文/聞之

目前，《住房租賃管理?xiàng)l例》立法正在加速。近日，國務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見和建議。有關(guān)專家表示，《住房租賃管理?xiàng)l例》將成為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，進(jìn)一步凸顯了建立租售并舉長效機(jī)制、加快租賃市場發(fā)展的重要性。同時，立法中關(guān)于租售同權(quán)的規(guī)定和鼓勵機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃行業(yè)的相關(guān)制度也引起了社會的廣泛關(guān)注。在政策大力扶持和市場進(jìn)入存量時代的大環(huán)境下，租賃市場將迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。在近期政策利好頻出的情況下，多個核心城市已陸續(xù)推出利好政策扶持租賃市場的發(fā)展，尤其是在鼓勵機(jī)構(gòu)運(yùn)營商積極參與租賃市場的政策引導(dǎo)下，預(yù)計將有更多的資源投入市場，租賃市場也有望迎來新一輪資金支持。

租賃市場迎來黃金發(fā)展期

市場人士預(yù)計，租賃市場將率先在一線城市規(guī)?；侀_，之后將向二線、三線城市推進(jìn)。存量房市場將是一線城市的主戰(zhàn)場，而且政府有動力也有能力提供較多的租賃用地以調(diào)節(jié)市場的平衡并維持市場的穩(wěn)定。在一線城市住宅用地競爭日趨激烈的當(dāng)下，租賃用地在低廉的成本和政策的支持下，具備了較強(qiáng)的吸引力。目前，一方面國內(nèi)全裝修房屋占比較低，未來具備較大的提升空間。根據(jù)測算，到2020年僅家裝行業(yè)就將由于全裝修政策而受益，將新增6700億元至8800億元的市場需求。另一方面，家具和家電企業(yè)也在全裝修政策的推動下，加速與地產(chǎn)企業(yè)合作的步伐，未來B端業(yè)務(wù)必將迎來快速增長。同時，根據(jù)租房新政相關(guān)政策，隨著中央政府與地方政府共同推動住房租賃市場發(fā)展，預(yù)計未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。各項(xiàng)租房新政的出臺，將在一定程度上深化泛家居產(chǎn)業(yè)B端渠道的拓展，擴(kuò)容產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的市場需求，使之惠及全社會。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在租賃市場迎來黃金發(fā)展時期的當(dāng)前，集中式長租公寓的擴(kuò)張和REITs落地的提速將帶來兩條主要投資路徑：第一，布局全國且已進(jìn)軍長租公寓的開發(fā)商在資源、資金、成本方面具備較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，將最大程度地受益于租賃市場的規(guī)?；l(fā)展；第二，政策對租賃市場的支持包括對相關(guān)金融創(chuàng)新的支持。以REITs為代表的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新將極大推動租賃市場發(fā)展，解決長租公寓資產(chǎn)過重、退出渠道不成熟的難題，突破現(xiàn)階段阻礙長租公寓發(fā)展的瓶頸。

2017年7月，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求進(jìn)一步加快推進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)工作。據(jù)不完全統(tǒng)計，在三個月中，該通知中所提及的12個首批試點(diǎn)地區(qū)中，已有9個城市出臺房屋租賃細(xì)則。值得注意的是，新政的推出也讓企業(yè)看到了商機(jī)。不僅傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁而至，爭搶自持地塊，螞蟻金服、銀聯(lián)等企業(yè)也開始將觸角伸向房屋租賃行業(yè)。近期，螞蟻金服召開發(fā)布會，“中國放心公寓聯(lián)盟”正式上線。此后，銀聯(lián)也宣布其與沈陽房管局簽署了住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議。

在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs都應(yīng)當(dāng)成為政策最先鼓勵以及租房金融積極努力的方向，而在這方面，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)深入研究，積極布局，為租房金融奉獻(xiàn)大智慧。

通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新分享房地產(chǎn)紅利

近日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目獲批。據(jù)深交所固定收益信息平臺網(wǎng)站信息，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元，這將為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs起到示范作用。對于長租公寓REITs面世給行業(yè)帶來的積極意義，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似資產(chǎn)支持計劃或者說REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，從宏觀層面看，符合租賃市場發(fā)展的規(guī)律。

作為房地產(chǎn)金融的重要方向之一，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其本質(zhì)是一種將一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化，從而在市場上融資的手段。例如，對于一些住房租賃企業(yè)，其意味著可以把承租人的租金按一定期限向投資人進(jìn)行分配，并按期分紅、上市流通。對有收租物業(yè)的企業(yè)而言，這種有價證券可以在市場上流通，從而幫助其融資；而對投資人而言，其在享受房地產(chǎn)紅利的同時，也可以轉(zhuǎn)讓這種有價證券，后者流動性較強(qiáng)。

從國際經(jīng)驗(yàn)方面來看，在很多發(fā)達(dá)國家，REITs被應(yīng)用得相當(dāng)廣泛。不過，REITs在中國的推進(jìn)較為緩慢。雖然業(yè)內(nèi)人士呼吁多年，且REITs也被寫入過國務(wù)院文件中，但由于相關(guān)的規(guī)定細(xì)則遲遲未能落地，真正面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品至今未能推出。而在國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策背景下，REITs相關(guān)政策細(xì)則和產(chǎn)品的推出正當(dāng)其時。事實(shí)上，這正是解決目前許多住房租賃企業(yè)融資困局的重要渠道。

從REITs“資產(chǎn)證券化”的本質(zhì)來看，它正適合于住房租賃企業(yè)。實(shí)際上，資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)是其不依賴于融資主體的信用評級，而更為重視證券化底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量，對于很多長租公寓類企業(yè)而言，其基礎(chǔ)資產(chǎn)——租金——是非常穩(wěn)定的。有數(shù)據(jù)顯示，在以美國為代表的成熟資本市場，公寓與住房租賃在全部REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型中排名靠前，僅次于商業(yè)零售、辦公產(chǎn)業(yè)，并大部分面向個人投資者發(fā)售。此外，資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)是對資產(chǎn)負(fù)債表不產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān)，因此，企業(yè)在獲取低成本資金的同時，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表、資產(chǎn)負(fù)債率降低、流動性指標(biāo)提高等目標(biāo)。

金融機(jī)構(gòu)要與時俱進(jìn)

2017年是中國房地產(chǎn)租賃市場的元年。隨著國家建立租購并舉的住房體系系列政策的出臺，中國的房地產(chǎn)市場已從以購房為主進(jìn)入租賃時代。如何玩轉(zhuǎn)租房金融業(yè)務(wù)，可以說正在考驗(yàn)著大家的智慧。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，未來房屋租賃市場前景十分廣闊，從近一年來的發(fā)展情況看，國內(nèi)每年新增的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生租房規(guī)模已達(dá)到約600億元，2016年中國有近1.6億人租房，預(yù)計2020年將達(dá)到1.9億，2030年將有約2.7億人成為租客。

另有相關(guān)研究預(yù)測，2020年國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模可達(dá)1.6萬億元，2030年則可達(dá)4萬億元。現(xiàn)在越來越多的大牌房企如萬科、世聯(lián)行等跳入長租公寓的藍(lán)海。不僅是房企，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也加入了這個行業(yè)，如螞蟻金服和銀聯(lián)等?？梢哉f,“購租并舉”、“租購?fù)瑱?quán)”政策的出臺，土地、法制、金融、財稅等一系列細(xì)則的支持，已經(jīng)吹響了中國租房時代的號角。

基于此，金融機(jī)構(gòu)要與時俱進(jìn)，積極做好房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型升級與業(yè)務(wù)創(chuàng)新。當(dāng)下主要是著眼于租房金融業(yè)務(wù)的研發(fā)與推廣。這方面，當(dāng)前依然是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺捷足先登。2016年以來，包括京東金融、百度金融等巨頭在內(nèi)的消費(fèi)金融平臺紛紛宣布進(jìn)入租房分期市場。而正是由于房屋租金的上漲，催生了分期需求，從而活躍了分期市場。近日，百度金融與租了么已達(dá)成合作，雙方推出的產(chǎn)品“租了么錢包”正式上線，它不同于傳統(tǒng)租房押一付三等模式，它的上線將會推廣房租分期月付消費(fèi)模式。

當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)開展綜合經(jīng)營，還可以將業(yè)務(wù)延伸至租房金融系列服務(wù)。例如在O2O模式上再引入互聯(lián)網(wǎng)金融、信用體系這一跨界模式，為業(yè)主和租客提供更多的金融理財和生活類增值服務(wù)，并打造基于信用和互聯(lián)網(wǎng)金融的全新租房生態(tài)圈。此外，在租房交易鏈中，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如何圍繞業(yè)主、租客、職業(yè)房東、供應(yīng)鏈商家這些交易主體的資金需求場景進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，既有消費(fèi)金融，也有供應(yīng)鏈金融，還可以開發(fā)出眾多金融衍生品，這都需要金融行業(yè)認(rèn)真研究。

伴隨著國家房地產(chǎn)政策的不斷出臺，我國房地產(chǎn)市場格局已逐步從以購買為主進(jìn)入租賃時代。金融機(jī)構(gòu)如何緊跟市場變化，做好房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型升級與業(yè)務(wù)創(chuàng)新，更好地為市場服務(wù)，既是金融機(jī)構(gòu)所要面對的難題，也是金融機(jī)構(gòu)所面臨的機(jī)遇。所以說，金融機(jī)構(gòu)除了發(fā)行REITs，還可充分利用社會資金，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。無論是基于租金收益，還是基于租賃物業(yè)本身，資產(chǎn)證券化均可以為住房租賃企業(yè)提供盤活存量的金融工具，尤其是基于租賃物業(yè)本身開展的REITs運(yùn)作，可以協(xié)助住房租賃企業(yè)開展輕資產(chǎn)化運(yùn)營，從長期持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｗ⒂谧赓U住房管理，從而形成住房租賃市場的長效機(jī)制。