夏欣怡

2018年1月1日，加拿大實(shí)施號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)貸款新政，這將對(duì)加拿大的房?jī)r(jià)走勢(shì)有何影響？

近兩年，加拿大房地產(chǎn)價(jià)格全國(guó)普升，漲幅巨大，溫哥華和多倫多甚至先后出臺(tái)了15%的海外買(mǎi)家稅，希望抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資需求，投資人在加拿大置業(yè)時(shí)，應(yīng)關(guān)注政策帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性變化，適當(dāng)選取投資目標(biāo)。

B-20法令出臺(tái)的背景、法案和內(nèi)容

2017年10月17日，加拿大聯(lián)邦金融監(jiān)管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）完成了住宅房屋貸款指引（B-20法令）的最后一次修訂，再次收緊了貸款政策。B-20法令中與購(gòu)房者關(guān)系最緊密的一項(xiàng)是壓力測(cè)試。

在新規(guī)之下，首付款在20%及以上的未購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的房貸申請(qǐng)者，也必須進(jìn)行壓力測(cè)試。測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是下列二者取其一：

A.加拿大中央銀行公布的5年貸款基準(zhǔn)利息率目前約為4.89%。

B.銀行實(shí)際批給購(gòu)房者的優(yōu)惠貸款利率加2%。

A和B中數(shù)值較大的一個(gè)就是貸款壓力測(cè)試的標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，壓力測(cè)試并不新鮮。B-20法案出臺(tái)一年前，在加拿大范圍內(nèi)已經(jīng)出臺(tái)過(guò)一個(gè)類(lèi)似的新政。當(dāng)時(shí)政策規(guī)定，對(duì)于首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，在2016年10月17日之前，只有兩類(lèi)居民在房貸時(shí)需要做壓力測(cè)試：一類(lèi)是房貸首付比例低于20%，且選擇了浮動(dòng)利率的買(mǎi)家；另一類(lèi)是房貸首付低于20%的買(mǎi)家，雖然選擇了固定利率，但選擇固定利率的時(shí)間期限低于5年。而從2016年10月17日開(kāi)始，所有房貸首付低于20%的加拿大居民，在進(jìn)行房屋貸款時(shí)，都要接受貸款壓力測(cè)試，而在B-20法令出臺(tái)后，所有購(gòu)房者都要進(jìn)行貸款壓力測(cè)試。

B-20法令出臺(tái)后的市場(chǎng)影響

B-20法案的正式實(shí)施，被很多市場(chǎng)分析人士視之為巨大利空，主要原因就在于貸款新政的出臺(tái)，使得買(mǎi)家的購(gòu)房能力下降。

例如，假設(shè)A家庭年收入10萬(wàn)加元，首付20%，在貸款新政出臺(tái)前不需要進(jìn)行貸款壓力測(cè)試，假如銀行給予5年固定利率為2.83%、25年還清的房貸，那么可購(gòu)買(mǎi)72.7萬(wàn)加元的房產(chǎn)。在2018年1 月1日新規(guī)定生效之后再申請(qǐng)貸款時(shí)，那么該家庭就需要進(jìn)行貸款壓力測(cè)試。假設(shè)他們?nèi)詮你y行拿到2.83%的利率，接受壓力測(cè)試時(shí)要從A.央行的基準(zhǔn)利率4.89%；B.從銀行拿到的2.83%+2%=4.83%，兩者之中取高者4.89%進(jìn)行測(cè)試。在首付20%及25年還清不變的情況下，其購(gòu)房能力下降至大約只有57萬(wàn)加元。

雖然房貸新政帶來(lái)了利空，但卻隱含著短期內(nèi)不再加息的利好。2016年，加拿大政府決定實(shí)施壓力測(cè)試政策時(shí)，筆者分析認(rèn)為，這是加拿大央行即將開(kāi)始加息的信號(hào)。2017年7月12日，加拿大央行果然宣布加息，將隔夜貸款利率從0.5%調(diào)高至 0.75%。隨后，2017年9月6日，加拿大央行又再度加息。2017年兩次加息后，市場(chǎng)認(rèn)為2017年10月25日，加拿大央行的利率決議會(huì)再度加息，結(jié)果當(dāng)天沒(méi)有實(shí)施。接著市場(chǎng)又認(rèn)為2017年的第三次加息會(huì)延至2017年的12月6日宣布，結(jié)果該日加拿大央行的利率決議并沒(méi)有宣布加息，而這已是加拿大央行2017年的最后一次議息決定。

由于2017年已經(jīng)進(jìn)行了兩輪加息，加拿大政府擔(dān)心，如果2017年進(jìn)行第三次加息，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)劇烈波動(dòng)，進(jìn)而影響正漸趨繁榮的加拿大經(jīng)濟(jì)。2017年10月17日加拿大政府先出臺(tái)貸款新政，測(cè)試市場(chǎng)壓力，并在隨后的兩次利率決議中，將原定有較大可能出臺(tái)的加息取消。這可以看作是B-20法案出臺(tái)所帶來(lái)的短期利好。

當(dāng)然，貸款壓力測(cè)試的最終目的是為了加息。加拿大皇家銀行（RBC）預(yù)期，央行會(huì)一直等到2018年4月，通過(guò)包括本次貸款新政在內(nèi)的一系列措施，來(lái)充分評(píng)估2017年兩次加息的影響程度，再宣布是否繼續(xù)加息。

新政出臺(tái)后的房?jī)r(jià)趨勢(shì)

2018年1 月1日實(shí)施的貸款新政，影響可能較為有限，原因有以下三點(diǎn)。

第一，前面已經(jīng)提到，“壓力測(cè)試”并非是新鮮內(nèi)容，對(duì)于首付比例低于20%的買(mǎi)家而言，貸款壓力測(cè)試早就存在。很多加拿大人并沒(méi)有儲(chǔ)蓄習(xí)慣，這意味著首付比例低于20%的買(mǎi)家并不在少數(shù)。

第二，剛性需求是存在的。就像前面提到的A家庭的例子，72.7萬(wàn)加元買(mǎi)不起，大可以買(mǎi)57萬(wàn)加元的房子。這意味高價(jià)房市場(chǎng)或許會(huì)萎縮，但是中低價(jià)位房產(chǎn)的市場(chǎng)需求反而會(huì)上升。

第三，對(duì)于海外買(mǎi)家和新移民，很多銀行并不硬性要求壓力測(cè)試。而加拿大本身就是一個(gè)移民國(guó)家，海外買(mǎi)家和新移民數(shù)量龐大。

因此，綜合來(lái)看，該新政最大的影響是在諸如溫哥華、多倫多這些高房?jī)r(jià)城市的獨(dú)立屋市場(chǎng)，而對(duì)其他市場(chǎng)的影響較小。2017年，在已經(jīng)存在15%海外買(mǎi)家稅和兩次加息的情況下，溫哥華、多倫多聯(lián)排房、公寓市場(chǎng)漲幅驚人；而以納奈莫為代表的中小城市，獨(dú)立屋、聯(lián)排房和公寓更是全面上揚(yáng)。

因此，貸款新政帶來(lái)的影響，更多會(huì)體現(xiàn)在心理上，而持續(xù)時(shí)間也將較為有限。從長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，如果不發(fā)生戰(zhàn)亂，加拿大房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)依然是上行。

一是通脹為加拿大房產(chǎn)的長(zhǎng)期上行提供了建房成本基礎(chǔ)。在通脹之下，人工成本和建材成本只會(huì)不斷上漲。二是人口增長(zhǎng)為加拿大房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上行提供了土地需求基礎(chǔ)。從加拿大最近的3次人口普查的情況來(lái)看，加拿大2006年、2011年、2016年的人口增長(zhǎng)率分別為5.35%、5.90%和5.00%。15年間，加拿大人口一共增加了17.14%。而對(duì)比中國(guó)的情況，從2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查，中國(guó)人口只增長(zhǎng)了5.84%，大約與加拿大5年的人口增長(zhǎng)速度相當(dāng)。

結(jié)語(yǔ)

值得注意的是，近兩年來(lái)，加拿大頻繁推出的房地產(chǎn)政策，無(wú)論是之前的BC省本地居民首次置業(yè)免息貸款、部分城市（溫哥華和多倫多）15%海外買(mǎi)家稅，還是最新推出的壓力測(cè)試，都有一個(gè)共同的目標(biāo)——抑制高端市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，鼓勵(lì)中低端需求。這一系列政策，帶來(lái)的影響有兩個(gè)方面：

一是物業(yè)類(lèi)型方面，中高端獨(dú)立屋市場(chǎng)會(huì)相對(duì)冷清，而占用資金較低的小面積獨(dú)立屋、公寓、聯(lián)排房，市場(chǎng)會(huì)更加活躍。

二是地域性方面，壓力測(cè)試帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力下降，會(huì)讓部分本來(lái)準(zhǔn)備在大城市購(gòu)房的資金分散到中小城市。在2018年，加拿大中小型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很有可能出現(xiàn)生氣蓬勃的景象。而加拿大中小城市及鄉(xiāng)村地區(qū)的良好基礎(chǔ)設(shè)施，也為這種需求提供了現(xiàn)實(shí)的市政基礎(chǔ)。

綜上所述，壓力測(cè)試政策，可能會(huì)造成房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性因素是供求關(guān)系。在通脹、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)健康的大環(huán)境下，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)穩(wěn)中有升。endprint