一.對車位、車庫歸屬的兩種學(xué)說

隨著城市化快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高，私家車的保有量也不斷地增加，因此車庫的輔助功能也變得很重要。人們的生活條件越來越注重車庫問題。與此同時，傳統(tǒng)的物權(quán)法對于建筑的歸屬問題比較重視，而車庫卻沒有得到重視，使其實踐出現(xiàn)了很多問題，引起爭議。

在物權(quán)法第74條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@就意味著，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，不屬于建設(shè)單位所有，而屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)。而在《解釋》第5條規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定，前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位?！庇捎谝恍┤藢ξ餀?quán)法74條理解的不足導(dǎo)致在現(xiàn)實生活中關(guān)于車位、車庫的歸屬，存在著較為激烈的爭論，其主要存在兩種觀點：一是業(yè)主共有，因為車位，車庫已經(jīng)計入了所有購房者的成本，而且車位，車庫發(fā)揮專有部分的效用，必須作為配套的設(shè)施，應(yīng)當(dāng)作為共用部分的客體：二是約定說，即認為車位、車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)通過約定來確定。

物權(quán)法第74條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”可見物權(quán)法采納了“約定說”的觀點。物權(quán)法的這一條看似不合理，為什么自己買了房子車庫依舊需要購買。這條看似不合理，看似不公平，看似剝奪了一定業(yè)主的權(quán)力自由，但是原因考慮的并不充分。

二.從哲學(xué)角度研究“約定說”

從哲學(xué)上來說約定說是有益于社會資源的分配：

第一，“約定說”可以鼓勵建設(shè)單位開發(fā)更多的車位，車庫，因為存在經(jīng)濟利益，建筑公司會更加注重對車庫的修建，滿足顧客對車庫特定的需要。雖然看起來是二元對立的，但是建筑公司因沒有足夠多的動力來修建車位，車庫的話，損害最大的還是業(yè)主。

第二，“約定說”雖然限制了業(yè)主隨便停車的自由，但是在一個沒有消極自由規(guī)定的地方必然會引發(fā)混亂。通常不設(shè)置停車位或者停車位不規(guī)范的小區(qū)經(jīng)常會出現(xiàn)車輛亂停，影響小區(qū)美觀和業(yè)主正常的生活。小區(qū)的價格，雖說從短期來看，可能是買房的年代，朝向，戶型和面積。而長遠的看，主要還是取決于小區(qū)的整體素質(zhì)水平。那些因為停車位產(chǎn)權(quán)不明晰的小區(qū)導(dǎo)致了車輛的隨意亂放，實際上變相的影響了房子的整體價值。

第三，“約定說”防止了“多數(shù)人的暴政”，有利于對車位，車庫有效利用和管理。生活中，無法找到一個合適的標(biāo)準(zhǔn)，將各個車位公平地劃分給每個業(yè)主，如果要歸業(yè)主共同的管理，如何協(xié)調(diào)各個業(yè)主之間的需要十分困難，在業(yè)主人數(shù)眾多的情況下，即使通過業(yè)主委員會來分配，在使用管理方面的效率也會大大降低。

三、車位權(quán)屬相關(guān)法律及制度的完善

（一）立法明確各類車位的權(quán)屬

在未規(guī)定責(zé)任后果僅通過約定來決定車位權(quán)屬的做法在實踐中是極易引起紛爭的。相關(guān)立法應(yīng)明確規(guī)定小區(qū)的地面車位、共有的車位應(yīng)當(dāng)占小區(qū)全部車位的一定比例，以保證業(yè)主的使用需要。

除此以外的其他車位，其權(quán)屬可交由業(yè)主和開發(fā)商約定。在約定不明或約定不明的情形之下，此部分車位應(yīng)當(dāng)推定為開發(fā)商所有。在小區(qū)車位權(quán)屬明確的基礎(chǔ)之上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分專有部分和共有部分的不同特點，明確規(guī)定共有部分中的專有使用權(quán)、將其與專有權(quán)、專有所有權(quán)分開，以及未按約定履行的業(yè)主或者開發(fā)商責(zé)任承擔(dān)等問題，完善相關(guān)的制度。

（二）細化法律規(guī)定，使其具備可操作性

為增強“首先滿足業(yè)主需要”條款的可操作性，可通過法律法規(guī)或司法解釋等進行細化，為業(yè)主表達購買、租賃車位的意思設(shè)定期限，期限屆滿，業(yè)主應(yīng)以書面方式回復(fù)開發(fā)商。如決定購買車位，則可由有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對車位價格進行評估，防止業(yè)主和開發(fā)商無休止的爭議，評估后的價格業(yè)主不滿意、不同意購買，開發(fā)商便可向小區(qū)之外的第三人出租出售車位，但同時應(yīng)限制開發(fā)商對外出售車位的比例。

（三）確立共有部分車位專用權(quán)制度

在對共有部分車位專用權(quán)制度的具體規(guī)定中，為防止開發(fā)商濫用權(quán)力損害業(yè)主的正當(dāng)利益，應(yīng)當(dāng)允許有異議的業(yè)主向業(yè)主大會提出，由業(yè)主大會表決決定是否更改開發(fā)商設(shè)立專用權(quán)的方案，重新分配共有車位的使用。同時，針對部分開發(fā)商雙重獲利的問題，可在停車場專用使用權(quán)的設(shè)定費用和使用費上作出規(guī)定，即設(shè)定費與使用費均歸全體區(qū)分所有權(quán)人所有。因此，開發(fā)商收取的設(shè)定費和使用費應(yīng)當(dāng)返還給全體業(yè)主，作為維修基金來使用。

（四）完善車位權(quán)屬的登記制度

公示登記，是保證車位權(quán)屬公信力的根本。目前，各地對車位登記做法不一，對部分城市采用將車位權(quán)屬在房產(chǎn)證中注明的方式登記，這意味著專有部分的車位僅僅只能隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定并不符合，并且屬于專有部分的車位分攤了部分土地使用權(quán)，與屬于專有部分的房屋并沒有區(qū)別。因此，應(yīng)對車位單獨確權(quán)、單獨辦理登記。

結(jié)語

明確小區(qū)停車位權(quán)屬是經(jīng)濟發(fā)展中不可避免的問題，我們理應(yīng)重視。小區(qū)停車位權(quán)屬的不明確會造成社會經(jīng)濟的不穩(wěn)定，因此，研究小區(qū)停車位的類型，特點，國內(nèi)外的相關(guān)規(guī)定及解決方案，綜合運用各種手段，多管齊下，形成有效的措施，以期望對小區(qū)停車位的權(quán)屬有個明確的界定，避免由此造成的混亂局面，促進經(jīng)濟的發(fā)展。在此過程中，我們要根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展來變換眼光地看待和研究此問題，不僅要結(jié)合國外相關(guān)問題的發(fā)展趨勢，更要結(jié)合我國人多地少、經(jīng)濟增長快、私家車數(shù)量上升快的特點，有目的地分析造成該問題的原因和本質(zhì)，有重點地指定相關(guān)方針政策，通過立法或者法院的判例，有效地根治小區(qū)停車位權(quán)屬不清這一矛盾。