楊玉英

【摘 要】隨著我國(guó)稅收體制的不斷完善和改進(jìn)，“營(yíng)改增”稅收政策的全面實(shí)施，“營(yíng)改增”的主要目的是減輕企業(yè)沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，避免現(xiàn)存稅收制度中的重復(fù)征稅現(xiàn)象，從而促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具有一定的復(fù)雜性，因而在稅收成本上還增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，本文首先闡述“營(yíng)改增”的相關(guān)內(nèi)容，然后分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在“營(yíng)改增”后可能會(huì)遇到的問(wèn)題，進(jìn)而提出針對(duì)性的解決措施，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司更好地應(yīng)對(duì)稅收制度改革。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的發(fā)展勢(shì)頭比較穩(wěn)定，而且我國(guó)在不斷的投入建設(shè)基礎(chǔ)項(xiàng)目，黨中央也提出一帶一路的指導(dǎo)方針，這些都推動(dòng)著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不僅解決了人們一些基本的住房要求，還輔助著社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。在“營(yíng)改增”的政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要全面利用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)優(yōu)惠政策，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的最佳值。

一、“營(yíng)改增”相關(guān)概念闡述

“營(yíng)改增”既是將原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目變成增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，“營(yíng)改增”的主要目的是減少重復(fù)征稅，降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，以促進(jìn)社會(huì)更好的發(fā)展?！盃I(yíng)改增”政策在稅務(wù)政策落實(shí)過(guò)程中有著非常強(qiáng)大的影響力，因?yàn)槟芤欢ǔ潭鹊目刂品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上下游企業(yè)重復(fù)納稅的現(xiàn)象，增強(qiáng)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)影響的涉及面很廣，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)，還影響與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的企業(yè)，如和房地產(chǎn)企業(yè)合作的建筑企業(yè)、銷售企業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等，都會(huì)受到“營(yíng)改增”政策的影響。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的影響

1.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)生的稅負(fù)影響

在實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一直都是采用的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的雙重征收制度，這兩種稅都屬于價(jià)內(nèi)稅，因而導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)很沉重。“營(yíng)改增”將以前的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，這是對(duì)企業(yè)稅收最直接的影響，因?yàn)椤盃I(yíng)改增”后屬于一般納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的增值稅稅率是11%（在2018年5月1日以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用10%的稅率），而且是抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后繳納。但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)抵扣，因而稅務(wù)負(fù)擔(dān)反而會(huì)有所增加，國(guó)家財(cái)政部、國(guó)稅總局為了平穩(wěn)過(guò)渡稅制改革及保證“營(yíng)改增”的稅負(fù)平移，專門(mén)擬定了一系列的過(guò)渡性政策，剔除附加稅因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在“營(yíng)改增”的過(guò)渡時(shí)期稅務(wù)負(fù)擔(dān)和以前比較會(huì)有所降低。但對(duì)于“營(yíng)改增”后新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，由于一般納稅人適用11%的征收稅，如果不完善進(jìn)項(xiàng)稅額的管理，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最后應(yīng)繳納的稅負(fù)反而比之前更多。

2.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司凈利潤(rùn)的影響

由于之前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納的稅額很多，公司營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅金等同時(shí)增加，實(shí)施“營(yíng)改增”后，由于初期項(xiàng)目運(yùn)用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)平移得到保證，因而對(duì)凈利潤(rùn)影響不大。當(dāng)全面執(zhí)行一般計(jì)稅后，由于房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中向政府和金融機(jī)構(gòu)等繳納的費(fèi)用沒(méi)法取得抵扣增值稅的專用發(fā)票，加之上游企業(yè)提供的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣憑證缺乏，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額比例達(dá)不到理論要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)降低。

3.對(duì)發(fā)票管理的影響

進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額的多少影響著稅負(fù)率，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合法、及時(shí)獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票可以降低公司的稅負(fù)，也就能一定程度上緩解公司的財(cái)務(wù)壓力。如果沒(méi)有獲得增值稅的相關(guān)發(fā)票，那么公司就會(huì)面臨企業(yè)所得稅和增值稅兩種稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的發(fā)票管理系統(tǒng)要求更高。對(duì)于有些公司的內(nèi)部控制不嚴(yán)謹(jǐn)，工程物資采購(gòu)環(huán)節(jié)很多漏洞，不及時(shí)加強(qiáng)管理，在全面實(shí)施“營(yíng)改增”后，公司就會(huì)面臨很大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

4.給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本獲取的要求更加嚴(yán)格，有些土地成本不一定能夠在銷售額中扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)合作的風(fēng)險(xiǎn)也就增加，建筑企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)就轉(zhuǎn)移給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，稅收成本也就面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，在選購(gòu)設(shè)備和材料時(shí)渠道有所變化，成本自然會(huì)有所增加，但是由于有些廠家的問(wèn)題，開(kāi)具的發(fā)票不夠正規(guī)，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，加大了企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中會(huì)受到不同程度的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)等，導(dǎo)致公司的經(jīng)濟(jì)效益受損。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的稅收籌劃措施

1.加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”稅收政策的理解

增加對(duì)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作，加強(qiáng)管理人員和財(cái)務(wù)人員對(duì)“營(yíng)改增”稅收政策理論知識(shí)的理解，提高管理人員的專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，提前做好“營(yíng)改增”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的稅收籌劃準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)稅務(wù)意識(shí)，高度重視各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的所有費(fèi)用，及時(shí)索取發(fā)票。同時(shí)審核監(jiān)督增值稅的發(fā)票，做好稅額抵扣工作。其主要的方式首先就是要組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的管理人員研究“營(yíng)改增”相關(guān)內(nèi)容，透徹理解“營(yíng)改增”政策，并增加和稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)工作人員的及時(shí)溝通，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能充分享受國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)控制好公司的庫(kù)存材料，杜絕出現(xiàn)原材料滯存的情況，避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)。而且還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司管理人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)工作，提高管理人員的專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，以更好的做好稅額抵扣工作，并審核監(jiān)督增值稅的發(fā)票。

2.提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力

由于“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，需要調(diào)整變化一下以前的經(jīng)營(yíng)流程，為了充分利用稅制改革的優(yōu)勢(shì)來(lái)降低公司稅負(fù)，對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力就有了更高的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司首先應(yīng)當(dāng)專題培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員，提高財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性及專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)理解和掌握“營(yíng)改增”政策的各項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容，熟悉稅收優(yōu)惠政策，幫助財(cái)務(wù)人員更好的適應(yīng)新稅制改革的相關(guān)變化。組織培訓(xùn)增值稅稅務(wù)處理技能，提高在成本和收入上的核算能力，業(yè)務(wù)流程規(guī)范化，避免不必要的成本浪費(fèi)。

3.選擇合適的稅收籌劃方式

應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策改革的主要方法是科學(xué)合理的實(shí)施稅收籌劃，以實(shí)現(xiàn)全面實(shí)施“營(yíng)改增”后的稅負(fù)降低，達(dá)到稅后利益最大化的效果。企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的相關(guān)內(nèi)容，了解相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，提高對(duì)稅收籌劃的重視度，積極主動(dòng)的和稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員溝通，結(jié)合公司自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，合理運(yùn)用國(guó)家給予房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部的資金管理，提前將增值稅發(fā)票加入到建設(shè)成本控制和銷售階段的整體籌劃中，科學(xué)合理的制定公司稅收籌劃方案。

4.合理選擇供應(yīng)商

為了最大限度獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，確保“營(yíng)改增”政策工作的順利進(jìn)行，需要慎重考慮產(chǎn)品的供應(yīng)商，不僅需要供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，而且還應(yīng)當(dāng)考慮稅收政策，對(duì)供貨商進(jìn)行篩選。對(duì)于重要的采購(gòu)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照根據(jù)招投標(biāo)的相關(guān)要求進(jìn)行招標(biāo)，嚴(yán)格管理招標(biāo)過(guò)程，篩選合適的供應(yīng)商。

5.提高增值稅專用發(fā)票的管理水平

由于管理增值稅專用發(fā)票的水平和進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額的多少有直接的關(guān)系，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際情況，制定合理健全的增值稅發(fā)票管理制度，以提高公司對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理的水平。而且選擇供應(yīng)商時(shí)應(yīng)優(yōu)先選擇是一般納稅人身份的主體，合法、及時(shí)的從供應(yīng)商處取得增值稅專用發(fā)票，這樣才能保證在申請(qǐng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)，盡可能的減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門(mén)的增值稅發(fā)票管理部門(mén)，定期組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)稅務(wù)知識(shí)，因?yàn)榘l(fā)票管理人員不僅需要專門(mén)保管公司的增值稅發(fā)票、開(kāi)具增值稅發(fā)票，同時(shí)要對(duì)相關(guān)發(fā)票進(jìn)行保存，確保發(fā)票在進(jìn)行抵扣時(shí)能夠有所根據(jù)。

6.規(guī)范操作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”的稅制對(duì)財(cái)務(wù)核算的規(guī)范性相對(duì)較高，相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者提供的稅務(wù)資料不準(zhǔn)確，公司的納稅金額按照銷售額和增值稅率來(lái)進(jìn)行計(jì)算，不僅進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，而且還不能使用增值稅專用發(fā)票，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)規(guī)范財(cái)務(wù)核算。除了要求公司大大小小所有的支出都取得進(jìn)項(xiàng)稅工作，降低公司的資金成本投入，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)算，從項(xiàng)目的立項(xiàng)、取得土地、采購(gòu)材料、制定合同及銷售都做好相應(yīng)的稅收籌劃工作，科學(xué)合理的調(diào)控房地產(chǎn)項(xiàng)目和市場(chǎng)之間的供求關(guān)系，避免出現(xiàn)樓盤(pán)滯銷的情況。在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還應(yīng)當(dāng)在實(shí)施“營(yíng)改增”政策的過(guò)程中，提前做好預(yù)防措施，加強(qiáng)內(nèi)部的管控和風(fēng)險(xiǎn)控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取相應(yīng)的解決措施，按照稅法要求規(guī)范操作，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

7.合理選擇融資方式

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資非常困難，甚至面臨破產(chǎn)。而且受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銀行的貸款受到約束，所以公司需要結(jié)合自身實(shí)際情況和“營(yíng)改增”的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，選擇融資方式。

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