黃賢軍 重慶淇澳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司

一、引言

最近傳感器網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)等方面的發(fā)展使大數(shù)據(jù)的收集成為了一個重要的問題。盡管大數(shù)據(jù)為電子商務(wù)、工業(yè)控制、智能醫(yī)療以及房地產(chǎn)評估等廣泛領(lǐng)域提供了巨大的機遇，但由于其容量大、品種大、速度大、準(zhǔn)確度高，在數(shù)據(jù)挖掘和信息處理方面存在著許多具有挑戰(zhàn)性的問題。如何應(yīng)對大數(shù)據(jù)下的挑戰(zhàn)，實現(xiàn)合理、正確評估房地產(chǎn)價格成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一個難題。本文結(jié)合當(dāng)前廣泛應(yīng)用的市場比較法存在的優(yōu)勢和缺陷，對大數(shù)據(jù)環(huán)境下該評估方法的修正提出了相關(guān)的建議。

二、市場比較法的優(yōu)勢和缺陷分析

房地產(chǎn)的評估是指對當(dāng)前房地產(chǎn)的價格進行估算，主要有收益法、成本法和市場比較法三種類型。這三種評估方法都有其特定的缺陷和優(yōu)勢。本文以市場比較法為基礎(chǔ)，闡述了三種方法的基本運用原理，接著對比三種方法提出了市場比較法當(dāng)前存在的問題和該評價方法的優(yōu)勢。

（一）原理分析

成本法在一定程度上是基于開發(fā)商開發(fā)成本的角度，對房地產(chǎn)價格進行估值，評估內(nèi)容包括開發(fā)成本以及房地產(chǎn)商從中獲得的利潤；而收益法則是從使用者角度出發(fā)，又被稱為收益還原法，通過估算房產(chǎn)未來的價值來測算當(dāng)前房地產(chǎn)價格，評估內(nèi)容包括客觀凈收益、收益年限等；市場比較法則從本身的價值考慮，對比市場上已經(jīng)進行交易過的房產(chǎn)實例，通過修正交易情況，進而得出待估房地產(chǎn)的價格。

鑒于現(xiàn)實生活中市場比較法的應(yīng)用更為廣泛，并且在大數(shù)據(jù)背景下該方法在房地產(chǎn)評估領(lǐng)域更加適用，本文對該方法的缺陷和優(yōu)勢進行了系統(tǒng)性的分析，以達到更完善的戰(zhàn)略策略。由于市場比較法得出的結(jié)論一般更具準(zhǔn)確性，且市場可操作性程度高，因而大部分評估人員都會選擇此種方法。圖一為市場比較法的評估過程。

由于現(xiàn)實生活中影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，比如待估房產(chǎn)所處區(qū)域、交通、學(xué)校、環(huán)境等，只要能找到合理、合適的可比實例，通過市場比較方法，能比其他兩種方法，更準(zhǔn)確地估算房地產(chǎn)的價值。

（二）優(yōu)勢及缺陷分析

雖然市場比較法當(dāng)前已比較普及，并且在運用上存在著一定的優(yōu)勢，但是該評價方法依然存在著較大的缺陷。

1.優(yōu)勢分析。相比于其他兩種方法，市場比較法在適用范圍、準(zhǔn)確性、市場接受程度等方面具有優(yōu)勢。表現(xiàn)在其適用范圍更廣、準(zhǔn)確度更高一級市場接受程度也更大。2.缺陷分析。市場比較法需要找到合適的可比交易實例，如何未能找到有質(zhì)量的可比實例，則該評價方法在源頭上就大打折扣。其次，修正系數(shù)的主觀性能過大，使得該評價方法的客觀性較差，不同的評估人員可能得出的結(jié)果差異較大。

三、大數(shù)據(jù)背景下技術(shù)處理的創(chuàng)新以及評估方法修正分析

在信息化和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展背景下，大數(shù)據(jù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)評估行業(yè)中的基礎(chǔ)性資源。本文從大數(shù)據(jù)的技術(shù)處理和市場比較評估方法修正兩個角度出發(fā)，論證了在大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)評估方法的未來發(fā)展方向。

（一）海量數(shù)據(jù)的技術(shù)處理分析

在大數(shù)據(jù)背景下，傳統(tǒng)的商業(yè)數(shù)據(jù)庫模式已經(jīng)過時。在評估過程中，如果無法獲得準(zhǔn)確或者足夠的數(shù)據(jù)，都將大大降低評估結(jié)果。

（1）建立基于Hbase的數(shù)據(jù)庫。通過基于Hbase的分布式數(shù)據(jù)庫的使用，進行數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)流處的處理。同時利用日志收集工具和數(shù)據(jù)庫同步工具，對這些數(shù)據(jù)“分而治之”。（2）進行數(shù)據(jù)庫的系統(tǒng)構(gòu)建。首先，在數(shù)據(jù)渠道上，一方面對已搜集到的數(shù)據(jù)進行整合，另一方面為了保證數(shù)據(jù)的質(zhì)量，對數(shù)據(jù)進行人工實勘采集，確保所搜集數(shù)據(jù)的質(zhì)量和精確度。接著，對以搜集到的數(shù)據(jù)進行合理架構(gòu)。比如，如果分別從樓盤字典庫、房源數(shù)據(jù)庫、價格案例庫搜集倒了海量數(shù)據(jù)，則應(yīng)該把這些數(shù)據(jù)分別存放，并對地理信息、小區(qū)信息、樓棟信息等做好標(biāo)注，這是支撐整個房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)體系。

（二）利用市場比較法的改進措施

在對海量數(shù)據(jù)進行科學(xué)、有效處理的基礎(chǔ)上，如何將這些數(shù)據(jù)引入評估方法就成為了當(dāng)前的一個難題。第一，建設(shè)全面、完善的估價市場資料庫。這一數(shù)據(jù)資料庫的建立主要建立在前文所說的對大數(shù)據(jù)的技術(shù)處理上。第二，科學(xué)選擇并合理量化差異因素，這些因素包括區(qū)位因素、實物因素、交易時間和權(quán)益因素等，具體指待估房產(chǎn)所處周邊的綠化環(huán)境、氛圍、交通、房產(chǎn)本身的價值等。最后，科學(xué)確定評估結(jié)果。

四、結(jié)論

市場比較法是當(dāng)前房地產(chǎn)評估領(lǐng)域應(yīng)用最廣泛，評估結(jié)果相對最準(zhǔn)確的評估方法。但是在如何選定合適的可比實例方面依然是該方法面臨的一個難題。結(jié)合當(dāng)前大數(shù)據(jù)的背景，充分整理和利用能搜集到的海量數(shù)據(jù)，是找到質(zhì)量高的可比實例的有效措施和方法，這也在一定程度上彌補了市場比較法存在的不足。

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