周 義，余玫容

(華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院，湖北 武漢 434400)

一、引 言

自1998年住房改革以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了多輪旨在控制住房?jī)r(jià)格非理性增長(zhǎng)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控。以往調(diào)控政策主要集中在“需求端”發(fā)力，其中投資強(qiáng)刺激、貨幣政策、稅收政策、限購(gòu)等政策手段如“強(qiáng)心針”逢暴漲必用，盡管從表象上解決了短期內(nèi)住房市場(chǎng)過(guò)熱、過(guò)冷問(wèn)題，但其本質(zhì)問(wèn)題仍未解決，相反卻積重難返，從而造成了2015年年底以來(lái)我國(guó)住房供給側(cè)嚴(yán)重的供需失衡、結(jié)構(gòu)失調(diào)。供需失衡、供大于求之殤：全國(guó)房地產(chǎn)供給總量過(guò)剩，庫(kù)存高企，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示[1]，截至2015年末，我國(guó)商品房待售面積71 853萬(wàn)平方米，商品房期房庫(kù)存約35.7億平方米，需要4.5年來(lái)消化。區(qū)域失衡、供需錯(cuò)位之殤：2016年以來(lái)北上廣深一線城市和蘇州、杭州、南京、廈門、武漢等強(qiáng)二線城市住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出，部分二線與多數(shù)三四線城市住房供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存高企，分化嚴(yán)重。傳統(tǒng)的 “需求側(cè)調(diào)控”、“上海感冒全國(guó)用藥，北京發(fā)燒全國(guó)打針”[2]調(diào)控套路后遺癥頻現(xiàn)，“供給側(cè)改革”、“分城調(diào)控、因城施政”逐步進(jìn)入住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的舞臺(tái)。

2015年11月10日，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上首次提出“供給側(cè)改革”,11月17日，李克強(qiáng)總理在“十三五”《規(guī)劃綱要》編制工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，在供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向中高端。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，將化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一。[3]住房市場(chǎng)“供給側(cè)”調(diào)控得到中央政府高度肯定和政治保障，我國(guó)住房市場(chǎng)正式進(jìn)入“供給側(cè)”改革窗口期，以“供給側(cè)改革”為核心的住房宏觀調(diào)控政策成為政府施政方向。要完成住房“供給側(cè)改革”，化解住房供給側(cè)中供需失衡、供大于求和區(qū)域失衡、供需錯(cuò)位難題，首先需要科學(xué)理解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)涵，即在實(shí)施具體政策時(shí)，供給側(cè)與需求側(cè)是密切相關(guān)的，改革的目的是提高供給系統(tǒng)對(duì)需求變化的靈活反應(yīng)能力[4]，同時(shí)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有調(diào)控政策中供給側(cè)、需求側(cè)政策有清楚的認(rèn)識(shí)和判別；其次正視各城市間城市稟賦、城市經(jīng)營(yíng)[5]、住房市場(chǎng)分化明顯的事實(shí)，堅(jiān)持“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”，采用適宜的供給側(cè)、需求側(cè)兩端發(fā)力的調(diào)控政策組合拳。國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于住房市場(chǎng)調(diào)控的研究大多集中在財(cái)政、金融、限購(gòu)等住房需求型調(diào)控政策的調(diào)控效果驗(yàn)證，研究土地供給調(diào)節(jié)和住房需求抑制政策兩者調(diào)控效果優(yōu)劣等。[6-16]如蔡明超等(2011)[6]以上海為例，對(duì)首付比例、貸款利率、稅收政策等常見(jiàn)貨幣及財(cái)政調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)控績(jī)效模擬。張德榮(2013)[7]評(píng)估了限購(gòu)政策對(duì)抑制住房需求和價(jià)格的效果。安輝(2013)[8]研究比較了土地政策、保障房政策、貨幣政策、信貸政策對(duì)住房調(diào)控的影響效率。易斌(2015)[9]檢驗(yàn)了住房需求抑制和土地供給調(diào)節(jié)兩類住房調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。較少有學(xué)者從“供給側(cè)”、“需求側(cè)”入手，通過(guò)調(diào)控政策的機(jī)理分析研究供給側(cè)、需求側(cè)調(diào)控政策分類。從住房市場(chǎng)區(qū)域差異性角度出發(fā)，部分學(xué)者對(duì)地區(qū)間住房市場(chǎng)差異性和不同城市間調(diào)控政策效果差異進(jìn)行了研究，如王哲(2012)[10]應(yīng)用區(qū)位商度量分析驗(yàn)證了我國(guó)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域不平衡。彭向(2006)[11]運(yùn)用聚類分析方法將我國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)住房市場(chǎng)劃分為四個(gè)類別。李斌(2015)[12]對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)進(jìn)行了分類，研究了市場(chǎng)參與者預(yù)期、存款準(zhǔn)備金率、土地工具、利率及經(jīng)濟(jì)適用房工具對(duì)各類城市的調(diào)控效果。但是僅僅止步于對(duì)住房市場(chǎng)差異性的識(shí)別、分類，或者研究個(gè)別常用的需求側(cè)政策對(duì)于不同類型住房市場(chǎng)的調(diào)控效果，而少有立足政策作用機(jī)理研究政策的供給側(cè)、需求側(cè)分類，從而對(duì)不同類型城市住房市場(chǎng)進(jìn)行政策適用性分析，進(jìn)而有針對(duì)性地從供給、需求端研究調(diào)控政策組合拳的選擇，以達(dá)到化解住房庫(kù)存難題，保證各城市住房市場(chǎng)穩(wěn)步繁榮發(fā)展。因此本文擬在政策作用機(jī)理分析基礎(chǔ)上，使用四象限模型進(jìn)行調(diào)控政策需求、供給側(cè)擴(kuò)張、收縮分類，通過(guò)適用性分析構(gòu)建住房調(diào)控政策適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用主成分分析和聚類分析的方法對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市進(jìn)行住房市場(chǎng)分類，結(jié)合各城市實(shí)際情況確定出差異化的供給、需求端綜合住房調(diào)控政策，提高住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的針對(duì)性。

二、住房調(diào)控政策作用機(jī)理、分類與適用條件

(一)住房調(diào)控政策的作用機(jī)理

住房市場(chǎng)的調(diào)控核心是實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的有效性，而住房市場(chǎng)的有效性取決于住房市場(chǎng)的有效需求與住房的有效供給之間的均衡。這種均衡在經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中主要通過(guò)住房的均衡價(jià)格體現(xiàn)出來(lái)，實(shí)際價(jià)格偏差的出現(xiàn)是市場(chǎng)偏離均衡的結(jié)果。[17]美國(guó)學(xué)者Dipasquale和Wheaton在《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》中提出運(yùn)用四象限模型闡述住房政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響機(jī)理，本文擬借鑒住房市場(chǎng)四象限模型進(jìn)行調(diào)控政策機(jī)理分析，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行供給側(cè)、需求側(cè)和擴(kuò)張、收縮性分類。四象限模型的核心包含4個(gè)基本變量和2個(gè)住房市場(chǎng)，分別為住房存量、住房租金、住房?jī)r(jià)格、新建住房四個(gè)變量和住房使用市場(chǎng)、住房資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)住房市場(chǎng)(如圖1所示)。其中，住房租金、新建住房、住房存量三個(gè)變量組成住房使用市場(chǎng)，主要作用是形成住房存量和均衡租金；而住房租金、住房?jī)r(jià)格、新建住房三個(gè)變量組成住房資產(chǎn)市場(chǎng)，目的是形成均衡價(jià)格。

圖1 政策對(duì)住房市場(chǎng)影響的作用機(jī)理

在圖1中，O1、O2、O3、O4圍成的實(shí)線四邊形表示住房市場(chǎng)均衡時(shí)的狀態(tài)即均衡價(jià)格、租金、住房存量、住房增量。當(dāng)通過(guò)實(shí)施某項(xiàng)政策改變外部條件時(shí)，將通過(guò)傳導(dǎo)對(duì)應(yīng)地改變住房市場(chǎng)供需情況，從而通過(guò)四個(gè)象限達(dá)到新的平衡狀態(tài)。例如在第一象限當(dāng)中，假設(shè)在住房交易環(huán)節(jié)實(shí)施調(diào)控政策(降低首付貸款比例、增加貸款利率、加大租金管制、提高交易稅費(fèi)成本等)，將會(huì)造成住房市場(chǎng)需求收縮，曲線EE對(duì)應(yīng)地向左下方平行移動(dòng)至曲線E1E1。在第二象限中，住房租金和住房?jī)r(jià)格的關(guān)系表達(dá)式為：

Pt=Rt/Ut

其中Pt表示住房?jī)r(jià)格，Rt表示住房租金，Ut表示住房所有權(quán)成本，住房均衡租金和均衡價(jià)格由住房所有權(quán)成本決定。若實(shí)施調(diào)控政策(提高住房保有環(huán)節(jié)中的稅率、提高貸款利率)，將增高住房所有權(quán)成本，曲線OB對(duì)應(yīng)將向右旋轉(zhuǎn)至OB1位置，從而導(dǎo)致均衡價(jià)格的下降。此外，若在此時(shí)對(duì)住房市場(chǎng)的房屋租賃與房?jī)r(jià)進(jìn)行直接管制，而不通過(guò)住房所有權(quán)成本，那么均衡租金和均衡房?jī)r(jià)都會(huì)下降。第三象限中，若實(shí)施調(diào)控政策(減少土地供應(yīng)、提高開(kāi)發(fā)貸利率、提高土地價(jià)款支付比例和節(jié)奏、提高住房交易稅率等)增加房地產(chǎn)企業(yè)住房開(kāi)發(fā)的成本，將導(dǎo)致新建住房供給減少，其均衡曲線DC對(duì)應(yīng)向左偏移至DC1位置。同時(shí)，假如政府為了提高中低收入階層的住房需求，而加大對(duì)公共住房的供給，那么新增住房供給將會(huì)加大，F(xiàn)F曲線將向下移動(dòng)。在第四象限中，新增的住房供給將逐步轉(zhuǎn)化為存量住房，實(shí)施調(diào)控政策(增加土地供給、加快推進(jìn)三舊改造、7090套型限制等)將直接導(dǎo)致住房存量的增加，HH向外移動(dòng)。

(二)住房調(diào)控政策的分類

表1 住房調(diào)控政策分類

住房調(diào)控政策是指中央政府或者地方政府在當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治形勢(shì)下對(duì)住房需求與住房供給釆取的調(diào)節(jié)與干預(yù)措施。[18]對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)與干預(yù)主要是為了糾正自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在勞動(dòng)力、資本和土地等方面的缺陷，還包括對(duì)住房資源的再分配政策，以保證不同社會(huì)階層住房權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。國(guó)內(nèi)研究根據(jù)住房調(diào)控政策的性質(zhì)與調(diào)控對(duì)象，借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的擴(kuò)張、收縮型政策[19]，根據(jù)住房調(diào)控政策對(duì)需求、供給的不同影響將住房調(diào)控政策劃分為四類，即供給擴(kuò)張型、需求擴(kuò)張型、供給收縮型和需求收縮型政策。目前我國(guó)住房調(diào)控政策眾多，筆者通過(guò)對(duì)已有文獻(xiàn)及相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)分析，按照上述分類方式與作用機(jī)理的不同對(duì)其進(jìn)行整理，結(jié)果見(jiàn)表1。

(三)住房調(diào)控政策的適用條件

現(xiàn)階段是采取擴(kuò)張型還是收縮型住房調(diào)控政策，是我國(guó)住房市場(chǎng)得以健康發(fā)展的根本問(wèn)題。陳瑜、胡毅軍(2005)[20]指出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是在特定的客觀環(huán)境下運(yùn)行的，主要受政治、經(jīng)濟(jì)和法律等方面因素的影響。劉佳(2013)[21]在對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控政策實(shí)施效果進(jìn)行分析后提出，良好的外部環(huán)境可以促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的順利進(jìn)行。由此可見(jiàn)，不同的住房調(diào)控政策具有不同的適用條件，我們應(yīng)該因地制宜，基于住房調(diào)控政策的適用條件，針對(duì)各城市的不同現(xiàn)狀，采取不同的住房調(diào)控政策。

本文在分析四種類型住房調(diào)控政策的產(chǎn)生過(guò)程與作用機(jī)理后，從供給水平、需求能力以及市場(chǎng)性質(zhì)方面總結(jié)出了各類住房調(diào)控政策的適用條件，以便提高住房調(diào)控效率。供給擴(kuò)張型和需求收縮型住房調(diào)控政策具有相同的適用條件，適用于住房供不應(yīng)求的偏剛性住房市場(chǎng)，該類市場(chǎng)中居民支付能力較弱，但住房投資景氣指數(shù)高；相反，需求擴(kuò)張型和供給收縮型住房調(diào)控政策則適用于住房需求不足、供給充足、庫(kù)存規(guī)模大的偏彈性住房市場(chǎng)，該類市場(chǎng)中居民支付能力較強(qiáng)，但住房投資景氣指數(shù)低。

(四)住房調(diào)控政策的適用性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

表2 旋轉(zhuǎn)后的主成分荷載

基于各類住房調(diào)控政策的適用條件，在參考相關(guān)研究成果[22-24]的基礎(chǔ)上，本文從住房市場(chǎng)供給水平、需求能力和市場(chǎng)性質(zhì)三個(gè)方面，構(gòu)建住房調(diào)控政策的適用性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表2所示。具體來(lái)看，供給水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括住房建設(shè)投資、土地供給情況、資本供給情況和市場(chǎng)發(fā)育水平三方面；需求能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口資源、城市吸引力和居住水平四方面；市場(chǎng)性質(zhì)則主要指住房供需彈性與住房保障水平兩方面。

三、供給側(cè)改革背景下城市住房市場(chǎng)分類調(diào)控實(shí)證研究

(一)樣本城市和數(shù)據(jù)來(lái)源

由于住房獨(dú)特的不可移動(dòng)性導(dǎo)致住房市場(chǎng)存在明顯的地區(qū)差異性，本文以城市為尺度選取35個(gè)大中城市為研究對(duì)象。一方面是考慮到數(shù)據(jù)的可得性，另一方面也因?yàn)?5個(gè)大中城市中包含有一、二線城市，也包含房?jī)r(jià)暴漲、庫(kù)存高企的城市，能夠較全面反映我國(guó)城市住房市場(chǎng)。本文選擇2014年作為研究時(shí)段，所用數(shù)據(jù)來(lái)源于2014年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料匯編》、《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)城市年鑒》、《中國(guó)城市(鎮(zhèn))生活與價(jià)格年鑒)等。

(二)主成分分析

由于上述適用性評(píng)價(jià)指標(biāo)所描述的變量之間并不全部獨(dú)立，各指標(biāo)所包含的信息存在多重共線性，為了更加有效評(píng)價(jià)各城市的住房調(diào)控政策適用性水平，本文首先運(yùn)用主成分分析法對(duì)上述指標(biāo)進(jìn)行分析，在消除多重共線性的同時(shí)計(jì)算出各指標(biāo)的權(quán)重，進(jìn)而量化各方面的綜合評(píng)價(jià)值。

根據(jù)因子分析原理，首先對(duì)上述35個(gè)城市的指標(biāo)值進(jìn)行顯著水平及信度和效度測(cè)量。運(yùn)用SPASS18.0對(duì)22項(xiàng)指標(biāo)值進(jìn)行顯著性水平檢驗(yàn)，剔除t檢驗(yàn)未達(dá)到0.05顯著水平的住房新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、房?jī)r(jià)、失業(yè)率和人口總量5個(gè)指標(biāo)。采用克龍巴赫(Cronbach′s α)一致性系數(shù)進(jìn)行信度檢驗(yàn)，結(jié)果顯示各測(cè)量變量的Cronbach′s α值為0.726～0.852，總體Cronbach′s α值為0.879，均大于0.7，通過(guò)了一致可靠性檢驗(yàn)，表明上述變量適合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。KMO測(cè)度下的KMO值為0.715，Bartlett球體檢驗(yàn)達(dá)到0.000水平顯著，說(shuō)明變量間具有一定相關(guān)性，適合進(jìn)行因子分析。

隨后采用主成分分析法對(duì)35個(gè)城市的18項(xiàng)三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行因子分析，按照“特征值大于1”的原則合計(jì)提取出4個(gè)公因子，其方差貢獻(xiàn)率累計(jì)值可達(dá)到71.952%，已包含原始變量的大部分信息，結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 旋轉(zhuǎn)后的主成分荷載

(三)聚類分析

以35個(gè)大中城市為樣本，利用樣本在4個(gè)公因子上的得分，采用Ward聚類方法，測(cè)定個(gè)體與類和類與類之間的歐氏距離，圖2中的聚類結(jié)果顯示，各組間距離較大，組內(nèi)距離較小，聚類效果理想。按照該聚類結(jié)果可將樣本城市劃分為5類，其結(jié)果與目前住房市場(chǎng)上一線城市房?jī)r(jià)率先領(lǐng)漲，強(qiáng)二線及部分供應(yīng)短缺城市房?jī)r(jià)漲幅后來(lái)居上，三四線城市庫(kù)存高企、去化困難、房?jī)r(jià)較低的情況符合。具體分類情況見(jiàn)表4。

表4 各城市住房調(diào)控政策適用性水平聚類結(jié)果

四、各類城市住房調(diào)控政策的選擇

目前，我國(guó)各地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房供需關(guān)系、土地供給與居民收入水平等方面存在較大的差異。“分城施政”的住房調(diào)控成為政策主基調(diào)，基于我國(guó)35個(gè)大中城市的聚類結(jié)果及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，結(jié)合供給側(cè)、需求側(cè)不同類型住房調(diào)控政策的適用條件，本文綜合確定出適合各類城市采用的住房市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控政策。

(一)A類城市適合供給擴(kuò)張型與需求收縮型住房調(diào)控政策并舉

A類城市包含的深圳、北京、上海和廣州，均為全國(guó)一線城市，城市稟賦強(qiáng)，綜合發(fā)展實(shí)力位居全國(guó)前列，城市吸附力強(qiáng)。這些城市住房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)收入比遙遙領(lǐng)先，城市房?jī)r(jià)卻依舊攀升。其根源在于城市化水平高、城市吸附力強(qiáng)、人口凈流入大、居民支付能力強(qiáng)導(dǎo)致其需求居高不下，而受城市生態(tài)紅線保護(hù)和土地稀缺等限制住房供給有限，進(jìn)而形成了住房供需剛性較強(qiáng)、供給嚴(yán)重不足、剛性需求缺口大、住房保障水平低的格局?；谝陨戏治觯祟惓鞘行枰攸c(diǎn)解決的是居民剛性住房需求與穩(wěn)定房?jī)r(jià)兩個(gè)問(wèn)題，因此可以從供給擴(kuò)張與需求收縮兩方面同時(shí)進(jìn)行調(diào)控，供給擴(kuò)張方面增加住房數(shù)量、豐富住房類型，例如采用適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供給、限制住房中小套型比重、發(fā)展公共租賃市場(chǎng)提供多類型住房、加快保障性住房建設(shè)，需求收縮方面則需要抑制投機(jī)投資需求，例如戶籍社保等提高購(gòu)房門檻限制外地投資客，嚴(yán)查變相違規(guī)金融加杠桿行為，提高二套房首付比例、征收房產(chǎn)稅、提高住房交易稅率等降低杠桿、提高投資客成本。

(二)B類城市適合以需求收縮型為主、供給擴(kuò)張型為輔的住房調(diào)控政策

B類城市具體包括廈門、武漢、重慶、合肥、鄭州、南昌、成都、南京。這類城市住房市場(chǎng)具有一定存量房，房?jī)r(jià)收入比適中，住房需求以剛性和改善型為主、具備一定的住房保障基礎(chǔ)，同時(shí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好、城市發(fā)展?jié)摿Υ?，往往是區(qū)域中心城市或沿海發(fā)達(dá)地區(qū)省會(huì)城市。在一線城市限購(gòu)限貸后容易首當(dāng)其沖成為資本市場(chǎng)沖擊對(duì)象，迅速成為投資投機(jī)者的窗口。對(duì)于此類城市，應(yīng)以滿足居民剛性、居住改善型需求為主，抑制投機(jī)需求。在需求收縮方面，通過(guò)戶籍、社保等限制購(gòu)買投資需求，通過(guò)提高二套及以上首付比例、貸款利率及交易持有稅費(fèi)提高成本；在供給擴(kuò)張方面加快增量，沿用住房套型結(jié)構(gòu)比例限制，開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)整治嚴(yán)查捂盤惜售情況、限制取得預(yù)售證后開(kāi)盤時(shí)間，加快“五證”審批和新項(xiàng)目入市，提高舊城改造及土地收儲(chǔ)，公開(kāi)土地供應(yīng)計(jì)劃。

(三)C類城市適合需求擴(kuò)張型為主、供給收縮型為輔的住房調(diào)控政策

C類城市包括杭州、天津、福州、?？?、太原、大連6座城市。由于這類城市住房市場(chǎng)供需相對(duì)均衡，存在部分去庫(kù)存壓力，住房需求彈性大，同時(shí)這些城市屬于較發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)及重點(diǎn)城市，城市經(jīng)濟(jì)面較好，城市吸引力較強(qiáng)，住房需求有較大挖掘空間，存在市場(chǎng)調(diào)節(jié)消化可能，因此政策選取應(yīng)以需求擴(kuò)張為主，適當(dāng)進(jìn)行供給收縮。可以主要采用降低二套房首付比例、提高住房交易稅率，加強(qiáng)配套建設(shè)、增加房屋類型等需求擴(kuò)張型政策；同時(shí)配以適當(dāng)減緩?fù)恋爻鲎?、提高房企開(kāi)發(fā)貸利率、適當(dāng)控制住房建設(shè)項(xiàng)目審批等供給收縮型政策。

(四)D類城市適合供給收縮型與需求擴(kuò)張型住房調(diào)控政策并舉

這類城市包括貴陽(yáng)、青島、南寧、濟(jì)南、昆明、寧波、石家莊、烏魯木齊、哈爾濱、西寧、長(zhǎng)沙、銀川。這些城市住房市場(chǎng)大多呈現(xiàn)供需失衡、彈性較適中，住房存量偏大，去化速度較慢的現(xiàn)狀，同時(shí)城市基準(zhǔn)面相對(duì)較差，人口凈流入相對(duì)低、完全依賴現(xiàn)有市場(chǎng)自我消化可能性低。這類城市追求的是住房市場(chǎng)穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展方式，住房供給應(yīng)匹配城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住房有效需求，杜絕盲目追求投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式，避免造成庫(kù)存壓力新增?；谝陨戏治?，此類城市應(yīng)該全面收縮供給，嚴(yán)控土地、住房新增供給，調(diào)整存量結(jié)構(gòu)的同時(shí)，從政府層面擴(kuò)張需求。例如政府購(gòu)買商品房用作保障房、增加共有產(chǎn)權(quán)住房供給、棚改拆遷貨幣化安置、加快戶籍開(kāi)放、農(nóng)民工市民化步伐，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限上調(diào)，契稅下調(diào)，免征印花稅、土地增值稅，房貸利息抵扣個(gè)稅等稅收優(yōu)惠政策等。

(五)E類城市適合嚴(yán)厲供給收縮型與需求擴(kuò)張型住房調(diào)控政策并舉

西安、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、呼和浩特等城市的住房市場(chǎng)長(zhǎng)期不溫不火，住房去化周期均超過(guò)20個(gè)月，住房供需缺乏彈性，是研究對(duì)象中去庫(kù)存壓力最大的城市。同時(shí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低、城市稟賦較差，屬于典型的人口凈流出城市，所依賴的工業(yè)體系在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行沖擊中損失慘重，住房市場(chǎng)需求持續(xù)走低，需要做好長(zhǎng)期去庫(kù)存的準(zhǔn)備，并積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造。此類城市應(yīng)在供給方面暫停增量，調(diào)整存量。全面停止住宅、商業(yè)土地出讓，暫停新建住宅項(xiàng)目報(bào)批，允許滿足條件下的土地屬性調(diào)整，進(jìn)行政府整體購(gòu)買商品房用于公租房服務(wù)，鼓勵(lì)房企間重組并購(gòu)。在需求方面，在保證金融風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下降低首付比例和貸款利率，加快戶籍開(kāi)放、農(nóng)民工市民化步伐，提供大學(xué)生、農(nóng)民工購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼，加強(qiáng)配套建設(shè)等。

五、結(jié) 語(yǔ)

盡管目前住房市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要任務(wù)是“去庫(kù)存”，但從全國(guó)大局來(lái)看，其核心內(nèi)涵仍是不同地區(qū)根據(jù)實(shí)際住房市場(chǎng)供給水平、需求能力以及住房市場(chǎng)性質(zhì)等因素，協(xié)調(diào)好供給側(cè)與需求側(cè)關(guān)系，即選擇恰當(dāng)?shù)墓┙o側(cè)、需求側(cè)擴(kuò)張型或收縮型政策。

從目前市場(chǎng)情況及分析結(jié)果來(lái)看，我國(guó)35個(gè)大中城市具有明顯的區(qū)域特征，其適用的供給側(cè)、需求側(cè)調(diào)控政策明顯不同。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，為了提高住房調(diào)控政策效率，加快我國(guó)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革步伐，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要在把握相關(guān)政策適用性條件的基礎(chǔ)上，匹配城市住房市場(chǎng)實(shí)際情況因城施政、分城調(diào)控。

同時(shí)本文研究分析受數(shù)據(jù)限制，僅采用2014年35個(gè)大中城市截面數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類分析，難以考慮到個(gè)別時(shí)間點(diǎn)數(shù)據(jù)的偶然性和波動(dòng)性，其聚類結(jié)果可能存在小的偏差，后期可考慮采用面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有待專家學(xué)者進(jìn)一步探討。

[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況[DB/OL].http://www.gov.cn/zhuanti/2016-01/19/content_5034287.htm,2016.1.19.

[2]梁倩.報(bào)告稱35座重點(diǎn)城市住宅80%供大于需[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào),2015-12-18(A03).

[3]鄧?yán)?杜爽.我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革:新動(dòng)力與新挑戰(zhàn)[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2015，(12):18-20.

[4]金碚.科學(xué)把握供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深刻內(nèi)涵[N].人民日?qǐng)?bào),2016-03-07(07).

[5]衛(wèi)曉,趙辰昕.城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)區(qū)域分類調(diào)控研究[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理,2013，(9):60-62.

[6]蔡明超,黃徐星,趙戴怡.房地產(chǎn)市場(chǎng)反周期宏觀調(diào)控政策績(jī)效的微觀分析[J].經(jīng)濟(jì)研究,2011,(S1):80-89，126.

[7]張德榮,鄭曉婷.“限購(gòu)令”是抑制房?jī)r(jià)上漲的有效政策工具嗎?——基于70個(gè)大中城市的實(shí)證研究[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2013,(11):56-72.

[8]安輝,王瑞東.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2013,(3):115-124.

[9]易斌.住房需求抑制還是土地供給調(diào)節(jié):房地產(chǎn)調(diào)控政策比較研究[J].財(cái)經(jīng)研究,2015,(2):66-75.

[10]王哲,呂文廣.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展差異演變[J].甘肅社會(huì)科學(xué),2012,(4):207-210.

[11]彭向,胡躍紅.中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃的聚類分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策,2006,(4):86-88.

[12]李斌,張所地.預(yù)期視角下住房需求調(diào)控效果的城市差異研究[J].數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理,2015,(4):685-695.

[13]辛園園,楊子江.35個(gè)大中城市住宅市場(chǎng)差異研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2011,(10):272-275.

[14]黃凌翔.土地政策參與宏觀調(diào)控研究綜述[J].城市問(wèn)題,2010,(3):76-80+86.

[15]王剛,李淑清.我國(guó)住房需求的稅收調(diào)控策略研究[J].福州大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版,2010,(5):33-37.

[16]朱國(guó)鐘,顏色.住房市場(chǎng)調(diào)控新政能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”嗎?——一個(gè)動(dòng)態(tài)一般均衡的理論分析[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)：季刊,2014,(1):103-126.

[17]王松濤.中國(guó)住房市場(chǎng)政府干預(yù)的原理與效果評(píng)價(jià)[M].北京：清華大學(xué)出版社,2009:65.

[18]王旺平.中國(guó)城鎮(zhèn)住房政策體系研究[D].天津：南開(kāi)大學(xué).2013.

[19]李偉民.金融大辭典[M].哈爾濱：黑龍江人民出版社,2002:628-629.

[20]陳瑜,胡毅軍.我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策內(nèi)涵與運(yùn)行環(huán)境研究[J].科技進(jìn)步與對(duì)策,2005，(8):77-79.

[21]劉佳.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策實(shí)施與效果分析[D].南昌：南昌大學(xué).2013.

[22]劉洪玉,姜沛言.我國(guó)城市住房?jī)r(jià)格泡沫的發(fā)展機(jī)制及城市間差異研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2014，(8):20-26.

[23]呂萍,丁富軍,馬異觀.快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中我國(guó)的住房政策[J].中國(guó)軟科學(xué),2010，(8):25-37.

[24]曹劍光.影響我國(guó)現(xiàn)階段政策效應(yīng)因素實(shí)證分析——以現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策為例[J].中共福建省委黨校學(xué)報(bào),2007，(3):86-90.