王棟

改革開放以來，隨著我國房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，住房租賃市場同樣煥發(fā)生機，在加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等方面發(fā)揮了重要作用。然而，房地產行業(yè)的暴利也滋生一批“炒房客”，哄抬房價，嚴重擾亂房地產市場的正常發(fā)展，導致北京、上海、深圳等發(fā)達城市的房價連年高居不下。使得購房需求轉向租房市場，從而又進一步帶動了房屋租金價格逐年上漲。對此，中央及各地政府不得不采取限購等措施進行調控、穩(wěn)定市場。

在政府出臺大量房地產調控政策后，“炒房”現(xiàn)象目前得到了有效遏制，但住房租賃市場仍然十分紊亂，“合同陷阱”“假房源”“假房東”“黑中介”“群租房” 等亂象雜生，租賃糾紛頻發(fā)，住房租賃市場亟待進一步整頓、發(fā)展與完善。

發(fā)展住房租賃市場的相關政策出臺，以售為主向購租并舉轉變

之前大多數(shù)人的觀念是“居者有其屋”，強調需要擁有屬于自己的產權住房，這種觀念較為片面。正是由于這種導向，使得我國最初在房地產相關法律制度的設計上著重關注商品房的開發(fā)、銷售。比如，在《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國合同法》中，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的。相對而言，針對房屋租賃的立法較少，對于租金、租期、租賃期間雙方的權利義務以及糾紛解決機制規(guī)定不明確，這也導致了承租人的權益無法得到有效保障，產生糾紛后又難以得到有效保護。

當前，國家倡導住有所居，轉變以往的住房觀念，樹立適度、合理、節(jié)約的住房消費觀念。即每一個人享有適當?shù)淖》?，既可以是產權式的，也可以是承租方式取得的。

今年以來，有關部門連續(xù)出臺多項政策，要求各地加快住房租賃市場發(fā)展。2017年5月，作為我國第一部明確規(guī)范住房租賃、銷售活動、監(jiān)督管理的法律規(guī)范性文件，《住房租賃和銷售管理條例》正式開始向社會公開征求意見。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展和改革委員會、公安部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、中國證券監(jiān)督管理委員會，聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。2017年8月，國土資源部又會同住房和城鄉(xiāng)建設部，聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

上海市關于加快培育和發(fā)展本地住房租賃市場實施意見的內容和亮點

上海市人民政府于2017年7月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱“十三五規(guī)劃”）明確了要促進購租并舉住房市場健康發(fā)展，大力發(fā)展住房租賃市場，完善購租并舉的住房體系，強化住房市場監(jiān)管，建立健全房地產市場發(fā)展長效機制，促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時提出了提高中小套型供應比例、大力發(fā)展租賃市場、加大市場監(jiān)管監(jiān)督力度、建立健全發(fā)展長效機制的具體目標。到2020年，要基本形成多主體參與、差異化供應、規(guī)范化管理的住房租賃市場，更好緩解部分常住人口及青年群體和各類人才、創(chuàng)業(yè)人士的居住問題；其中，新增供應租賃住房約70萬套。

上海市人民政府辦公廳于2017年9月15日發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），為貫徹國辦發(fā)39號文，落實“十三五規(guī)劃”，加快培育和發(fā)展上海市住房租賃市場提出了具體的實施意見，并建立多部門聯(lián)合的工作體制。本次出臺的《實施意見》是對國辦發(fā)39號文和“十三五規(guī)劃”的具體落實和進一步細化，其中不乏許多亮點，具體而言：

完善租賃登記備案制度

今年5月公布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》中提出，經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務。此前的住房租賃市場管理處于“放養(yǎng)模式”，租賃登記備案制度并未得到大范圍的有效實施，住房租賃市場長期面臨著合同簽訂不規(guī)范、房屋權屬不清、非法轉租、出租人隨意漲房租、隨意攆租客等現(xiàn)象，大量承租人的合法權益得不到有效保障，因此，進一步完善落實租賃登記備案制度顯得尤為重要。

此外，《實施意見》提出的建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務平臺，將進一步完善包括住房租賃合同網簽備案；各類住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構和個人主體備案等住房租賃登記備案制度。

保障租賃當事人合法權益

《實施意見》在完善公共服務政策、保護承租人穩(wěn)定居住權、落實稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策以及提高租賃住房生活配套功能等六個方面，提出了保障租賃當事人合法權益的具體意見。

在完善公共服務政策方面，針對上海市常住人口（滬籍人員以及持有《上海市居住證》的非滬籍人員）的住房承租人，經依法登記備案，即可按照國家和上海市有關規(guī)定，通過與居住證和積分制度、人戶分離登記制度的有效銜接，享受子女義務教育、公共衛(wèi)生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務政策。同時，對于積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關規(guī)定，享受相關基本公共服務待遇。

在保護承租人穩(wěn)定居住權方面，要健全規(guī)章制度，進一步推行、完善住房租賃合同示范文本，明確租賃各方的權利義務。出租人應當保證住房和室內設施環(huán)保、安全，承租人應當按照合同約定按時繳納租金，合理使用住房和室內設施。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得強制驅逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同，穩(wěn)定租賃關系，住房租賃企業(yè)出租自持經營的租賃住房，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權益。

在落實稅收優(yōu)惠方面，凡是依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，要進一步落實好稅收優(yōu)惠政策。落實營改增關于住房租賃的優(yōu)惠政策，對個人出租住房取得的收入按照1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元（含預收款分攤）的，可以按照規(guī)定享受免征增值稅政策；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務的，適用6%的增值稅稅率。落實國家對個人住房租賃個人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。endprint

在提高住房公積金使用效率方面，凡是在上海市穩(wěn)定就業(yè)、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按照現(xiàn)有政策提取住房公積金用于支付住房租金。此外，對滿足一定積分的引進人才，放寬提取使用條件；對承租住房租賃企業(yè)提供的房源，試點和推廣住房租賃企業(yè)集中辦理業(yè)務；加快開通網上申請?zhí)崛∽》抗e金支付租金的業(yè)務。

在完善引進人才租房補貼政策方面，將結合各區(qū)域和單位實際，制定引進人才認定標準和租房補貼標準，落實用人單位主體責任，減輕引進人才租房壓力。

在提升租賃住房生活配套功能方面，在滿足日常生活服務需要的同時，也將關注社區(qū)精神文化需求。在租賃住房項目及周邊，增設便利店、洗衣房、活動室、健身房、快遞收發(fā)、餐飲配送、交通等生活配套設施，使租房成為更便捷、更靈活的生活體驗。

建立線上線下同步服務的住房租賃平臺

《實施意見》指出，今后將建立上海市統(tǒng)一的住房租賃服務平臺。按照“開放、共享”的原則，實現(xiàn)與相關管理部門業(yè)務系統(tǒng)、市場化網絡住房租賃平臺的鏈接，規(guī)范住房租賃信息發(fā)布和應用，為承租人依法申請辦理居住登記、義務教育、繳存使用住房公積金、公共租賃住房貨幣化補貼、公共衛(wèi)生等公共服務事項提供便利。

線上要著力建立住房租賃當事人實名認證機制，為企業(yè)和群眾提供安全、便捷、暢通的房源核驗、信息發(fā)布、網簽備案、市場主體信用信息查詢和信用評價等線上一站式服務；線下要成立市、區(qū)兩級住房租賃服務中心，設立專業(yè)服務窗口，提供企業(yè)備案、入網認證、房源核驗、發(fā)布租賃信息、租賃合同網簽備案等一門式集中服務。同時，依托住房租賃公共服務平臺，歸集管理部門、市場主體、租賃住房項目等各類信息，實現(xiàn)從土地出讓、規(guī)劃建設、存量改建、房源供應、網簽備案等基礎數(shù)據的全覆蓋，強化住房租賃市場分析研判，并加強住房租金監(jiān)測，以提高市場監(jiān)管的預見性、針對性和有效性。

完善供地方式，加大租賃住房供應

房源少一直是住房租賃市場的一大難題。國辦發(fā)39號文鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。除了通過新增用地，在高校及科研院所周邊、科創(chuàng)園區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)等區(qū)域重點發(fā)展新建租賃住房外，《實施意見》還允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃。對于區(qū)域商辦閑置過大，職住不平衡的，在符合規(guī)劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，簽訂土地補充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。改建后按照變更許可后的審批要求，進行規(guī)劃、建設及消防審核驗收，可以辦理住房租賃合同登記備案。同時，也鼓勵有條件的企事業(yè)單位、產業(yè)園區(qū)利用產業(yè)類工業(yè)用地，按照規(guī)定的比例，統(tǒng)一規(guī)劃、集中設置，配套建設單位租賃房、職工宿舍等租賃住房。

培育住房租賃市場供應主體，發(fā)揮國資國企的引領和帶動作用

國辦發(fā)39號文指出，要充分發(fā)揮市場作用，調動企業(yè)積極性，大力發(fā)展住房租賃企業(yè)。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，規(guī)范住房租賃中介機構，支持和規(guī)范個人出租住房。上海的《實施意見》更加強調了國資國企在住房租賃市場應發(fā)揮其引領和帶動作用。

上海將加大投入力度，支持相關國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務，支持相關市屬、區(qū)屬國有企業(yè)，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營開發(fā)企業(yè)配建的租賃住房等多種途徑，增加市場供給，穩(wěn)定住房租金，對住房租賃市場起到“穩(wěn)定器”“壓艙石”的作用，通過國資國企的引領、示范作用，形成一批可復制、可推廣的經驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃市場。

在金融支持方面，針對住房租賃企業(yè)，《實施意見》提出了以創(chuàng)新金融產品和服務、降低融資成本為導向，鼓勵商業(yè)銀行等金融機構加大信貸支持力度，鼓勵開發(fā)性金融機構提供長期低息貸款，支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信托基金（REITs）試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金金融支持政策。

此外，在鼓勵住房租賃企業(yè)通過收儲、轉租、改建等方式大力開展代理經租業(yè)務的同時，更要規(guī)范住房租賃經紀機構，充分發(fā)揮房地產經紀機構作用，提供規(guī)范的住房租賃居間服務。

建立住房租賃市場信用信息管理

長期以來，我國的監(jiān)管體系在住房租賃市場這一塊存在空缺，從業(yè)門檻低，從業(yè)人員業(yè)務能力、素質參差不齊，這也是“黑中介”“假房源”、信息不透明、群租房等亂象滋生的一大原因。對此，《實施意見》提出了加強住房租賃監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場秩序的要求。在依托住房租賃公共服務平臺，建立健全各類住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構等主體備案制度的同時，要強化住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構和從業(yè)人員信用管理，全面建立相關經營主體的信用檔案，實行“紅名單”“黑名單”分類管理和公示制度，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。對于違法違規(guī)的企業(yè)、機構和個人，依法從嚴從重給予處罰，并納入本市公共信用信息服務平臺進行公示，作為重點監(jiān)管對象，限制其市場準入、行政許可和融資等行為，停止執(zhí)行相關優(yōu)惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

筆者認為，實行購租并舉，推動住房租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。在房地產市場的管控日趨嚴格的政策背景下，國家、各地方紛紛釋放了針對住房租賃市場的諸多政策紅利，必然會導致住房租賃市場呈現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。要想在這個規(guī)模龐大的租賃市場上分一杯羹，將購租并舉這一制度從落地走向成熟完善，對住房租賃市場的各參與方而言，都是一項全新的考驗。endprint