鐘偉

改革開放40年，中國房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，從萌芽到野蠻生長，再到目前深度調(diào)控下回歸理性，成為國民經(jīng)濟(jì)濃墨重彩的一筆。房地產(chǎn)在過去十幾年的時間中，一直充當(dāng)著整個中國社會創(chuàng)富的工具。

1980年，國家將房子定義為商品，房改和“土改”同時被推動，由此中國房地產(chǎn)才被視為一個產(chǎn)業(yè)；而次年，隨著浙江溫州一套商品房賣出68.85元/平方米（合計(jì)總價2600元），才有了房價這一概念；1987年，隨著深圳首次公開土地拍賣，中國地產(chǎn)也由此正式進(jìn)入商品化時代……

這短短的幾十年里，中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)沉浮，而受益于改革開放紅利“先富”起來的一批溫州人，也較早意識到房子除了“住”之外的價值，他們身上被打上了“炒房團(tuán)”的標(biāo)簽。隨著時間的推移，中國房地產(chǎn)也從“黃金時代”走向“白銀時代”，在中央定調(diào)“房住不炒”的政策之下，房子回歸其居住功能。

一開始并非因“炒房”而購房

四十多歲的溫州人楊海（化名）被朋友戲稱為“炒房團(tuán)團(tuán)長”，彼時的他也確實(shí)是炒房團(tuán)的弄潮兒之一，曾通過打廣告的方式帶著不少溫州人遠(yuǎn)赴各地一擲千金。楊海不僅見證了溫州這座城市的高潮、低落與平穩(wěn)，也見證著“溫州炒房團(tuán)”這一名號被捧起、被利用、被妖魔化，而現(xiàn)如今仍有2套房在手的他卻自稱“失敗”。

“溫州人炒房最早是從2000年開始，當(dāng)初也并非是抱著‘炒的概念?！睏詈Ｕf，那時的上海、深圳等地的房子并不好賣，所以不少開發(fā)商不得不到外地拓展市場，只是剛好來到還算富裕的溫州，一下子打開了市場?！爱?dāng)時很多溫州男人普遍都開企業(yè)辦廠，而女人大多閑在家里，手里有閑錢所以也就買一點(diǎn)，當(dāng)時大多數(shù)人實(shí)際上更看重的是上海等地的教育和發(fā)展環(huán)境等，并不是抱著‘炒房的概念進(jìn)入?！钡S著房價短時間內(nèi)暴漲，資產(chǎn)升值結(jié)果又反過來刺激了溫州人。

由此，大家意識到這是門生意，“所以也就不斷地輪回下去?！睋?jù)楊海介紹，在2004年前后，溫州炒房團(tuán)的聲名鵲起，不少外地的開發(fā)商等不斷涌入溫州，甚至不少媒體也紛紛出動，為各地房展充當(dāng)著橋梁作用。“當(dāng)時溫州炒房團(tuán)還算是一個正面的新鮮事物，作為媒體而言，這既有新聞效應(yīng)，也有經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。開發(fā)商賣了房子，地方政府有了稅收，購房者也買到了房子，可以說多贏。”

但隨著名聲在外，“溫州炒房團(tuán)”也逐漸被各利益方利用和妖魔化，“發(fā)展到后來，很多地方即便沒有溫州人去‘炒房，開發(fā)商也會對外放出消息稱溫州炒房團(tuán)來了?！薄半m然外界盛傳溫州人喜歡整棟整棟的買房有些夸張，但確實(shí)大家喜歡抱團(tuán)買房是真的，只不過很多時候一人買一兩套，就多了起來。”楊海說。

房價經(jīng)歷“過山車”

不過，隨著近幾年經(jīng)濟(jì)不甚景氣，大家手上的資金趨緊，以及樓市調(diào)控、投資門檻越來越高等多種原因，導(dǎo)致如今的溫州炒房團(tuán)已經(jīng)不可同日而語?！艾F(xiàn)在熱點(diǎn)城市多數(shù)限購、限貸等政策，再加上房價高企，一套房動輒幾百萬上千萬，所以大部分人已經(jīng)炒不起來了。即便有人買房，也是抱著一種保值增值的概念，輕易不帶炒字，炒房對于溫州人來說已經(jīng)比較遠(yuǎn)了。”楊海說，“現(xiàn)在銀行理財回報率不高，股市也不理想，所以投資房地產(chǎn)相對來說還算不錯。不過，大家在買房的時候，也都做好了跌價20%～30%的心理準(zhǔn)備，再不濟(jì)可以自己住?！?/p>

據(jù)《中國新聞周刊》此前報道，2013年前后，不少溫州人因涉及房產(chǎn)、民間借貸等接連跑路，甚至有一對炒房團(tuán)夫妻因始終無法解套，半夜光著身子跳樓自殺。彼時報道稱，溫州那段黑色時期，房屋被司法拍賣的數(shù)量明顯增多，2011年～2013年，被查封房屋至少3000套左右，而被司法拍賣的還只是一小部分，甚至連彼時的銀行一時間都不敢拿出來拍賣，這樣更會讓“跌跌不休”的房價雪上加霜。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年溫州全市法院委托拍賣545件，2012年為986件，2013年上半年，就已高達(dá)622件。“其中80%為個人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)涉及的房產(chǎn)?！?/p>

“之前溫州民間借貸盛行，不少還涉及到擔(dān)保、聯(lián)保等，資金多數(shù)投入到房地產(chǎn)中，現(xiàn)在大家也都沒什么錢炒房了，主要是在休養(yǎng)生息?！睏詈８锌?。事實(shí)上，一方面受到地方民間借貸危機(jī)影響，而另一方面政府加大土地等供應(yīng)及“房住不炒”的思路影響，溫州房價雖然有所回升但也難以再被熱炒?！皽刂輼鞘薪鼛啄暌恢背尸F(xiàn)低幅度波浪形趨勢，上下漲跌幅度也不過幾個百分點(diǎn)，而這與政府供應(yīng)有很大關(guān)系。”楊海說。

成也“炒房”敗也“炒房”

未來依靠房地產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)造財富的可能性已經(jīng)不大。有一個眾所周知的事實(shí)是，中國的房屋存量存在巨大的過剩，很多房子其實(shí)是空置的。但這個數(shù)字具體是多少？有第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)說，中國一共造出可供34億～60億人居住的房子。

在北上廣深居住的朋友近些年會有一個切身感受，那就是在主城區(qū)基本沒有純粹的“買房者”，幾乎所有的房屋交易都發(fā)生在“換房者”之間。購房者往往也是房屋持有者，他們先賣掉自己之前價值較低的房產(chǎn)，然后再添加一部分現(xiàn)金換購價值更好的房產(chǎn)。對于那些處在這個財富金字塔頂端的人而言，看似“安全”的地產(chǎn)投資在未來也會帶來諸多不確定因素。一二線城市的房產(chǎn)下跌空間雖小，但是購房者卻要面臨未來的各種針對房地產(chǎn)的稅收問題。一二線城市家庭的財富，將很可能會因此遭受損失，日子并不會比三四線城市的購房者更好過。

簡言之，房產(chǎn)曾是中國家庭創(chuàng)造財富的利器，但未來很可能變成一顆財富的地雷。成也“炒房”敗也“炒房”，這就是財富的辯證法。

中國樓市從十幾年前野蠻生長的“增量掠奪”，已經(jīng)走到現(xiàn)在金字塔式的“存量博弈”，未來的發(fā)展路徑，大致會走向以稅費(fèi)為手段的“定量調(diào)整”。全國的房地產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)，就是在完成“定量”的動作，而“調(diào)整”的動作，則很可能會通過個稅、遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅來完成。

這些未來的財富風(fēng)險，你想好怎么應(yīng)對了嗎？