

通過上述組合方式，不僅可以保證品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，而且可以通過打包的形式提高商鋪的出租率，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。2014年，廣州地鐵商鋪出租率達96%、租金收繳率達99%。

（2）上海地鐵。上海地鐵商業(yè)開發(fā)秉持“四個化”原則，分別是開發(fā)規(guī)范化、管理網(wǎng)絡(luò)化、定位品牌化、經(jīng)營連鎖化。上海地鐵深知軌道交通資源資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)要取得更長遠的發(fā)展，必須與各品牌零售伙伴保持更加緊密的合作關(guān)系，求穩(wěn)不求價，著力于服務(wù)功能的不斷提升，必需堅定地按照“四個化”的經(jīng)營思維模式，不斷拓展經(jīng)營領(lǐng)域、深化合作共贏、強強聯(lián)手，進一步打造便捷人性化的軌道交通綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成了上海地鐵的“三個一百” 模式。

2.軌道交通物業(yè)的分類

（1）按物業(yè)的功能性質(zhì)分。主要有：商業(yè)用房、辦公用房、交通設(shè)施（停車場、洗車場、加油加氣站）。

（2）按物業(yè)和軌道的空間關(guān)系分。主要有：站內(nèi)商鋪、地下商業(yè)街、地面組合商業(yè)、大型上蓋物業(yè)、沿線物業(yè)等。①站內(nèi)商鋪。一般位于站廳層內(nèi)，面積在20平方米以內(nèi)。商鋪內(nèi)無上下水，只提供電，不具備餐飲商鋪條件，一般在地鐵沿線各站點均有設(shè)置，是目前地鐵地下商業(yè)的主要形式。②地下商業(yè)街。位于車站區(qū)間連接線內(nèi)或位于站廳層旁側(cè)區(qū)域的地下整體商業(yè)，面積約為2000-6000平方米不等。商業(yè)區(qū)具備上下水、供電、排煙、排污等基本條件，可以經(jīng)營餐飲，大部分位置偏僻，是地鐵商業(yè)發(fā)展需要重點突破的一種商業(yè)形式。③地面組合商業(yè)。依附于地鐵出入口、風亭、疏散樓梯、冷卻塔建造的地上小型商業(yè)體，面積約1000平方米。商業(yè)體內(nèi)具備上下水、電、排煙、排污等基本條件，與地面普通商業(yè)體無任何區(qū)別，可任意分割。④大型上蓋物業(yè)。位于地鐵站上方的大型商業(yè)綜合體，通常與地鐵出入口有連接通道，面積約20000-50000平方米。具備上下水、電、排煙、排污等基本條件，商業(yè)體內(nèi)可設(shè)置多種業(yè)態(tài)，如餐飲、娛樂、培訓、酒店、辦公等，是未來南京地鐵商業(yè)發(fā)展的重用形式。⑤沿線物業(yè)。位于軌道交通沿線，一般是利用軌道交通建設(shè)時留下的施工用地、多余的拆遷用地、矛盾用地，或結(jié)合主變電站、控制中心建成的綜合性物業(yè)，面積大小不等、用途不一，物業(yè)內(nèi)通常無地鐵出入口。endprint

（3）按物業(yè)交付的時間分?？煞譃椋嚎罩蒙啼?、已出租未到期商鋪、在建線路商鋪和規(guī)劃線路商鋪。

四、招商方式

以南京地鐵線網(wǎng)內(nèi)所有商鋪為基礎(chǔ)對設(shè)定業(yè)態(tài)內(nèi)的知名連鎖品牌進行套裝式招商，按不同業(yè)態(tài)的商鋪單體面積的不同劃分打包商鋪的數(shù)量，原則上每個標的不低于20間商鋪，整體打包掛牌招商。

1.面積及規(guī)模

根據(jù)連鎖品牌客戶對地鐵商鋪面積、業(yè)態(tài)條件、位置等需求因素，可將上述十種業(yè)態(tài)的客戶分成五大類招商套裝。

2.價格設(shè)定

可根據(jù)各站點的商鋪租金水平測定加權(quán)平均值，以加權(quán)平均價作為掛牌招商的底價。

由于批量商鋪無法做到一次性交付，則各商鋪交付價格以測算掛牌價時的加權(quán)價格為準；若招商成交價高于掛牌底價，則各商鋪的交付價格以測算掛牌價時的加權(quán)價格乘以溢價率后的數(shù)值為準。

3.資質(zhì)的認定

連鎖品牌直營店的數(shù)量應(yīng)在國內(nèi)或省內(nèi)達到一定的規(guī)模，具體根據(jù)各業(yè)態(tài)、各品牌的情況而定。

同時，參與連鎖品牌競拍的客戶應(yīng)為連鎖品牌的所有權(quán)公司或其全資控股公司。

4.期限設(shè)定

原則上，連鎖品牌客戶租賃為5年，以第一間商鋪交付期為起始計租期。

在計租期滿2年時，應(yīng)交未交商鋪（間數(shù)或面積取其小者）超過合同中約定商鋪的50%時，租賃期在原基礎(chǔ)上順延1年。

五、結(jié)語及展望

連鎖品牌經(jīng)營模式將是未來城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營的主流方向，我們期望通過連鎖品牌的經(jīng)營模式對南京地鐵現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成進行大換血，實現(xiàn)品牌化效應(yīng)、提升南京地鐵商業(yè)價值；并借此達到安全的保證、效率的提升，經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收。

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