【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)金融業(yè)隨之迎來飛速發(fā)展。然而，在快速發(fā)展的同時也產(chǎn)生了一些問題。本文研究我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的問題，并提出相關(guān)建議和對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；金融創(chuàng)新；金融風(fēng)險

一、引言

在20世紀(jì)90年代初，我國房地產(chǎn)金融初見雛形，表現(xiàn)形式為住房公積金制度。在很長一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)采取單位分配的制度，直到1998年房地產(chǎn)市場化改革，房地產(chǎn)從此進(jìn)入市場，可以被自由買賣。自此以后，房地產(chǎn)金融飛速發(fā)展，表現(xiàn)形式多種多樣，在滿足住房需求。加快社會資源配置等方面發(fā)揮了積極作用。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新快速發(fā)展的同時，一些問題也隨之顯現(xiàn)。因此，研究我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機制，并提出相關(guān)發(fā)展建議，具有重要的現(xiàn)實意義。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新概述

對于房地產(chǎn)金融，不同的學(xué)者有不同的定義，其研究也集中在不同的方向。

不同的學(xué)者對于金融創(chuàng)新所包含的內(nèi)容有著不同的看法。有些學(xué)者從金融工具視角進(jìn)行定義，如十國集團(tuán)中央銀行認(rèn)為，當(dāng)把不同的金融工具組合成新的金融產(chǎn)品時則產(chǎn)生了金融創(chuàng)新；有些人從商業(yè)銀行的角度對其定義，如中國銀監(jiān)會認(rèn)為金融創(chuàng)新是商業(yè)銀行引入新人員、新理念、新技術(shù)等而開展的各類新型金融活動，其創(chuàng)新體現(xiàn)在客戶能從銀行那里享受到不同的金融產(chǎn)品和服務(wù)；還有學(xué)者從金融市場的角度定義金融創(chuàng)新，在金融領(lǐng)域重新搭建一個生產(chǎn)函數(shù)，則產(chǎn)生了金融創(chuàng)新。

因此，結(jié)合以上對房地產(chǎn)金融和金融創(chuàng)新的定義，可以定義房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。一是關(guān)于房地產(chǎn)的新型金融產(chǎn)品和金融工具，如房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；二是關(guān)于房地產(chǎn)的新型金融流程；三是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新表現(xiàn)在房地產(chǎn)金融環(huán)境新的組織制度和形式。

三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的問題

1.房地產(chǎn)金融渠道狹窄

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品都由商業(yè)銀行提供，證券、基金、信托等金融機構(gòu)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面的探索較少，發(fā)展比較滯后，90%以上的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險都集中在傳統(tǒng)商業(yè)銀行。據(jù)統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)金融資金有70%以上來自商業(yè)銀行，而西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗是房地產(chǎn)資金一般從各種基金中獲得。傳統(tǒng)商業(yè)銀行提供了大量房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，流動性不足的問題已經(jīng)在一些傳統(tǒng)銀行中顯現(xiàn)，存在極大的風(fēng)險隱患。一旦市場出現(xiàn)劇烈波動，民間金融供給下降，不斷積累的房地產(chǎn)金融風(fēng)險將有一天會爆發(fā)。

2.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計不合理

目前，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品比較單一，房地產(chǎn)金融體系非常扁平化，也缺乏合理性，具體表現(xiàn)在創(chuàng)新動力不足，多數(shù)金融機構(gòu)不愿對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，雖然產(chǎn)品有所增加，可是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要為銀行信貸，信托、基金、證券類產(chǎn)品等較少，且融資作用不大。此外，相關(guān)金融產(chǎn)品的設(shè)計欠合理，如房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，目前市面上大多為中期產(chǎn)品，3年以上產(chǎn)品較少，而房地產(chǎn)金融資金普遍規(guī)模較大，大多數(shù)人無力在短期內(nèi)償還貸款。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于房地產(chǎn)金融開發(fā)周期。

3.信息不對稱加劇

我國很多現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品交易流程較為復(fù)雜、環(huán)節(jié)比較繁瑣，這就產(chǎn)生了交易過程中信息不對稱的風(fēng)險。另外，一些新型金融工具和交易流程的引進(jìn)更增加了信息不對稱和信息傳遞損失風(fēng)險的增加。投資者處于金融流程的末端，缺乏獲取相關(guān)信息的途徑，也無法對金融機構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，只能依賴于評級機構(gòu)的評級和市場反饋，易導(dǎo)致道德風(fēng)險和利益沖突。

4.金融創(chuàng)新設(shè)計缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實踐時，一些業(yè)務(wù)設(shè)計缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性。相關(guān)金融機構(gòu)為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，為了提高市場份額，獲得巨額利潤而忽視了謹(jǐn)慎原則，一些金融機構(gòu)為了搶占市場，為不具備償還能力的借款人發(fā)放貸款，導(dǎo)致市場風(fēng)險和道德風(fēng)險激增。

5.房地產(chǎn)金融市場發(fā)展不均衡

我國房地產(chǎn)金融有兩級市場，一級市場和二級市場的發(fā)展速度并不一致，表現(xiàn)為以一級市場為主，二級市場的市場容量非常小。在一級市場中，房地產(chǎn)金融雖然發(fā)展很快，但是缺乏市場信用，而二級市場的發(fā)展則十分落后。一二級市場無法同時從投資和消費的角度滿足房地產(chǎn)市場中投資者的需求。由于僅有單一市場發(fā)展，房地產(chǎn)金融風(fēng)險易集聚，一旦風(fēng)險爆發(fā)我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展將會被阻礙。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的建議

1.開發(fā)房地產(chǎn)金融避險工具

由以上分析可知，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的風(fēng)險隱患不可小覷，為了促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的金融創(chuàng)新，首先需要開發(fā)房地產(chǎn)金融避險工具，有效化解風(fēng)險。

（1）促進(jìn)房地產(chǎn)貸款證券化，將房地產(chǎn)金融融合至資本市場中，通過擴大融資的渠道和規(guī)模有效降低房地產(chǎn)傳統(tǒng)貸款的風(fēng)險；（2）推出房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，如房地產(chǎn)期貨等，通過衍生模式幫助消費者和投資商有效避險，同時還要注意房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的實用性，仔細(xì)權(quán)衡其金融風(fēng)險，并對這些衍生產(chǎn)品進(jìn)行合理分配；（3）加快房地產(chǎn)信托模式發(fā)展，在前端以信托融資，在后段則由銀行提供資金支持，如此一來，可以有效分散房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險；（4）推行房地產(chǎn)金融保險制度，為房地產(chǎn)企業(yè)降低金融擔(dān)保的保費，對其參與資金融通活動需要擔(dān)保的范圍、條件等進(jìn)行一定的放寬。

2.完善房地產(chǎn)金融市場體系

針對一級市場發(fā)展不均衡、二級市場發(fā)展欠缺的現(xiàn)狀，要對各級金融市場的資源配置進(jìn)行有效安排，重點發(fā)展二級市場?？梢赃m當(dāng)開發(fā)住房抵押貸款的股票市場，并且加快流通速度，使一級市場的風(fēng)險降低，并有效轉(zhuǎn)移債券。不斷對金融結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，減小一級市場和二級市場的發(fā)展差距，在風(fēng)險可控范圍內(nèi)討論發(fā)展房地產(chǎn)二級市場的具體措施，從而突破房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展瓶頸。

3.拓寬房地產(chǎn)融資渠道

各類金融機構(gòu)應(yīng)該發(fā)展多種房地產(chǎn)融資渠道，為傳統(tǒng)銀行減低風(fēng)險。有關(guān)機構(gòu)可以給房地產(chǎn)企業(yè)推出量身定做的房地產(chǎn)投資基金，以此為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定的融資來演。同時，房地產(chǎn)金融還可以與保險結(jié)合，并有效改善住房公積金制度，讓更多人有機會使用住房公積金，擴大其覆蓋范圍。此外，在融資上市方面，房地產(chǎn)企業(yè)的上市要求應(yīng)放款，使得更多房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市從股票等渠道獲得直接融資，加大直接融資的比重。

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作者簡介：

馮偉婧怡（1995—），女，漢族，河北省廊坊市人，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：經(jīng)濟(jì)與金融。endprint