李映坪

【摘 要】本文從物業(yè)管理（服務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與該行業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)情況入手， 分析了物業(yè)企業(yè)財務(wù)控制過程中的資金與收費管理、內(nèi)部往來結(jié)算管理、存貨管理、成本管理中存在的風(fēng)險與問題。結(jié)合物業(yè)行業(yè)法規(guī)有針對性地提出了資金與收費監(jiān)管措施、內(nèi)外部往來結(jié)算措施、部門間牽制與配合方式和組織成本降低的思路及方向，構(gòu)筑一套適合于物業(yè)管理行業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制制度。

【關(guān)鍵字】物業(yè)管理；財務(wù)內(nèi)部控制；成本管理

從目前物業(yè)管理行業(yè)狀況來看，按照不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前我們國家物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過 3萬家，從業(yè)人員大約300萬，城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達(dá)到50%左右。 然而，由于該行業(yè)的發(fā)展史并不長，各企業(yè)本身的管理，尤其是財務(wù)管理也暴露出混亂的狀態(tài)。這種狀態(tài)在中小物業(yè)企業(yè)中表現(xiàn)尤為明顯。企業(yè)若要健康成長，要以穩(wěn)健的財務(wù)體制為基礎(chǔ)，能讓企業(yè)合理利用資金，控制成本節(jié)約資源并提高效益，能夠充分保護(hù)企業(yè)各項資產(chǎn)的安全和完整，保證各種財務(wù)資料的真實可靠，提高財務(wù)工作效率與企業(yè)的競爭力，有利于實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營方針和經(jīng)營目標(biāo)。

一、 某中小物業(yè)公司（以下簡稱“A公司”）信息簡介

A公司有限公司成立于1997年7月，其成立初衷是為某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)所開發(fā)樓盤提供物業(yè)服務(wù)。公司所管樓盤均位于三、四線城市，實現(xiàn)年收入6000萬元，盈利582萬元（主要來源于以酬金制方式管理的地產(chǎn)前期項目）。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)6240萬元，各類專業(yè)服務(wù)人員1170余人，服務(wù)面積417萬平方米，均為某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)開發(fā)項目，由于公司的經(jīng)營基調(diào)公司在發(fā)展過程中未并過多注重內(nèi)控的建設(shè)。隨著公司管理面積的擴(kuò)大。在企業(yè)本身的管理中，特別是財務(wù)管理中突顯出不少的問題。這里涉及了A公司在實際操作中較容易出錯的五大塊內(nèi)容：即資金及收費管理、往來結(jié)算與項目核算、存貨保管、成本節(jié)約等進(jìn)行分析論證，先探尋各項存在的風(fēng)險與缺陷，再對癥下藥提出適合的財務(wù)控制方案。

二、 A公司的資金管理

1.資金管理的疏漏

通過對企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行考察可以獲知，該公司的財務(wù)部門和銷售部門并沒有進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，甚至兩個部門的在崗位設(shè)置方面存在一定的重疊，從而造成部門的職責(zé)模糊，例如銷售人員與客戶信用審核人員的職責(zé)歸屬同一個人，往往會造成銷售人員為了擴(kuò)大銷售、提升業(yè)績，在沒有對客戶的信用狀況進(jìn)行調(diào)查的情形下，對于資金管理出現(xiàn)疏漏。中小物業(yè)資金多依靠地產(chǎn)的支持，其本身的籌資渠道仍十分匱乏。造成對資金的支取、流轉(zhuǎn)、入賬較為混亂，資金管理制度尚不健全。

2.物業(yè)管理費的收取狀況

物業(yè)管理費是A公司的最主要的經(jīng)營收入，物業(yè)費的收繳率與收繳時間關(guān)系著公司的正常運營與遠(yuǎn)期發(fā)展。如若因為物業(yè)費的飽和收入低影響服務(wù)質(zhì)量，甚至對地產(chǎn)銷售產(chǎn)生負(fù)面影響，就得不償失了。然而，在實際工作中，對于公司而言，物業(yè)管理費難收，卻是一個普遍存在的現(xiàn)象。總有一部分業(yè)主因為種種原因不能及時繳清管理費。

三、 A公司的內(nèi)部往來結(jié)算管理

A公司每天的經(jīng)營活動都會涉及到較多且零星的收費與資金結(jié)算，其中包括前期介入時期地產(chǎn)公司委托物業(yè)代收代繳的費用，如水費、電費；也有日常經(jīng)營中代各項目收繳的各項費用。因此，在這一過程中，每天都會發(fā)生大量的資金結(jié)算往來 。而物業(yè)公司會在各管理項目上設(shè)立客服收費人員，由他們負(fù)責(zé)收取物管費及相關(guān)代繳費用。項目收費人員一般只收不支，而所有的收支皆由公司本部的總出納按照公司財務(wù)制度操控實施，以確保每一份收入盡其所用。項目若需要采購、付費 ，需向公司本部申報審批。如此一來，公司財務(wù)上每天需要花費極大的精力去處理與地產(chǎn)和各項目的轉(zhuǎn)賬 、收付結(jié)算。特別是項目上的資金，還需要及時高效地結(jié)清，若處理不當(dāng)，有可能引發(fā)資金管控風(fēng)險。因此，完善物業(yè)管理企業(yè)的往來結(jié)算內(nèi)控就顯得十分重要了。

四、 A公司的存貨管理

在A公司每天發(fā)生的運營成本里，存貨支出占據(jù)著很大的一塊。 而物業(yè)的存貨又以其多、雜、細(xì)的特點，使公司在管理這些用品時，總是會遇到各種麻煩。A公司管理日常經(jīng)營所需存貨主要有以下幾類：

1.原材料

公司為完成其經(jīng)營業(yè)務(wù)使用的主體物質(zhì)資料，包括庫存和在途的構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營服務(wù)成本的各種主要材料、輔助材料、修理備用件等。

2.低值易耗品

公司不作為固定資產(chǎn)核算的各種用具、家具等，包括修理工具、管理用具、家具用品、勞保用品等 。

A公司因為服務(wù)工作細(xì)致入微，所以各種存貨設(shè)施也十分齊全。存貨種類繁多、易損耗、收發(fā)頻繁。有時倉庫管理者的疏忽、粗心大意會造成存貨的流失。倉庫內(nèi)的存貨多與家居有關(guān)，需要倉管者有良好的職業(yè)操守。有些倉庫管理員出于自家裝修的需要，私自將公司工具帶回家中使用；也有的維修人員，綠化人員以公用之名將工具無故借給他人，造成不合理的損耗。這些現(xiàn)象都是客觀存在的，這也與財務(wù)部門對這一環(huán)節(jié)的輕視有關(guān)。財務(wù)部門多數(shù)時候僅通過公司現(xiàn)在的物料收發(fā)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)核對，卻很少進(jìn)行實地督查。更棘手的是，要對如此零碎且數(shù)量巨大的存貨開展全面盤存，需要花費極大的精力，這些現(xiàn)象，是導(dǎo)致存貨管理不規(guī)范的主要原因。因此，合理確定存貨的范圍、加強(qiáng)存貨的管理、建設(shè)一套行之有效的存貨管理制度、對于提高效益有重大的意義。

五、 A公司的成本管理

1.物業(yè)管理企業(yè)成本管理的源泉

根據(jù)收入與成本的配比原則，成本的發(fā)生，對應(yīng)記入收入。在介入成本管理之前，首先我們需要了解了下物業(yè)管理企業(yè)的各種收入類型，這是成本產(chǎn)生的源頭。如：物業(yè)管理（服務(wù) ）收入、物業(yè)經(jīng)營收入，主要包括出租場地收入、 小區(qū)停車場。

2.A公司的成本費用管理范圍及其構(gòu)成

（1）A公司對其成本費用核算多采用權(quán)責(zé)發(fā)生制.按營業(yè)成本、期間費用核算。營業(yè)成本是公司在從事物業(yè)管理活動中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項耗費，主要是針對公司的主營業(yè)務(wù)來講的。期間費用包括管理費用、財務(wù)費用，核算與其他行業(yè)相同營業(yè)成本中設(shè)直接人工費、直接材料費和間接費用三個科目進(jìn)行核算。

（2）物業(yè)管理成本費用是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中每年發(fā)生的各項支出。A公司將其成本費用劃分了若干類別。包括：公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；秩序維護(hù)費；綜合服務(wù)費；固定資產(chǎn)折舊費； 稅費。

（3）A公司成本管理的現(xiàn)狀。據(jù)物業(yè)管理協(xié)會專業(yè)人士歷年調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，人力成本總排在物業(yè)管理總投入的首位，主要表現(xiàn)為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司的員工包括管理人員和保潔、衛(wèi)生、綠化和安全保衛(wèi)人員的工資、福利費及其他有關(guān)費用構(gòu)成的人力資源成本。人力資源的成本控制搞好了，就能夠解決業(yè)主服務(wù)高峰時的需求 ，也能夠在服務(wù)低谷時杜絕服務(wù)資源的閑置。在中小物業(yè)中，人力成本控制也總是放在第一位來考慮的。綜合起來，A公司的成本管理狀況存在以下漏洞：一是成本管理起點滯后，嚴(yán)重影響了公司的成本。二是物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制存在“一管就死，一放就亂”的兩難選擇。由于下屬管理處每發(fā)生一筆費用都要到本部各職能部門及公司領(lǐng)導(dǎo)那里去報批，也增加了監(jiān)管成本，于是開始在分公司嘗試將成本管理權(quán)下放，但一放，在成本管理中就出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象。三是成本管理思路片面。如今，該公司注重成本管理，但重心就是降低成本。 在管理深度上，其只重視服務(wù)與管理過程的節(jié)約，而沒有通過成本與技術(shù)的有機(jī)結(jié)合，這樣忽略了業(yè)主的需求，不利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。四是成本管理主體單一。在A公司，成本控制的主體是財務(wù)人員，這樣就很難真正起到對成本的監(jiān)控作用。

六、 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度建設(shè)的要求與建議

1.加強(qiáng)資金管理職能設(shè)置

對應(yīng)收資金采取日常管理的方式。在這里企業(yè)可以針對公司籌資的總額度來設(shè)置一個專門的部門對應(yīng)收賬款進(jìn)行管理，當(dāng)然主要涉及到財務(wù)部門，因此這個籌資必須涉及到財務(wù)部部門，加強(qiáng)對物業(yè)資金管理的力度。

2.建立健全企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督機(jī)制

企業(yè)監(jiān)督不力，問題還在于企業(yè)還未意識到內(nèi)部監(jiān)督的重要性，對內(nèi)部監(jiān)督還存在著很多誤解，因此監(jiān)督能力弱化，會計信息不真時有發(fā)生。這就要求企業(yè)做好內(nèi)部監(jiān)督工作。內(nèi)部監(jiān)督是會計監(jiān)督的基礎(chǔ)，是保證會計資料真實、完整的重要措施。社會監(jiān)督、政府監(jiān)督的目的是為了督促企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督到位。企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督的程度，建立完整的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。

3.加強(qiáng)企業(yè)外部財務(wù)監(jiān)督力度

在監(jiān)督中單純強(qiáng)調(diào)內(nèi)部監(jiān)督是不夠的，也必須加強(qiáng)對物業(yè)工作的外部監(jiān)督，也就是加強(qiáng)社會審計監(jiān)督和政府監(jiān)督。以獨立第三者的身份對委托單位的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行客觀、公正、全面的評價，對依法公開披露的單位會計報告的真實性負(fù)法律責(zé)任。與企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督起互補作用。政府監(jiān)督要明確職責(zé)，合理分工，建立責(zé)任制，各負(fù)其責(zé)。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃賢明，周濤.物業(yè)管理企業(yè)會計[M].中國人民大學(xué)出版社，2007 .

[2]張華.試論物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制[J]. 時代經(jīng)貿(mào)，2007：P20～24.

[3]蔡健龍.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)初探[J].湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報.2006.06： P30 .

[4]劉固基.論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控. [J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006：P13～15 .