王優(yōu)玲++董建國(guó)

“2017年住房制度的長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)啟了建設(shè)之門，2018年有望邁出實(shí)質(zhì)性步伐”

住房是民生之要，“住有所居”才能滿足人們對(duì)美好生活的向往。要實(shí)現(xiàn)全體人民的“安居夢(mèng)”，一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的樓市必不可缺。

日前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”是2018年要著力抓好的重點(diǎn)工作之一，要“力爭(zhēng)取得明顯成效”。這意味著2018年我國(guó)在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上將邁出實(shí)質(zhì)步伐，“住有所居”的目標(biāo)落實(shí)將“擲地有聲”。

樓市總體平穩(wěn)，改革贏得“時(shí)間窗口”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅回落，商品房待售面積持續(xù)減少?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前運(yùn)行總體是比較平穩(wěn)的?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇說(shuō)。

樓市實(shí)現(xiàn)總體平穩(wěn)運(yùn)行背后，是力度空前的樓市調(diào)控——逾百城發(fā)布限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售“調(diào)控令”，調(diào)控范圍從一二線城市逐步擴(kuò)展到部分三四線城市。

“因城施策”的需求側(cè)調(diào)控措施成效顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市迎來(lái)樓市集體降溫，三四線城市購(gòu)房需求得到有效管控，去庫(kù)存效果明顯，部分三四線城市從去庫(kù)存轉(zhuǎn)向控房?jī)r(jià)，投機(jī)炒房受到遏制。

本刊記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中梳理2017年以來(lái)的房?jī)r(jià)變化軌跡，可以發(fā)現(xiàn)：5月份開(kāi)始，作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京和上海出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比零增長(zhǎng)；8月份，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格首現(xiàn)最近3年來(lái)全面停漲；10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前水平。

回顧本輪調(diào)控思路和軌跡，“限購(gòu)限貸”政策對(duì)投資投機(jī)需求構(gòu)成精確打擊，“房住不炒”“住有所居”定位奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度建設(shè)基調(diào)和調(diào)控政策方向。從土地供應(yīng)、金融管理到發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制的“四梁八柱”正在搭建。

這向市場(chǎng)清晰地傳出一個(gè)信號(hào)：本輪調(diào)控的抓手是住房制度的重塑，而不是單純的房?jī)r(jià)控制。調(diào)控與改革將共同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員李揚(yáng)說(shuō)，通過(guò)本輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)現(xiàn)樓市總體平穩(wěn)運(yùn)行，為加快住房制度改革、建立長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造了條件，贏得了“時(shí)間窗”。

“租購(gòu)并舉”開(kāi)啟住房新模式

買房并非是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的唯一途徑。但長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)的“跛行”發(fā)展讓人們不得不涌向買房的“獨(dú)木橋”。

落戶北京已有4年的“90后”小伙郝杰，一直糾結(jié)是否要?jiǎng)佑酶改傅拇婵钤诒本┵?gòu)置住房。“一旦買房，會(huì)耗盡父母畢生積蓄，背上沉重的貸款，但租房又很難找到環(huán)境好、適合長(zhǎng)期租住的房源，還遇到各種租房‘陷阱?！?/p>

滿足不同層次的住房需求，需補(bǔ)齊租房“短板”，從供給側(cè)角度增加多層次、多元化的住房供應(yīng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。

“住房租賃市場(chǎng)是住房制度改革的目標(biāo)之一?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，從過(guò)去的“購(gòu)租并舉”到現(xiàn)在的“租購(gòu)并舉”，體現(xiàn)了住房租賃市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)“住有所居”方面將發(fā)揮更為重要的作用。我國(guó)將加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購(gòu)并舉”的住房制度。

目前，這一住房制度雛形浮出水面。廣州等12個(gè)城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市，其中廣州明確提出租售同權(quán)，集體土地進(jìn)入租賃市場(chǎng)，北京、上海探索共有產(chǎn)權(quán)房，廈門推行保障性商品房，深圳推行安居型商品房，長(zhǎng)租房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）破冰，這些都將對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，住房供給端改革還要盤活存量，通過(guò)棚改、老舊小區(qū)改造、危房改造等形式，將功能不全的存量住房改造為具備更好居住功能的住房，多渠道保障宜居住房需求。

“積極完善租賃住房制度，要加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機(jī)制?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，但住房租賃市場(chǎng)剛剛起步，仍然存在大量的困難和障礙，特別是集中在頂層設(shè)計(jì)和政策法規(guī)方面。

長(zhǎng)效機(jī)制加快建設(shè)

如果說(shuō)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是一盤大棋，在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大背景下，發(fā)展城市群、促進(jìn)人口和地區(qū)資源合理分布與流動(dòng)則是對(duì)全盤棋局具有深遠(yuǎn)影響的布局。

小劉大學(xué)畢業(yè)后留在廈門工作，3年后他湊齊首付約60萬(wàn)元，于2017年年初在漳州角美鎮(zhèn)置業(yè)。“工作在廈門，居住在角美，每天開(kāi)車上班也就20多分鐘?！毙⒄f(shuō)，廈漳跨海大橋通車，龍海交通樞紐更加完善，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展先行，使得越來(lái)越多的人像他一樣選擇把家安在廈門周邊一些城鎮(zhèn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰說(shuō)，我國(guó)大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施，特別是高速和城際鐵路網(wǎng)、通信網(wǎng)的建設(shè)，為大中小城市互聯(lián)互通創(chuàng)造了條件，在大城市帶動(dòng)輻射下，通過(guò)發(fā)展健康住宅、百年住宅、綠色住區(qū)，周邊中小城市、城鎮(zhèn)都能夠成為滿足群眾美好生活居住需求的宜居之地。

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出，破解房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題，關(guān)鍵是要加快推進(jìn)建立符合國(guó)情、適應(yīng)規(guī)律的中國(guó)住房發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，以“租購(gòu)并舉”開(kāi)啟新時(shí)代中國(guó)住房新模式。促進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)穩(wěn)健、均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展需要在“房住不炒”“住有所居”定位和基調(diào)上堅(jiān)定調(diào)控與改革決心。

“2017年住房制度的長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)啟了建設(shè)之門，2018年有望邁出實(shí)質(zhì)性步伐?！蹦啭i飛說(shuō)，要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖、不放松、不歇腳，從金融、土地、財(cái)稅等方面采取切實(shí)措施，推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)邁出實(shí)質(zhì)性步伐。