摘要：物業(yè)經(jīng)營管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，不斷提高物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平和自主經(jīng)營、自我發(fā)展的能力是新常態(tài)下物業(yè)管理的主要任務(wù)。本文對(duì)新常態(tài)下油田物業(yè)經(jīng)營管理進(jìn)行了分析探索，對(duì)于提升油田物業(yè)經(jīng)營管理水平有一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：油田物業(yè)；經(jīng)營管理

目前，油田體制改革、板塊重組、礦區(qū)服務(wù)深化改革的步伐進(jìn)一步加快，保持大局和諧穩(wěn)定的壓力更加繁重，在油田發(fā)展遭遇低油價(jià)“寒冬期”的新常態(tài)下，如何持續(xù)改進(jìn)和提升物業(yè)服務(wù)水平，則是社區(qū)面臨的現(xiàn)實(shí)課題。油田物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的主要途徑：堅(jiān)持企業(yè)化經(jīng)營，服務(wù)與創(chuàng)收并重。堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。堅(jiān)持社會(huì)化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在政策扶持下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

一、油田物業(yè)經(jīng)營管理成長(zhǎng)背景、特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)

油田物業(yè)管理經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已形成較為規(guī)范和完善的管理體系，具有以下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：一是以專業(yè)化為基本取向的管理體制改革，使社區(qū)物業(yè)管理作為一個(gè)系統(tǒng)占有了重要地位。二是社區(qū)物業(yè)“建、管、修”一體化的格局，使油田居住環(huán)境大大改善。三是社區(qū)物業(yè)管理的精細(xì)化、規(guī)范化，使物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量有了很大提高。四是服務(wù)與創(chuàng)收相結(jié)合，使物業(yè)管理成為油田經(jīng)濟(jì)中一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

二、油田物業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題

油田社區(qū)受各種因素的影響，尤其是長(zhǎng)期帶有行政計(jì)劃的色彩，在由計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程中，存在很多問題。

（1）油田社區(qū)點(diǎn)多面廣，布局分散。物業(yè)公司管理范圍大小不一，實(shí)力很不均衡。點(diǎn)多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個(gè)點(diǎn)上又明顯不足。各居民區(qū)普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施老化，功能不配套的問題，影響到物業(yè)管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業(yè)管理公司相比，用工成本高出1倍以上。目前來講，很難實(shí)現(xiàn)自立生存。

（2）物業(yè)管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在1997年開始引入物業(yè)管理體系，多是低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、低水平服務(wù)，規(guī)模小，效益差。同時(shí)，規(guī)章制度不健全，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范，物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國家和地方政府也出臺(tái)了一些物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但由于油田情況比較特殊，如何執(zhí)行國家關(guān)于物業(yè)管理的政策法規(guī)，還有許多問題需要探討和實(shí)踐。

（3）物業(yè)管理中沒有形成全面的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。油田重組改制后，社區(qū)作為一種轉(zhuǎn)型過程中的過渡體制，行政計(jì)劃依然占有很大的比重。從總體上看，社區(qū)物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統(tǒng)一、開放、有序、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。物業(yè)公司既缺乏業(yè)務(wù)開拓的積極性，又沒有多少參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。社區(qū)與社區(qū)之間，物業(yè)公司之間，從根本上講還是吃“大鍋飯”。

（4）物業(yè)建設(shè)和管理沒有形成有效的投入產(chǎn)出機(jī)制。目前社區(qū)物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠油田的補(bǔ)貼，實(shí)行的是對(duì)居民低收費(fèi)，為非盈利性質(zhì)。針對(duì)油田給予的補(bǔ)貼逐步減少，住宅小區(qū)的建成時(shí)間長(zhǎng)、設(shè)施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補(bǔ)、邊管理、邊建設(shè)，需要大量的資金投入，投入不足將成為物業(yè)管理過程中的一個(gè)重要矛盾。如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是今后必須解決的一個(gè)問題。

三、油田物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的主要途徑

物業(yè)經(jīng)營管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，不斷提高物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平和自主經(jīng)營、自我發(fā)展的能力是新常態(tài)下物業(yè)管理的主要任務(wù)。

（1）堅(jiān)持企業(yè)化經(jīng)營，服務(wù)與創(chuàng)收并重。物業(yè)管理是社區(qū)經(jīng)濟(jì)的主體。目前社區(qū)物業(yè)經(jīng)營有兩項(xiàng)基本任務(wù)：一是加強(qiáng)內(nèi)部管理，搞好服務(wù)創(chuàng)收，努力減少油田的補(bǔ)貼；二是通過管理和創(chuàng)收實(shí)現(xiàn)自立生存和發(fā)展。兩個(gè)方面的核心都是創(chuàng)收，通過創(chuàng)收擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，提高自立生存能力。除了在油田政策范圍內(nèi)提高收費(fèi)水平、擴(kuò)大收費(fèi)范圍以外，今后社區(qū)物業(yè)經(jīng)營的重心要放在服務(wù)創(chuàng)收上。一方面以企業(yè)的眼光來審視自己的經(jīng)營行為，把服務(wù)創(chuàng)收與追求利潤作為自己的追求。當(dāng)然，服務(wù)是創(chuàng)收的前提，創(chuàng)收必須建立在提供高水平服務(wù)的基礎(chǔ)之上，這樣，不僅可以增強(qiáng)自立生存能力，而且有利于管理水平的進(jìn)一步提高。

（2）堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。市場(chǎng)化運(yùn)作就是在培育建立內(nèi)部物業(yè)管理市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司要通過招投標(biāo)來取得物業(yè)管理項(xiàng)目的管理權(quán)。從物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)看，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過市場(chǎng)上激烈的角逐和較量，才能激勵(lì)各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和素質(zhì)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。

（3）堅(jiān)持社會(huì)化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，當(dāng)然要強(qiáng)調(diào)營利性的經(jīng)營活動(dòng)以及為業(yè)主提供有效服務(wù)的管理活動(dòng)，其工作目標(biāo)不能鎖定在為局部的單位和業(yè)主提供服務(wù)上。油田的物業(yè)管理作為社區(qū)的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，應(yīng)把自身發(fā)展與社區(qū)思想、文化、環(huán)境、治安建設(shè)結(jié)合起來，在社會(huì)化服務(wù)上多下功夫。

（4）在政策扶持下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。物業(yè)管理是國家扶持發(fā)展的新興行業(yè)，提高物業(yè)管理的能力和水平也是今后一段時(shí)間油田工作的一個(gè)重要方面。油田物業(yè)要在政策扶持下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，盡快走上自立生存、自我發(fā)展的健康軌道。

綜上，我國物業(yè)經(jīng)營管理仍處于起步階段，相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)或由于經(jīng)營機(jī)制的問題，或出于管理水平落后，或者服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，或者技術(shù)創(chuàng)新能力差等原因，導(dǎo)致整體上經(jīng)營績(jī)效欠佳，短期經(jīng)營、經(jīng)營虧損或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營現(xiàn)象也相當(dāng)普遍。企業(yè)則可以在相對(duì)大的區(qū)域范圍內(nèi)，集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干子公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。當(dāng)然，實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的必要前提是企業(yè)具備了相應(yīng)的軟硬件條件。

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（作者單位：中國石化集團(tuán)勝利石油管理局勝南社區(qū)）