亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        零售商鋪的六項(xiàng)指標(biāo)評(píng)估法

        2018-01-15 08:59:20杜文良
        中國房地產(chǎn)·市場版 2017年10期
        關(guān)鍵詞:租戶商鋪租金

        杜文良

        在錯(cuò)綜復(fù)雜、蕭條萎靡的商業(yè)大環(huán)境下,我們都在努力尋找商鋪選址和開發(fā)的致勝法則。無奈的是,這種純學(xué)術(shù)類的探討就好比高考中的作文一樣,永遠(yuǎn)都不可能有所謂的標(biāo)準(zhǔn)答案或絕對(duì)的滿分,而更多的只能是代表職業(yè)經(jīng)理人的個(gè)人看法和觀點(diǎn)?;诙嗄暌詠淼男袠I(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)和觀察,bizhe總結(jié)出以下六條評(píng)估指標(biāo)。

        第一項(xiàng)指標(biāo):和項(xiàng)目本身質(zhì)量有關(guān)的指標(biāo)。

        這項(xiàng)指標(biāo)主要是評(píng)估項(xiàng)目是否為成熟項(xiàng)目或新建項(xiàng)目,項(xiàng)目所在的位置、商業(yè)體量及配套設(shè)施是否齊全,以及項(xiàng)目當(dāng)前的整體銷售業(yè)績表現(xiàn)等。

        第二項(xiàng)指標(biāo):和客流及客人質(zhì)量有關(guān)的指標(biāo)。

        這項(xiàng)指標(biāo)的主要看點(diǎn)是商場的客流情況以及客人的質(zhì)量。對(duì)于客流而言,正常情況下自然是越多越好,但在另一方面也要看客流的消費(fèi)能力、質(zhì)量以及和品牌風(fēng)格的吻合度,要不然再多的客流也只能是過客。

        第三項(xiàng)指標(biāo):和人有關(guān)的指標(biāo)。

        無論是商場還是品牌商鋪,前期的選址和落位固然重要,但后期的運(yùn)營管理在更多時(shí)候才是制勝的利器和笑到最后的根本。運(yùn)營質(zhì)量的好壞不僅包括商場運(yùn)營管理人員的配合度與專業(yè)性,而且更加和品牌商鋪?zhàn)陨淼牧闶廴藛T息息相關(guān)。筆者認(rèn)為,凡事以人為本,所以理論上這應(yīng)該是所有六項(xiàng)指標(biāo)中彈性空間最大且最重要的一項(xiàng),但可惜往往被大家所忽視或,甚至是忽略不計(jì)。

        第四項(xiàng)指標(biāo):和商鋪的落位及品牌組合有關(guān)的指標(biāo)。

        對(duì)于絕大多數(shù)奢侈品牌而言,這是一項(xiàng)重中之重的指標(biāo)。除了品牌自身所處的位置好壞以外,本項(xiàng)指標(biāo)還需著重評(píng)估商場主力品牌的強(qiáng)弱、同層品牌的組合以及鄰近品牌的匹配度等。對(duì)于絕大多數(shù)奢侈品牌而言,品牌組合情況是他們考量一個(gè)商場的關(guān)鍵和首要看點(diǎn)。更有甚者,有些品牌甚至是長期以“跟風(fēng)”和“扎堆”的形式進(jìn)行選址的,即跟著大牌和目標(biāo)品牌的腳步走。雖說不是太科學(xué),但相對(duì)而言卻也比較保險(xiǎn)!

        第五項(xiàng)指標(biāo):和商鋪前期裝修和后期運(yùn)營投入有關(guān)的指標(biāo)。

        這是一項(xiàng)和品牌租戶單方投入有關(guān)的指標(biāo)。前者“商鋪前期裝修投入”主要涉及品牌門店的單位裝修造價(jià)、承租面積的大小以及是否有業(yè)主提供的裝修補(bǔ)助等,屬于一次性投入;而后者“后期運(yùn)營投入”則主要和門店配置的人員數(shù)量有關(guān),是累積型的支出。值得一提的是,這項(xiàng)指標(biāo)對(duì)于那些生意旺盛的門店而言或許不是那么重要,但對(duì)于那些盈利微薄或甚至是虧損的門店來說卻是至關(guān)緊要的。尤其是前期的裝修投入一項(xiàng),更是節(jié)流開支的潛在對(duì)象和空間。

        第六項(xiàng)指標(biāo):和租金水平有關(guān)的指標(biāo)。

        這也是和品牌直接支出相關(guān)的指標(biāo),主要是評(píng)估租金的單價(jià)水平、是否有底租以及每月總租金支出等。租金的單價(jià)水平的高低和是否有底租主要取決于項(xiàng)目的整體質(zhì)量、甲乙雙方的優(yōu)劣勢博弈和租賃合作模式等,而每月總租金支出則同時(shí)也關(guān)系到租賃面積的大小,尤其是有保底租金的情況下。

        圖1所示的就是一個(gè)“正?!鄙啼來?xiàng)目的評(píng)估結(jié)果。除了有一項(xiàng)剛好在及格線上以外(第一項(xiàng)),其他五項(xiàng)指標(biāo)都是處于“中上”和“上”的水平,是可以接受的結(jié)果。此外,第一項(xiàng)指標(biāo)和第二項(xiàng)指標(biāo)所圍成的三角區(qū)域(第一象限),集中反映的是項(xiàng)目的整體質(zhì)量;而第五和第六項(xiàng)指標(biāo)之間的第五象限則反映各種費(fèi)用的實(shí)際支出情況。

        盡管我筆者所創(chuàng)的“零售商鋪六項(xiàng)指標(biāo)評(píng)估表”尚未被細(xì)化到用數(shù)據(jù)說話的地步,但還是具備粗略評(píng)估一個(gè)商鋪項(xiàng)目優(yōu)劣的能力??傮w說來,一個(gè)項(xiàng)目可以通過評(píng)估的基本條件可以被簡單總結(jié)為:“盡可能不要出現(xiàn)任何一項(xiàng)指標(biāo)低于及格線,也不要有兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上的指標(biāo)剛好落在及格線上,盡可能所有更多的指標(biāo)落在四環(huán)或五環(huán)上”。當(dāng)然最重要的是,如何去設(shè)定每一項(xiàng)指標(biāo)的及格線是當(dāng)前的重點(diǎn)和難點(diǎn),尤其是在這個(gè)評(píng)估系統(tǒng)尚未走向數(shù)據(jù)化之前。

        隨著時(shí)間的推移,項(xiàng)目會(huì)日趨成熟、整體銷售業(yè)績會(huì)有所提升、日常客流量也會(huì)不斷提高。然而,前期的裝修投入和后期的運(yùn)營投入?yún)s是相對(duì)比較固定的。當(dāng)然,在項(xiàng)目趨向成熟之后,租金方面的支出也會(huì)是呈上升趨勢,如“純扣點(diǎn)期”結(jié)束或業(yè)主提升租金等。因此,文章開頭所舉例的項(xiàng)目在一兩年后的評(píng)估極有可能會(huì)由紅色區(qū)域的圖形轉(zhuǎn)變成綠色線條所框的圖形。在六項(xiàng)指標(biāo)評(píng)估法中,筆者將這種趨勢和現(xiàn)象稱為項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿D。

        既然以上所提及的這六項(xiàng)指標(biāo)是品牌商評(píng)估一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的主要考量,那么,他的重要性就不應(yīng)該僅僅局限于品牌商,而同時(shí)也應(yīng)該是開發(fā)商的工作重點(diǎn)才對(duì)?;诖?,筆者向開發(fā)商提出以下六條建議:

        第一,和項(xiàng)目的成熟度及整體業(yè)績有關(guān)的建議。對(duì)于新開發(fā)或擴(kuò)建改造的“新項(xiàng)目”,開發(fā)商應(yīng)該把眼光放在縮短項(xiàng)目的培養(yǎng)期和預(yù)熱期。除了項(xiàng)目本身的選址和定位從某種程度上決定了培養(yǎng)期的周期以外,廣告和推廣投入也是至關(guān)緊要的,甚至應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)前啟動(dòng)。

        第二,和客流及客人質(zhì)量有關(guān)的建議。任何生意都離不開“人”的因素,先有人,才可能會(huì)有交易發(fā)生。所以開發(fā)商在選址時(shí)一定要盡可能把未來的人氣問題考慮進(jìn)去,并盡可能讓項(xiàng)目和地鐵站無縫對(duì)接。至于客人的質(zhì)量方面,招商負(fù)責(zé)人應(yīng)該要在充分了解項(xiàng)目所在區(qū)域人群的特性和消費(fèi)習(xí)慣等前提下去招與之相匹配的品牌。從某種角度說,這也是最考驗(yàn)招商人員素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和眼光的一塊試金石。

        第三,和人及運(yùn)營管理有關(guān)的建議。業(yè)主的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)雖然不直接負(fù)責(zé)品牌租戶的銷售工作,但他們的素質(zhì)和專業(yè)性卻是和每個(gè)品牌租戶都息息相關(guān)的。一個(gè)優(yōu)秀的開發(fā)商,不但要有能力把目標(biāo)品牌都招進(jìn)來,更加要懂得配合與支持各品牌租戶日后的運(yùn)營和銷售工作。此外,品牌商鋪的店長和店員是銷售工作的一線戰(zhàn)士,更是直接影響銷售業(yè)績的。所以,在可能的情況下,業(yè)主也應(yīng)適當(dāng)對(duì)品牌租戶的零售員工進(jìn)行把關(guān)或給予合理建議。

        第四,和品牌租戶有關(guān)的建議。筆者認(rèn)為,各樓層的品牌落位工作應(yīng)該由業(yè)主統(tǒng)一規(guī)劃,而不是在那些“任性”的品牌的攪局下選擇聽之任之。各品牌除了放對(duì)樓層與區(qū)域以外,更重要的還要看其直接相鄰品牌是否能與之形成共鳴。此外,旗艦品牌的選擇也應(yīng)該是那些相對(duì)比較有影響力的“扛把子”,除了有實(shí)力以外,最好還要有點(diǎn)新鮮感和神秘性,因?yàn)樗麄冎苯雨P(guān)系到整個(gè)商場未來的江湖地位和人氣。

        第五,和品牌門店前期裝修投入有關(guān)的建議??赡艿脑?,業(yè)主應(yīng)鼓勵(lì)品牌不要拿太大的鋪位,更加不要做“一拖二”跨層店。因?yàn)槿绻嗥放谱龀梢煌隙问降脑挘陨碜饨饓毫μ蟛徽f,還極有可能會(huì)影響未來商場二樓的人氣。此外,在沒有必要的情況下,也應(yīng)鼓勵(lì)品牌不要把室外幕墻做的太高太大。

        第六,和租金有關(guān)的建議。中國人有句至理名言叫“羊毛長在羊身上”,如果把這句話運(yùn)用在商業(yè)上的話,那么可以被簡單理解為“業(yè)主的所有一切投入都將最終體現(xiàn)在各品牌門店的租金上”。市場上有很多不專業(yè)的開發(fā)商,他們在前期項(xiàng)目開發(fā)工作投入過多,或拖延、腐敗,甚至是資源浪費(fèi),而最終導(dǎo)致項(xiàng)目的整體租金水平超出預(yù)期或平均市場水平。這無疑會(huì)給未來的品牌招商引進(jìn)工作制造額外的壓力。水漲船高,說的正是這個(gè)道理。

        作者系MRH集團(tuán)零售戰(zhàn)略與運(yùn)營事業(yè)部高級(jí)總監(jiān)

        猜你喜歡
        租戶商鋪租金
        租金320元!70斤iPhone官方自助維修包,里面有什么?
        新政府會(huì)計(jì)制度下保障性住房租金會(huì)計(jì)核算案例
        大樹爺爺收租金
        外銷畫中的十三行街道戲曲商鋪考
        中華戲曲(2019年2期)2019-02-06 06:54:28
        沉浸式劇院——Dear So Cute商鋪與咖啡館
        基于MVC模式的多租戶portlet應(yīng)用研究*
        租戶是大爺
        特別文摘(2014年17期)2014-09-18 01:31:21
        企業(yè)多租戶云存儲(chǔ)平臺(tái)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)
        SaaS模式下多租戶數(shù)據(jù)比較存儲(chǔ)模式研究
        三家商鋪
        小小說月刊(2012年3期)2012-05-08 05:08:50
        激情五月开心五月麻豆| 日韩欧美第一区二区三区| 亚洲av激情久久精品人| 国产熟女白浆精品视频二| 五月综合激情婷婷六月| 久久久久久久久久久国产| 亚洲V无码一区二区三区四区观看 久久精品国产亚洲综合色 | 日本在线一区二区三区视频观看| 亚洲人成人无码www影院| 亚洲级αv无码毛片久久精品| 韩国三级大全久久网站| 日韩精品视频免费在线观看网站| 成人免费无遮挡在线播放| 欧性猛交ⅹxxx乱大交| 中文字幕日韩人妻高清在线| 色播视频在线观看麻豆| 女人和拘做受全程看视频 | 我也色自拍俺也色自拍| 夫妻免费无码v看片| 亚洲日韩v无码中文字幕| 国产视频在线一区二区三区四区 | aⅴ色综合久久天堂av色综合| 激情久久黄色免费网站| 久久久久久曰本av免费免费| 久久精品免费免费直播| 亚洲av午夜福利一区二区国产 | 国产人在线成免费视频| 国产精品欧美视频另类专区| 青青草成人免费在线视频| 欧美一区二区三区久久综| XXXXBBBB欧美| 最新日本久久中文字幕| 欧美最猛黑人xxxx| 精品国产一区二区三区久久久狼| 国产亚洲午夜高清国产拍精品不卡| av在线观看免费天堂| 在线亚洲午夜理论av大片| 国产亚洲精品hd网站| 蜜桃视频一区二区三区四| 色妞ww精品视频7777| 亚洲无码夜夜操|