朱巍巍

[提要] 在“租購?fù)瑱?quán)”政策背景下，以房地產(chǎn)估價為視角，以影響承租人權(quán)益價值的因素為依據(jù)，以學(xué)區(qū)房為例，簡要分析租賃活動中承租人權(quán)益價值變化情況，并就價值測算中的相關(guān)參數(shù)確定以及估價實務(wù)中需要注意的相關(guān)問題進(jìn)行討論。

關(guān)鍵詞：租購?fù)瑱?quán)；承租人權(quán)益價值評估；學(xué)區(qū)房

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年10月31日

“租購并舉，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，形成房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制”是未來一階段我國房地產(chǎn)市場發(fā)展方向。早在2016年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，文中明確提出，要從培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、支持住房租賃建設(shè)等幾個方面，快速構(gòu)建租賃房市場。在此背景下，2017年，上海、廣州、無錫等地均就“構(gòu)建住房租賃市場”提出“只租不售”、“租購?fù)瑱?quán)”和“租房落戶”等相關(guān)政策，積極落實住房租賃政策。

從微觀角度來看，在一起住房租賃案例中，存在著出租人與承租人這兩種關(guān)系，除《租賃合同》中約定雙方的權(quán)利義務(wù)，還存在著出租人價值和承租人權(quán)益價值這兩種不同內(nèi)涵的價值類型。未來，在“租購?fù)瑱?quán)”的時代，不僅要讓租房者（承租人）享受到與買房者同等的義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)；同時也應(yīng)該明確承租人與出租人分別所享有的價值。本文站在房地產(chǎn)估價的角度，并結(jié)合當(dāng)前“租售”政策，對承租人權(quán)益價值評估進(jìn)行初步研究。

一、承租人權(quán)益價值

承租人權(quán)益價值又稱為租賃權(quán)價值，區(qū)分于出租人價值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》中的描述：承租人權(quán)益價值是指，承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益價值，即出租人與承租人在其雙方簽訂的《租賃合同》中所約定的每期合同租金與一般市場上類似房屋（指房屋用途一致，建筑面積、區(qū)位等類似的房屋，即估價房地產(chǎn)的狀況一致）的正常每期市場租金的差額，每期租金的差額部分在剩余租約期內(nèi)的折現(xiàn)值之和，即為承租人權(quán)益價值。每期正常的市場租金與合同租金之間的差額稱之為租金節(jié)約額，因此承租人權(quán)益價值亦等于租約內(nèi)每期租金節(jié)約額的現(xiàn)值之和。公式如下：

此公式假設(shè)前提是：租約內(nèi)市場租金與合同租金均未發(fā)生變化，即租約內(nèi)租金節(jié)約額是固值（A），同時要求租約內(nèi)該房地產(chǎn)的報酬率保持不變。

而現(xiàn)實生活中，上述假設(shè)條件很難實現(xiàn)，尤其是在一個長租約案例中，無論是市場租金還是合同租金均會大概率的變動（上升亦或下降），因此評估一項具體的承租人權(quán)益價值案例則應(yīng)根據(jù)合約的不同情況以及租賃市場的變化狀況選擇不同的公式，本文在此不做多余贅述。

為求取承租人權(quán)益價值，則分別需要求取以下因素：

（1）市場租金：在求取市場租金的過程中，比較常用的方法是利用比較法的原理，選取3～5個符合要求的可比租賃實例（具體選取要求見《房地產(chǎn)估價規(guī)范》），進(jìn)行交易狀況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，利用簡單算術(shù)平均值或者加權(quán)算術(shù)平均值求得一個合理的市場租金；對于租約較長的情形，市場租金的變化趨勢可以利用長期趨勢法進(jìn)行預(yù)測。

（2）合同租金：合同租金的金額在租約中應(yīng)由出租人與承租人商榷；但應(yīng)考慮到租金的支付方式（是租期內(nèi)一次支付還是分期支付、是每月交租或者按季、半年、年計租）、租金在租約期內(nèi)的變化趨勢等，均會影響承租人權(quán)益價值。

（3）租約期長短：根據(jù)報酬資本化法的公式，一般來說，當(dāng)市場租金>合同租金，租期越長，承租人權(quán)益價值就越大；但實際中，租期長短應(yīng)具體結(jié)合實例考慮。

（4）該租賃房地產(chǎn)的報酬率：通常采用市場提取法、累加法和排序插入法求取。

三、“租購?fù)瑱?quán)”時代，承租人權(quán)益價值評估應(yīng)注意的問題

在具體測算中，應(yīng)該針對市場租金、合同租金、租約長短與房地產(chǎn)報酬率進(jìn)行相應(yīng)的求取，并運用公式最終求得承租人權(quán)益價值；但也應(yīng)注意以下幾點：

（一）“租購?fù)瑱?quán)”政策對租金的影響。自《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)布以來，廣州、上海等地相繼出臺了租賃政策。以廣州市為例，2017年7月，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，其具體內(nèi)容就是“租購?fù)瑱?quán)”，通知中規(guī)定，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。對育有適齡學(xué)童的租戶來說，能夠以“以租代買”學(xué)區(qū)房的方式獲取入學(xué)資格，則大大減少了其入學(xué)成本。以政策為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)估價的角度來考慮，首先，一宗房地產(chǎn)的權(quán)益通常包括：（1）擁有房地產(chǎn)的權(quán)利；（2）該房地產(chǎn)受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制狀況；（3）該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)以外因素的限制狀況；（4）額外的利益；（5）房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)（柴強）。其次，在這5點權(quán)益中，（4）、（5）兩點則影響著租金金額。

1、額外的利益。附帶入學(xué)指標(biāo)并且能夠享有公共服務(wù)權(quán)益的租賃房屋屬于房地產(chǎn)權(quán)益中額外的利益。對于承租人來說能夠接受高于一般沒有入學(xué)指標(biāo)的租賃房屋的租金金額；對于出租人來說，無論是自住需求還是投資需求，當(dāng)時取得學(xué)區(qū)房的成本就普遍高于非學(xué)區(qū)房的成本，導(dǎo)致出租學(xué)區(qū)房的租金就會普遍高于非學(xué)區(qū)房的租金。由于房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域型市場，在實際估價中，若評估類似學(xué)區(qū)房承租人權(quán)益價值，應(yīng)選取類似區(qū)域的學(xué)區(qū)房的正常市場租金進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)選取非學(xué)區(qū)房的成交案例。同樣存在著三種情形：a、合同租金=市場租金；b、合同租金>市場租金；c、合同租金<市場租金。由于學(xué)區(qū)房是一種稀缺“資源”，租賃市場短期內(nèi)無法提供大量的入學(xué)指標(biāo)，并且伴隨著同區(qū)域內(nèi)入學(xué)指標(biāo)的減少與入學(xué)時間的限制，類似學(xué)區(qū)房的實際合同租金可能會出現(xiàn)非正常上漲，假設(shè)出租人是理性經(jīng)濟人，那么合同租金≥市場租金的可能性較大，此時承租人權(quán)益價值為負(fù)值；但承租人租房所帶來的入學(xué)指標(biāo)與相關(guān)福利可能比其所能享受到節(jié)約租金的數(shù)額更為重要。

2、房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)。通常是指只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)。對于租賃房地產(chǎn)來說，具體包括物業(yè)費、供暖費、水電費、房產(chǎn)稅等費用。在實際租賃案例中，物業(yè)費、供暖費、水電費等費用通常按照合約規(guī)定由出租人或者承租人負(fù)擔(dān)，租金中可包括或者不包括類似費用，承租人權(quán)益價值往往不同。對于房產(chǎn)稅，我國目前法律規(guī)定房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，出租房屋的，按照租金收入的一定比例計征。開征房產(chǎn)稅本來的目的是要打擊投資性、投機型購房需求，但在賣方市場的條件下，房產(chǎn)稅可能存在著由出租人“轉(zhuǎn)嫁”給承租人負(fù)擔(dān)的情形。特別是在“租購?fù)瑱?quán)”的背景下，學(xué)區(qū)房租賃市場就是典型的賣方市場，一方面承租人為獲取入學(xué)指標(biāo)其愿意付出更高的租金；另一方面出租人處在市場的優(yōu)勢地位，房地產(chǎn)稅“轉(zhuǎn)嫁”的可能性極大。由于上述房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的存在和市場環(huán)境的不斷變化，承租人實際負(fù)擔(dān)的金額除合同租金之外可能還包括“轉(zhuǎn)嫁”費用，因此在實際評估中應(yīng)充分考慮這種情形。

（二）“租購?fù)瑱?quán)”政策對報酬率的影響。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GBT50291-2015）的要求，采用報仇資本化法進(jìn)行價值測算報酬率的求取通常有三種方法，受到“租購?fù)瑱?quán)”政策影響，分別對三種方法進(jìn)行分析：

受“租購?fù)瑱?quán)”政策的影響，選取的可比實例租金和房地產(chǎn)價格均會偏高，導(dǎo)致政策實施前后所求得的報酬率會存在差異，在租金差額保持不變情況下，承租人權(quán)益價值亦會受影響：

（1）政策出臺前報酬率Y前>政策出臺后報酬率Y后，承租人權(quán)益價值增加；

（2）政策出臺前報酬率Y前<政策出臺后報酬率Y后，承租人權(quán)益價值減少；

（3）政策出臺前報酬率Y前=政策出臺后報酬率Y后，承租人權(quán)益價值不變。

2、累加法：報酬率等于安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值。受“租購?fù)瑱?quán)”的政策影響，無法簡單地采取上述定義求取報酬率，當(dāng)遇到無法量化租房所享有的其他權(quán)益對租金的影響程度大小的情形時，可以通過適當(dāng)?shù)亟档蛨蟪曷适沟贸鲎馊藱?quán)益價值提升；當(dāng)租約內(nèi)租金節(jié)約額為固定值時，承租人權(quán)益價值也會增加。因此，位于不同學(xué)區(qū)片區(qū)的租賃房屋其所附帶的入學(xué)指標(biāo)不同，在實際估價過程中，確定報酬率調(diào)整的幅度較為困難。

3、投資收益率排序插入法：對比不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定報酬率。對于投資性需求的購房者來說，其目的就是為獲取未來的一連串收益。當(dāng)“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺以后，租房需求會持續(xù)提升，租房市場供不應(yīng)求；購買房屋用來出租的投資模式，收益率會提升，同時風(fēng)險會降低，報酬率降低。在租金節(jié)約額固定的情況下，承租人權(quán)益價值增加。

（三）“租購?fù)瑱?quán)”政策對租期的影響。根據(jù)資本化法公式，評估承租人權(quán)益價值時，一般在租金節(jié)約額和報酬率保持不變情況下，租期越長承租人權(quán)益價值越高。在“租購?fù)瑱?quán)”背景下，租約期的長短與穩(wěn)定性則受到一定程度的影響。對承租人而言，通過租房的方式獲取兒童在本地的上學(xué)資格，雖然能夠極大地減少入學(xué)成本，但要承受高額的租金。一方面以承租人的角度考慮，租約越短則在一定程度上減少了其權(quán)益價值損失；另一方面出租人則希望高租金的租約能夠盡可能的長，從而增加出租人價值。在“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺后，為平衡租房市場和教育資源，有些城市規(guī)定“每一套含有入學(xué)資格的學(xué)區(qū)房，在小學(xué)的6年中，初中3年中，不得重復(fù)申請學(xué)位”。因此，出租人則希望高租金租約未來能夠持續(xù)6年或者是3年，最大限度地保護(hù)出租人價值。學(xué)區(qū)房是一種稀缺資源，且為出租人市場，在供不應(yīng)求情況下，承租人為獲取上學(xué)資格，很大程度上需要被動接受長期的高租金租約；承租人權(quán)益價值可能在整個租約期內(nèi)都為負(fù)值，且租期越長，承租人權(quán)益價值受損害越大。

主要參考文獻(xiàn)：

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