“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這一政策導(dǎo)向的發(fā)出，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)也日益加大了對(duì)商品房銷售環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的查處力度。在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)從事違法違規(guī)行為查處工作的筆者，將結(jié)合近年來(lái)受理的各類投訴、舉報(bào)，對(duì)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)主要存在的未取得預(yù)（銷）售許可證擅自銷售、返本銷售、售后包租、分割拆零銷售等常見(jiàn)違法行為進(jìn)行法律層面的分析。

一、未取得預(yù)（銷）售許可證擅自銷售

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行預(yù)售與銷售兩種銷售制度，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，商品房現(xiàn)售，是指將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為；對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買預(yù)售的房屋，就是通俗上講的“期房”，購(gòu)買現(xiàn)售的房屋，就是“現(xiàn)房”。現(xiàn)行的做法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為盡快回籠資金，幾乎全部選擇預(yù)售制度。我們經(jīng)?？吹揭粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目剛進(jìn)行樁基工程施工，就開(kāi)始大肆做廣告宣傳，營(yíng)銷人員攜帶宣傳廣告單到處儲(chǔ)備客戶，收取所謂的“定金”、“意向金”。

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，商品房預(yù)售，必須有一定的資質(zhì)、資金、進(jìn)度的要求。房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)經(jīng)常接到買受人的投訴，稱“前期到售樓部經(jīng)銷售介紹預(yù)定商品房一套，繳納了X萬(wàn)定金，有收據(jù)，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)一直未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)投訴人要求開(kāi)發(fā)商退還定金，并賠償損失”。經(jīng)過(guò)調(diào)查，這就是一起比較典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證的前提下，以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向潛在買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用。

針對(duì)此種行為，行政主管部門(mén)在調(diào)查核實(shí)后，應(yīng)及時(shí)保留證據(jù)，認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證擅自銷售的行為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定，責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。因違規(guī)預(yù)售的行為違反了法律以及行政規(guī)章的要求，故預(yù)付款協(xié)議通常認(rèn)定為無(wú)效合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人退還所收款項(xiàng)。

二、返本銷售與售后包租

關(guān)于返本銷售、售后包租的"統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、原價(jià)回購(gòu)"、"售后前五年統(tǒng)一出租，坐收房租"、"銀行擔(dān)保年收益7%"、"年均租金9.5%"的廣告屢見(jiàn)不鮮，投資人經(jīng)常被此類宣傳迷惑雙眼。實(shí)際上，返本銷售或者售后包租僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快資金回籠速度、為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金保證的融資手段。返本銷售與售后包租常出現(xiàn)在酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場(chǎng)、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)商鋪等單價(jià)較高的商業(yè)地產(chǎn)交易中，買受人多數(shù)以投資為目的。

實(shí)際上，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行"返本銷售"有非法融資的嫌疑，對(duì)于國(guó)家而言，不利于金融活動(dòng)的監(jiān)管，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的返本承諾往往得不到兌現(xiàn)。購(gòu)房者往往還沒(méi)收到租金或者返本的金額就發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)者或經(jīng)營(yíng)者攜款潛逃，企業(yè)就破產(chǎn)、倒閉。因不動(dòng)產(chǎn)因登記發(fā)發(fā)生權(quán)屬效力，故開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售階段即承諾“返本”、“包租”也構(gòu)成了對(duì)房屋使用權(quán)、收益權(quán)的無(wú)權(quán)處分。

三、分割拆零商品住宅

在筆者工作中接觸到一起案件，就是某住宅小區(qū)6樓購(gòu)房者要求辦理不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)以備孩子入學(xué)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻表示，6樓為閣樓，不能辦證。經(jīng)筆者實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)6層為層高2.8米的有樓梯入戶的成套住宅，有獨(dú)立房號(hào)，非閣樓。在調(diào)取規(guī)劃圖紙后，發(fā)現(xiàn)此小區(qū)設(shè)計(jì)為5層標(biāo)準(zhǔn)層，6層作為5層的躍層，并非單獨(dú)成套。但實(shí)際施工中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自修改了規(guī)劃設(shè)計(jì)，為6層單獨(dú)加裝了樓梯與房號(hào)，使6層變成了獨(dú)立層，而后單獨(dú)對(duì)外銷售。

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的此類行為，行政主管部門(mén)應(yīng)依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十二條及第四十二條規(guī)定，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。但現(xiàn)實(shí)中往往發(fā)現(xiàn)此類問(wèn)題時(shí)房屋已經(jīng)出售給不知情購(gòu)房者，購(gòu)房者也對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，涉及到的責(zé)令限期改正問(wèn)題，難以實(shí)現(xiàn)，而僅僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出1至3萬(wàn)元的行政處罰，執(zhí)法力度又太小。為杜絕此類問(wèn)題的發(fā)生，行政機(jī)關(guān)在工程建設(shè)過(guò)程中就應(yīng)加強(qiáng)事前與事中監(jiān)管，杜絕不按照?qǐng)D紙施工的現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于一經(jīng)發(fā)現(xiàn)的分割拆零出售現(xiàn)象，立即責(zé)令停止銷售，恢復(fù)原樣。

但購(gòu)房者遇到此問(wèn)題時(shí)可以主張合同無(wú)效嗎？筆者認(rèn)為，此類合同一般不能認(rèn)定是無(wú)效合同。依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，違反了法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定屬于無(wú)效合同，但《商品房銷售管理辦法》是住建部簽發(fā)，效力上僅是部門(mén)規(guī)章，非法律或行政法規(guī)。作為購(gòu)房者，有其他救濟(jì)途徑嗎？購(gòu)房者可依據(jù)《合同法》第五十四條第二款“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”的規(guī)定，請(qǐng)求至法院或仲裁機(jī)構(gòu)都合同進(jìn)行變更或撤銷，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)賠償一定的損失。

綜上所述，筆者僅對(duì)三類目前商品房銷售環(huán)節(jié)比較普遍的違法違規(guī)行為進(jìn)行簡(jiǎn)單探討，分析的目的在于研究各類違法行為所發(fā)生的法律關(guān)系，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)對(duì)銷售環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的查處，進(jìn)一步保障廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益。但市場(chǎng)具有不穩(wěn)定性，不同時(shí)期有不同的代表問(wèn)題，以上的分析僅作為工作參考，任何前置條件的改變，都需要理論與實(shí)踐的共同探討方可定性。（作者單位為泗陽(yáng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）