文/肖歷一

近年來，房地產(chǎn)批量評估領域的研究主要圍繞技術實現(xiàn)方案、數(shù)據(jù)建設方案以及應用領域等方面，對批量評估的規(guī)范性問題鮮有討論。筆者以為，批量評估與個案評估在基本理論方法以及核心估價理念方面并無二致，目的都是向客戶提供具有一定可信度的意見和結(jié)論。規(guī)范性問題對于批量評估而言同樣不可或缺，也不能因為批量評估的實現(xiàn)難度大而忽視其規(guī)范性問題。

批量評估和個案評估是房地產(chǎn)估價中的“一母同胞”，不僅在方法、數(shù)據(jù)以及應用等技術環(huán)節(jié)存在一定差異，在估價委托、查勘、報告等程序環(huán)節(jié)上也都存在較大差異。這些差異導致了以個案評估為主要規(guī)范對象的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）并不完全適用于房地產(chǎn)批量評估。本文將參照現(xiàn)行《規(guī)范》的內(nèi)容，并結(jié)合國際上相關標準，對批量評估中若干規(guī)范性問題進行思考和探討。

一、價值類型

（一）價值類型的概念

在《規(guī)范》中，其定義為：所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。其在RICS紅皮書以及“IVS”中被表述為“價值基準”（bases of value），定義為：陳述估價的基本計量假設。從批量評估的角度來看，后者的表述更為準確和直接。“基準”和“計量假設”兩個詞已經(jīng)表達了對“內(nèi)涵”的詮釋。

（二）價值類型的設定

根據(jù)已有的實踐以及國外批量評估系統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)驗，批量評估中的價值類型可以被設定為市場價值。一是因為市場價值是最為核心的價值類型，是眾多其他價值類型的基礎；二是因為批量評估系統(tǒng)的應用方向包括計價稅稅基評估、信貸價格審核以及自助估價等，而這些估價目的最終都將選擇市場價值作為其價值類型。

根據(jù)《規(guī)范》，價值類型應根據(jù)估價目的確定。實際在批量評估業(yè)務中會出現(xiàn)兩種情況。一種是估價機構受到客戶委托而進行批量評估業(yè)務，例如受到地稅部門委托進行的房地產(chǎn)從價稅稅基評估，這種情況滿足“根據(jù)估價目的來確定價值類型”的要求。另一種情況是估價機構并未受到客戶委托，而是基于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，先行研發(fā)批量評估系統(tǒng)。此時并無客戶委托，實際需求并不明確，但價值類型的選擇是一個重要的前置條件，如果不能確定，則后續(xù)大量研發(fā)和數(shù)據(jù)建設工作將無法展開。

（三）價值類型的內(nèi)涵

如前文所述，批量評估基本選擇“市場價值”作為價值類型，如僅此而已，則會出現(xiàn)內(nèi)涵不清的狀況。例如，在二手房買賣的過程中，業(yè)主的報價就包括到手價和稅費各付的兩種價格，它們都屬于市場價格的范疇，只是其一為賣家角度，其二為買家角度。為清晰表達市場價值的內(nèi)涵，批量評估中的一般設定為稅費各付的價格（包含中介費的支付情況）。此外，在上海等城市，由于宏觀調(diào)控的政策因素，住宅二手房持有的年限不同，以及是否唯一等條件不同，交易稅費也會有很大的差異。這一交易條件如不表述清楚，最終的評估結(jié)果仍然是一個模棱兩可的含糊的市場價值。為了界定這一因素，上海市住宅物業(yè)市場價值的“內(nèi)涵”可以被表述為“基于稅費各付，并假設該房屋持有年限超過兩年不滿五年，非唯一條件下的市場價值”。如此表述基本清晰，即使與實際不符，客戶也可以通過比較此項基準條件，換算得到基于實際情況的市場價（或賣方到手價，或買方需支付的總額）。不同地域，不同物業(yè)類型，可能還有很多特殊情況需要進行基準的設定，目的是最終能給予客戶一個清晰的價值意見和結(jié)論。相比個案評估，由于沒有機會和業(yè)主進行溝通，批量評估無法直接給出與事實相匹配的估價結(jié)果。因此，設定市場價值的內(nèi)涵（基準）成為必要的規(guī)范性要求，在批量評估中尤為重要。

批量評估中市場價值的內(nèi)涵還包括了估價對象的范圍界定，即批量評估的對象應為單元物業(yè)。單元物業(yè)指可獨立使用的單套物業(yè)?？煞指畹捶指顔卧恼麠澪飿I(yè)，應假設為分割成獨立使用的單元，并以此為對象進行評估。例如整棟寫字樓整體對外經(jīng)營租賃，并未分割單元產(chǎn)權，且實際經(jīng)營中也是按整層租賃的，則可將層視為獨立單元。

在租金方面，批量評估不可避免地需要采用收益法作為評估方法，因此會涉及市場租金的內(nèi)涵界定。在RICS的紅皮書中規(guī)定：“估價師必須明確規(guī)定提供市場租金意見時假設的主要租賃條款。”以上海的辦公樓租金為例：一般按每平方米每月的金額報價（元/月/平方米）。兩個辦公項目在相同的報價下，由于租賃條款的不同，租客最終的支付金額可能差異較大。以5元單價、100平方米辦公樓為例，在無優(yōu)惠條件的報價下，租客支付的年租金是5×365×100=18.25萬元。如果是包含優(yōu)惠條件的報價，例如提供租客一個月的裝修免租期，租金包含每月每平方米15元的管理費，則租客支付的年租金5×365×100÷12×11-15×12×100=14.93萬 元， 折 算為無優(yōu)惠條件下的租金僅4.09元/月/平方米，兩者相差近20%。這一差距將會導致市場價值的估算也偏差達20%。因此，市場租金的準確表達，必定基于一定的條件基礎。

二、估價原則

《規(guī)范》中為市場價值設定了五項原則，即“獨立、客觀、公正原則”、“合法原則”、“價值時點原則”、“替代原則”和“最高最佳利用原則”。在批量評估中，根據(jù)實踐經(jīng)驗，第一、三、四項原則可以遵從，第二、五項原則并不適用。

首先，批量評估采用標準的方法和統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準，最終由批量評估系統(tǒng)得到評估結(jié)果，人工幾乎不能直接對最終結(jié)果進行介入和干預。因此，批量評估客觀上就很好地遵循了獨立、客觀、公正原則。其次，批量評估自身能夠定期發(fā)布新的市場價值，評估時根據(jù)需要在已發(fā)布的歷史價格數(shù)據(jù)中匹配對應的價值時點即可。因此，滿足價值時點原則。最后，在批量評估的技術方案中，普遍使用了標準價調(diào)整法技術，在檢驗過程中也會采用IAAO的“比例研究標準”進行檢驗，因此必能遵從替代原則。

關于“合法原則”，由于批量評估中無法完整收集所有物業(yè)相關的法律限制信息，一般通過估價假設進行權益等方面的前提限定。因此，無法確保能夠遵從“合法原則”。

關于“最高最佳利用原則”，筆者認為也不適用于批量評估。批量評估面對的龐大評估對象往往是一座城市的某類或全部類型的所有物業(yè)單元。相較于個案評估，其無法對“維持現(xiàn)狀繼續(xù)利用、更新改造利用、改變用途利用、改變規(guī)模利用和重新開發(fā)再利用”等情況進行判斷和評價。一是缺乏相應的信息基礎，并且技術上也無法實現(xiàn)對最高最佳利用的批量評判。二是缺乏必要性。批量評估的對象往往是通用型物業(yè)，例如住宅、辦公、商鋪、廠房等，它們的特點是數(shù)量眾多，容易提煉相似的價格影響因素，并利用統(tǒng)一的模型進行價格估算，在產(chǎn)權用途確定的情況下，極少會涉及更新、改造、重新開發(fā)等情況。但從規(guī)范性的角度考慮，應在批量評估的估價假設中對這一原則的應用進行限定。原則中要求的分析和判斷，實際上更多地適用于專用型物業(yè)的分析，例如購物中心、醫(yī)院、在建項目以及土地等，而這些物業(yè)不是批量評估的目標物業(yè)。

估價原則中還涉及用途不一致的情況下如何選取估價所依據(jù)用途的規(guī)則。如按政府或其有關部門的認定或處理結(jié)果，或是按估價目的或最高最佳利用原則確定。這些需要進行取舍和判斷的情況，只適用于個案評估，而不適用于批量評估。批量評估在系統(tǒng)研發(fā)和建設之初已經(jīng)設定了物業(yè)的相應用途，一般設定的是登記用途，對少數(shù)特殊物業(yè)會考慮規(guī)劃用途，這些信息都可以通過政府渠道批量獲得。但實際用途是一個較易變動的因素。因此，對這一規(guī)則仍應設置相應的估價假設條件。

三、估價假設

（一）重要性

《規(guī)范》第8.0.5條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構在估價假設等重大估價事項上，應向估價委托人清楚說明，使估價委托人了解估價的限制條件和估價報告、估價結(jié)果的使用限制。”這一條文被列在“估價職業(yè)道德”的章節(jié)，可見對于房地產(chǎn)估價而言估價假設的重要性。

任何房地產(chǎn)估價都是有前提條件的，并且是在一定假設下作出的。個案評估如此，批量評估亦如此。在廣義上，價值類型（基準）、估價原則也都是前提條件，也是一種估價假設。例如在紅皮書中“價值基準”就是被定義為“一種計量的假設”。

紅皮書VPS4第2.3條有云：“假設一般與估價師進行調(diào)查或詢問范圍的局限性相關?！毕噍^于個案評估，批量評估受到這一局限性影響更大。批量評估中信息獲取的詳盡程度遠不及個案評估，更為關鍵的是，批量評估不可能如個案評估一般能夠與委托方進行充分的交流和溝通。因此，批量評估中的假設更為重要，假設內(nèi)容更為廣泛。假設的合理性和完整性，不僅體現(xiàn)了批量評估系統(tǒng)的規(guī)范性，同樣也體現(xiàn)了批量評估系統(tǒng)的技術水平。

（二）假設的內(nèi)容

不同的批量評估系統(tǒng)，估價假設內(nèi)容也不盡相同，這一不同來自對價格影響因素的取舍以及選定因素的條件設定，因素的取舍與條件設定又取決于批量評估的需求和技術的應用限制。下文將以自助評估的需求為前提、以評估通用型物業(yè)的市場價值為目的進行討論。

1.權益因素的假設。批量評估中的估價對象均被假設為擁有“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產(chǎn)。所謂“干凈”，是指房屋所有權、建設用地使用權為單獨所有，沒有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，未被人民法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權明確等。即使是使用權房、經(jīng)濟適用房、部分產(chǎn)權房，以及存在其他法律限制條件等情況，在沒有特別注明的情況下，所有的評估結(jié)果皆為此權益假設前提下的市場價值。

2.實物因素的假設。首先是對建筑結(jié)構維護的假設。一般情況下可假設建筑結(jié)構維護良好，無重大結(jié)構缺陷，破損狀況與對象的房齡和檔次相匹配。

其次是對物業(yè)管理水平的假設。物業(yè)管理包含了對設施設備的維護、環(huán)保、安保、綠化等職能。物業(yè)管理的好壞也會對物業(yè)的市場價值產(chǎn)生較大影響。其中，可假設設施設備的維護良好，工作狀態(tài)良好，假設環(huán)保、安保以及綠化等職能運行正常，并與物業(yè)檔次相匹配。

第三是對裝飾裝修的假設。一般情況下分為豪華裝修、精裝修、簡單裝修和毛坯四個檔次。考慮批量評估的對象是一個存量市場中的物業(yè)，因此可以考慮假設為簡單裝修的情況。而商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)則可假設為毛坯檔次。

3.區(qū)位因素的假設。區(qū)位因素中大多數(shù)因素會在批量評估的技術方案中進行處理，并在評估結(jié)果中得以體現(xiàn)，包括宏觀區(qū)域位置、微觀區(qū)域位置、樓層、朝向、交通條件以及外部配套設施等。

（三）假設的要點

首先，假設內(nèi)容的取舍取決于批量評估技術方案中對價格影響因素的取舍，對于批量評估技術方案中未進行處理的因素則需要進行假設設置。

其次，批量評估技術方案中若涉及價格影響因素，還需確認是否處理到位。對沒有處理到位的價格影響因素，仍需設置相應的假設。

第三，對于選定的假設內(nèi)容設置何種假設狀態(tài)，需要兼顧批量評估系統(tǒng)的應用需求和技術實現(xiàn)的難易程度。

最后，從整體角度考慮，假設的內(nèi)容應整體框架嚴密，邏輯合理，無疏漏。

四、結(jié)尾

無論是批量評估還是個案評估，都是基于所述前提下的專業(yè)（價值）意見。本文討論的價值類型、估價原則以及估價假設這三個前提是估價前提中最為核心的內(nèi)容，三者界定清晰，則批量評估的整體方向?qū)⒉粫霈F(xiàn)偏差。

批量評估和個案評估同為房地產(chǎn)估價，同樣有責任構建并維護公眾對估價的信心和信任。只有建立規(guī)范、建立標準，并有良好的執(zhí)行與監(jiān)督，才能實現(xiàn)公眾對估價的信任。

［1］柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法［M］．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2011：70-72.

［2］GB/T 50291-2015，房地產(chǎn)估價規(guī)范［S］．

［3］RICS Valuation-Global Standards 2017［S］．

［4］International Valuation Standards 2017［S］．