摘要：土地儲備制度，也就是政府部門對于城市土地進行公共管理以及對土地資源開展配置機制的一種創(chuàng)新制度，政府部門應用土地儲備制度能夠壟斷土地一級市場，從而達到國有土地資產(chǎn)保值增值的發(fā)展目標，自從實行土地儲備制度以來大部分城市都取得了良好的發(fā)展效果。本文主要分析了土地儲備制度的優(yōu)勢與不足。

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；優(yōu)勢；不足

土地儲備是政府想要高?？刂瞥鞘型恋亻_發(fā)利用而才去的一種常用管理手段，隨著我國經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，我國的土地儲備制度也逐漸從粗放型轉(zhuǎn)變成為了內(nèi)涵集約型。目前我國想要實現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值，就需要以經(jīng)營城市為出發(fā)點了來提升徒弟的利用效率，優(yōu)化城市土地資源配置。

一、我國土地儲備制度的特征

從發(fā)展的宏觀角度來說，我國土地儲備一共有兩個內(nèi)涵，分別是城市土地儲備和耕地儲備，本文主要分析的就是城市中土地儲備制度。土地儲備屬性的關(guān)鍵詞就是公眾利益性和政府性，不管是從國外還是國內(nèi)，城市中的土地儲備制度都認定是由政府部門來發(fā)動的土地宏觀調(diào)控手段[1]。土地儲備制度一般包含有三個環(huán)節(jié)：土地受賄、前期開發(fā)和土地供應，因此要求土地儲備制度需要有整體性和統(tǒng)一性。建立城市土地儲備制度，一定要嚴格按照統(tǒng)一回收和統(tǒng)一供應來執(zhí)行，凡是在轄區(qū)當中有需要進行盤活的土地都需要統(tǒng)一納入到土地儲備運作機制當中，由政府相關(guān)部門來負責統(tǒng)一回收和調(diào)控。城市土地儲備要求整體性和協(xié)調(diào)性，還體現(xiàn)在空間上的生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境能夠?qū)崿F(xiàn)近期效益和長期效益的統(tǒng)一，把徒弟的生態(tài)經(jīng)濟管理跟宏觀調(diào)控土地市場相結(jié)合，把生態(tài)環(huán)境效益和社會效益當成為主要發(fā)展目標，同時兼顧經(jīng)濟效益。城市土地儲備還具有外部性和增增值性特點，如果城市土地儲備機構(gòu)取得的土地時并沒有經(jīng)過任何基礎(chǔ)設施開發(fā)的地區(qū)，那么為了能夠增值儲備土地，可以先把這些已經(jīng)規(guī)劃好的土地進行前期開發(fā)，然后再投入到市場當中進行土地供應。

二、土地儲備制度存在的不足之處

（1）土地儲備機構(gòu)運作定位模糊。政府部門設置的主要宗旨是實現(xiàn)公共利益的最大化，而企業(yè)經(jīng)營的主要目標則是追求利潤的最大化。在當前的市場制度設計當中，土地儲備機構(gòu)具備的雙重職能就無法有效的協(xié)調(diào)，不能同時滿足兩種不同的職能需求，因此影響了我國土地資產(chǎn)運營的穩(wěn)定發(fā)展。制度在實施過程中最大的問題就是并沒有針對土地儲備的開展性質(zhì)進行準確的定位，土地儲備機構(gòu)在進行土地的收購、儲備以及供應環(huán)節(jié)都存在義務不夠明確、權(quán)力和責任不夠清晰的問題。（2）土地儲備制度實施缺少了資金支持。在實際的運行過程中土地儲備制度需要大量的資金支持，但是目前我國相關(guān)部門的融資方式和融資渠道比較單一，主要是依靠政府的財政來進行撥款，以及銀行貸款和機構(gòu)自身安排的資金等，這些都無法針對土地儲備制度形成有效的資金籌措運作機制。（3）土地儲備法律體系不夠健全。目前我國各種土地儲備制度的建立和運作都要給予國家主管部門的行政指令。盡管《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等中央政府層面[2]，其中包含的個別條款能夠引申成為土地儲備制度的法律基礎(chǔ)，但是其中明顯缺少了系統(tǒng)性特點，可以說土地儲備機構(gòu)的行至目前在我國還沒有明確的定位。土地儲備機構(gòu)處于土地儲備的主體，但是缺少了明確的法律依據(jù)，因此各個地區(qū)的土地儲備制度運行都需要依靠當?shù)卣块T的規(guī)章制度辦事，由于運作模式和具體操作辦法不同，因此法律起到的約束能力也是參差不齊。（4）缺少有效的監(jiān)督。政府部門是土地所有者，但是在土地儲備中具備的監(jiān)督職能沒有明確的規(guī)定出來，因此其中存在對于土地收購、儲備和供應責任單位行為的監(jiān)督不力現(xiàn)象，甚至還有違規(guī)暗箱操作的行為。土地收購儲備過程由于不夠透明，社會公眾無法進行監(jiān)督，不可避免的會出現(xiàn)一部分地方政府忽視了社會公眾利益，影響了土地儲備制度的公平、公正運行。

三、土地儲備制度完善措施

（1）科學跟構(gòu)建出土地儲備制度目標體系。目前我國土地儲備制度形成了三種不同的典型模式，稱為是南通模式、杭州模式和上海模式[3]。這三種模式存在的主要區(qū)別就是正度制度力度和干預深度，還有徒弟的取得方式和出讓方式，以及土地儲備機構(gòu)的業(yè)務管理范圍。其中最符合我國社會發(fā)展需求的還是政府主導的發(fā)展模式，這樣能夠有效的對土地一級市場進行掌控，謀求公眾利益的同時還能夠進行宏觀調(diào)控。由于土地儲備機構(gòu)的回收和儲備能力有限，因此如果單純的依靠土地儲備機構(gòu)的一己之力，恐怕很難能夠在短時間內(nèi)實現(xiàn)對于市場的有效調(diào)控。因此可以通過市場機制來充分的把各類社會投資者調(diào)動起來，引導開發(fā)商、私人和公共部門一起參與，從而增強政府部門的土地儲備機構(gòu)的回收和儲備能力。（2）拓寬土地儲備制度融資渠道。在缺少資金的情況下，會導致土地儲備的機構(gòu)需要通過縮短土地儲備和和收購的形式來彌補資金的短缺，導致土地儲備機構(gòu)喪失了市場調(diào)控能力。在土地儲備形成一定規(guī)模并且經(jīng)營業(yè)務也逐漸走上正常發(fā)展軌道之后，需要拓寬土地儲備制度的融資渠道。（3）完善土地儲備法律體系。要在理順法律不關(guān)系，制定出可操作性強的土地儲備制度專項法律法規(guī)，從中央政府層面來制定出構(gòu)架性比較強的《城市土地儲備條例》，其中要明確出土地儲備實施的具體細節(jié)，例如說土地儲備的功能定位以及職責定位等，從各個方面來利用法律法規(guī)明確界定。（4）強化對土地儲備機構(gòu)的監(jiān)管。機構(gòu)內(nèi)部需要建立完善的土地儲備監(jiān)督機制，保障政府部門對土地市場調(diào)控目標的有效實現(xiàn)。建立土地儲備管理委員會[4]，加強對資金運轉(zhuǎn)的監(jiān)督，建立土地儲備工作信息公開制度，便于各個方面的監(jiān)督和投訴，有效防止暗箱操作的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

綜上所述，一定要深入的研究和分析當前土地儲備制度中存在的問題，新招相關(guān)的理論指導來得出對應措施，才能夠逐漸完善我國城市土地儲備制度，促進我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位：桂平市土地儲備中心）

參考文獻

[1]夏方舟，楊丹鳳，嚴金明.國外土地銀行與土地儲備的制度比較研究[J].四川理工學院學報（社會科學版），2015（5）：54-60.

[2]馬驍，翟婧彤，王振坡.我國土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究[J].中國房地產(chǎn)，2015（12）：24-34.

[3]夏方舟，嚴金明.土地儲備、入市影響與集體建設用地未來路徑[J].改革，2015（3）：48-55.

[4]王宏新，勇越.城市土地儲備制度的異化與重構(gòu)[J].城市問題，2011（5）：67-71.