摘 要：近年來，我國經濟社會迅猛發(fā)展，綜合實力也在不斷提高，隨著時代的進步，居民小區(qū)在不同的地方得到了發(fā)展和進步，以往相對老式的住宅設施和落后的舊式住宅物業(yè)管理模式已不能跟上經濟社會發(fā)展的步伐，因此，迫切需要建立一套智能化、現代化、社會化的發(fā)展格局。

本文深入分析了南京萬達華府小區(qū)物業(yè)管理方面存在的較為突出的問題及原因，進而積極探索南京萬達華府小區(qū)物業(yè)管理的新辦法。

關鍵詞：城市；居民小區(qū)；物業(yè)管理；現狀；問題研究

一、南京萬達華府小區(qū)物業(yè)管理存在問題

1. 小區(qū)維修服務質量差

萬達華府小區(qū)的物業(yè)在公共設施的維修方面存在很大問題，沒有對公共設施進行合理的日常維修，因此，無法保障人們對公共設施的日常正常使用，當公共設施出現損壞情況，業(yè)主報修以后，物業(yè)并未能夠給予及時的解決，同時物業(yè)進行維修以后，不能保證維修的質量，給業(yè)主后續(xù)使用公共設施造成了諸多隱患。

2. 物業(yè)費用收支合理性、公開性較差

南京萬達華府小區(qū)作為中高檔的城市居民小區(qū)，物業(yè)管理收費較周邊其他小區(qū)明顯高，但是，小區(qū)物業(yè)并沒有提供與之相匹配的物業(yè)管理和服務，比如前述公共設施的維修存在不及時維修和維修質量低的問題等，由此可見，小區(qū)物業(yè)的服務質量與其收費應達到的水準存在一定差距，與業(yè)主的實際要求也存在較大不符，小區(qū)物業(yè)費用收支合理性欠缺。另一方面，小區(qū)收取各項物業(yè)管理費用以后的公示工作相對不完善，沒有做到各項收支和費用定期向小區(qū)業(yè)主公開，業(yè)主缺乏了解，因此對物業(yè)缺乏足夠的信任。

3. 車輛管理缺乏規(guī)范

小區(qū)車輛管理的不完善，首先表現為小區(qū)車輛的準入問題，小區(qū)對外來車輛的準入缺乏明確的禁止，一些配送外賣的機動車和非機動車、具有宣傳營銷目的的機動車等隨意進出小區(qū) ，造成了小區(qū)內交通的擁堵和混亂，外來車輛短時的隨意停放也影響小區(qū)的整潔性，給小區(qū)業(yè)主也造成一定的安全隱患；其次，人們對機動車的持有量與日俱增，因此導致了小區(qū)車位不足的現象，究其根本原因，還是小區(qū)停車位和停車場的建設不到位，長此以往，小區(qū)內部停放車輛會更加擁堵和混亂，不僅給物業(yè)的管理進一步造成困難，更是會影響業(yè)主居住和生活的舒適感。

4. 社區(qū)文化不夠豐富

良好的社區(qū)文化底蘊有助于促進居民小區(qū)的業(yè)主和諧相處，增強業(yè)主的凝聚力，并且能使社區(qū)生活更加豐富多彩，在中高檔小區(qū)，社區(qū)文化顯得尤為重要。然而，萬達華府小區(qū)在社區(qū)文化建設方面卻顯得明顯不足，社區(qū)的文化建設相對匱乏，文化氛圍因此略顯淡薄，這根本上歸咎于小區(qū)物業(yè)管理的不到位，物業(yè)關于社區(qū)文化方面缺少規(guī)劃和安排。

二、南京萬達華府小區(qū)物業(yè)管理問題原因分析

1.小區(qū)物業(yè)管理法制建設不健全

雖然我國在城市居民小區(qū)物業(yè)管理的法制建設工作方面也在努力，旨在規(guī)范物業(yè)管理的行為，為小區(qū)業(yè)主提供更便捷更高質量的物業(yè)管理與服務，但是所頒布的物業(yè)管理法律法規(guī)，具有寬泛性和指導性的特點，缺乏具體針對細節(jié)情況所制定的具體法規(guī)和政策，未能做到因地制宜，對癥下藥，所以導致實施起來存在諸多問題和不便。

2.小區(qū)管理和服務機制不完善

對于公共設施的維修服務不及時，并且維修質量差，從這一方面來看，可以充分反映出小區(qū)物業(yè)管理和服務的機制還很不完善，既沒有在日常的管理和服務中發(fā)揮到充分的作用，也未能在出現問題時及時提供解決，更甚，在解決問題滯后的情況下，解決質量還不高，體現了小區(qū)物業(yè)企業(yè)及物業(yè)管理人員并未真正與業(yè)主想在一起，干在一起，相關從業(yè)人員的專業(yè)性和服務性都有待提高。

3.小區(qū)缺乏文化建設意識

小區(qū)居民對認為于在社區(qū)文化建設此方面的工作情況相對較差，小區(qū)在日常的物業(yè)管理與服務中，未能將文化宣傳工作于物業(yè)其他工作很好的融為一體，缺乏文化建設的小區(qū)也就缺少了文化交流碰撞的樂趣，同時也使小區(qū)整體文化氛圍較差，不利于社區(qū)的全面發(fā)展。

三、建議對策

1.加強安全管理的力度

保安的巡邏、公共財產的嚴加看管、小區(qū)車輛的準入和安全停放、監(jiān)控的無死角等方方面面的工作都要落到實處，同時，要讓小區(qū)的安全管理有法可依，有章可循，加大管理和懲治的力度，將任何安全的隱患都降到最低。物業(yè)部門應加強對于小區(qū)內業(yè)主車輛的及時統(tǒng)計，根據相關數據來調整和規(guī)劃小區(qū)的相關基礎設施建設，滿足業(yè)主日益增長的需求。同時，業(yè)主也應當加強安全意識，配合小區(qū)物業(yè)的安全管理工作，提高小區(qū)安全管理的水平。

2.明晰費用收支

物業(yè)管理部門要想讓業(yè)主感覺到物業(yè)的“質價相符”，只有不斷提高自身管理與服務質量，業(yè)主對于物業(yè)各項指標的滿意度才會有所提高，也有利于物業(yè)管理部門進一步開展工作和延伸各項服務。物業(yè)管理部門應該依照簽訂的合同內容的要求對各項費用收支定期向業(yè)主進行公開，使業(yè)主全面完整的了解物業(yè)管理費用的收取情況和支出明細。

3.改進維修服務

物業(yè)管理部門應當加強管理維修服務工作，要制定嚴格的物業(yè)維修工作標準，包括維修時間的及時性以及維修質量的保障，并嚴格按照所制定的工作程序執(zhí)行每一次的維修任務，另外對維修工作成果的后續(xù)檢查工作也應當引起足夠的重視，要針對負責維修工作的人員制定出嚴格并強硬的獎懲措施，完善責任追究制度，以此來提高維修服務的質量，保障維修工作的高效開展。物業(yè)管理部門更要自覺對小區(qū)內部的公共設施和各種公共設備進行定期維護和檢查。

4.加強社區(qū)文化建設

第一，加強社區(qū)文化陣地建設，從現有的社區(qū)文化設施著眼，靈活運用，讓現有的文化設施發(fā)揮最大效用，實現社會效益的最大化；第二，盡可能過大社區(qū)文化范圍，擴充社區(qū)文化的形式和內容，從社區(qū)的實際出發(fā)，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。另外，要擴大社區(qū)文化的宣傳，為社區(qū)文化注入新鮮旺盛的生命力，滿足不同居民不同層次的社區(qū)文化需求。

四、總結

隨著城市化的推進，城市建設飛速發(fā)展，也極大地帶動了城市居民小區(qū)的發(fā)展壯大，相信城市居民小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景更加廣闊，發(fā)展契機也更加豐富。在物業(yè)部門以及小區(qū)業(yè)主等多方努力之下，建設美好城市，建設和諧社區(qū)將不再是夢 。

作者簡介：

申方園，女，1995年3月6日，漢，山西省平遙縣人，碩士研究生在讀，研究方向：法學