實證會計是根據(jù)經濟學等有關理論，設立相關影響會計事務因素的假設，在此基礎上采用一定的科學方法，進行實際的調查研究，以證明這些假設的現(xiàn)實性。本文分析了西方實證會計理論三大假說在房地產企業(yè)應用情況。實證會計理論的三大假說在房地產企業(yè)的應用和加強，有助于研究房地產企業(yè)各種博弈行為，有助于構建新型的房地產企業(yè)業(yè)績評價體系。

實證會計首先要提出理論假說和有關的假設條件，這是實證會計研究最主要也是最復雜的一步，其核心是從一定抽象程度上合理簡化，并據(jù)此建立理論模型并得出主要結論。

實證會計不同于規(guī)范會計。規(guī)范會計理論的內涵是闡述會計應當是什么，從既定的目標和一定的價值判斷出發(fā)，依據(jù)一定的原則準則實現(xiàn)會計實務不斷優(yōu)化而至規(guī)范化。實證會計理論則著眼于會計現(xiàn)在和將來“是什么”和“為什么”，它為解釋和預測會計實務提供了理論依據(jù)。規(guī)范會計是以價值判斷為基礎，規(guī)范研究的結論帶有主觀性，無法用事實來驗證，而實證會計理論則強調實證研究，要回答：什么是最優(yōu)會計政策，解釋和預測不同公司會計政策的選擇，不同組織結構的公司其會計政策又有何不同。

實證會計依據(jù)經濟學研究方法，提出管理層薪酬假說、債務契約假說和政治成本假說這三大假說。本文通過分析西方實證會計理論的三大假說在國內企業(yè)的應用情況以及影響其適用性的制度根源，以期有助于實證會計理論在國內的實踐和發(fā)展。

一、管理層薪酬假說的應用分析

該假設是由代理人理論演化而來。代理人理論強調人們的行為為其自身利益所驅動，不同利益團體又受制于多種契約關系的約束。經營者在符合自身利益情況下采取行動促使企業(yè)資本增值。但是，在缺乏有效的監(jiān)控機制時，經營者可能通過將企業(yè)資源轉移給自己或者逃避職責而追求自身利益最大化。若其他條件不變，在實施分紅計劃的公司中，經理人員更有可能選擇將報告收益從未來期間轉至當期的會計程序。

目前我國房地產項目有不少是政府招商引資項目，投資方則為民營房地產公司。目前我國民營房地產公司的管理層多為市場招聘沒有公司股份，多采取財務高薪激勵的管理辦法，但是實質效果并不理想。由于集團公司對下屬企業(yè)多采用利潤指標考核業(yè)績，導致管理層有動機根據(jù)當期相對業(yè)績水平來調整增大當前收益，在沒有有效的審計監(jiān)督情況下，造成大量虛設利潤，成本不入賬，不少公司即使瀕臨破產，但是管理者卻收益豐厚，然后借著各種理由離職，給公司健康持續(xù)發(fā)展造成極大困擾。

據(jù)此筆者提出，對投資機會較多的房地產企業(yè)，管理者薪酬考核中應選擇增加未來收益的應計項目。

二、債務契約假說的應用分析

財務契約理論假說是采用博弈分析方法，探討各種融資渠道的控制權、收益權和清算權等特征，以及如何將這些特征結合起來，給投資者以積極投資的激勵，給管理者以提高效率的激勵或控制。如要求房地產公司流動比率要達到某一水平、限制現(xiàn)金股利發(fā)放等等，來限制管理層對債權人的不利行為。違反債務契約的房地產企業(yè)還伴隨著財務狀況的惡化和盈利能力下滑，但違反債務契約的房產企業(yè)并不意味著企業(yè)一定出現(xiàn)了財務困境。會計方法、政策、程序等具有契約的特性，股東或者管理層通常通過改變會計政策、方法等來達到債務契約中的限制性條件，避免違背債務契約的限制性條款。

目前房地產企業(yè)的融資渠道主要有：發(fā)行債券、向銀行、非金融機構舉債和商業(yè)信用三種形式。每一種舉債都有一定形式的債務契約。因為每一種舉債所面對的信息環(huán)境不同，因而對管理者的約束程度也就不同。因為發(fā)行債券的條件過于苛刻，因此一般房地產企業(yè)均忽略這種融資渠道。我國銀行的貸款通則包括了債務契約限制性條款的基本內容，是企業(yè)與銀行之間的貸款契約標準。銀行可通過銀行業(yè)務了解企業(yè)的現(xiàn)金流量，預測企業(yè)未來的盈利信息及對債務契約的約束程度。第三種是商業(yè)信用，其債務契約的約束程度因債權人與債務人信息不對稱的程度而異?，F(xiàn)實經營中房地產公司的融資渠道主要是銀行貸款，為從銀行獲得貸款，房地產公司可以與會計事務所形成默契，高估抵押物的市值掩飾債務危機，以滿足金融系統(tǒng)的借貸標準。盡管我國銀行的債務契約比較規(guī)范，但由于監(jiān)督制約不足造成銀行大量呆帳的存在、企業(yè)嚴重的債務拖欠、經營者在職高消費等，說明對房地產公司債務契約的監(jiān)督、執(zhí)行機制急待加強。

依據(jù)各方利益最大化的原則，根據(jù)債務契約假說有必要對房地產企業(yè)業(yè)績評級系統(tǒng)重構。為化解房產公司各種財務沖突，通過財務契約的指導和業(yè)績評價的反饋，形成有機循環(huán)體系，保持業(yè)績評價的持續(xù)性，克服傳統(tǒng)業(yè)績評價的滯后性，保證房產企業(yè)各利益相關者所做決策，服從利益相關者利益最大化的目的。所以業(yè)績評價時應綜合考慮各方要求，這種要求具體體現(xiàn)于評價指標的設計。評價指標的選取從財務指標對相關者的利益影響考慮，兼顧企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的非財務指標，以保證各方利益的均衡，達到建立和諧財務的目的。

房地產企業(yè)業(yè)績可以分為三大模塊：財務業(yè)績（體現(xiàn)股權契約、報酬契約、債務契約完成情況）、社會業(yè)績（體現(xiàn)業(yè)主、施工企業(yè)、員工、政府利益相關者契約完成情況）、環(huán)境業(yè)績（體現(xiàn)社會公眾契約完成情況）。本文在現(xiàn)行的業(yè)績評價體系與框架下，吸收了經濟附加值和平衡計分卡優(yōu)點，將財務指標擴展分析到為實現(xiàn)該方面財務目標所需的各種非財務指標中，構建一個基于財務契約理論的企業(yè)業(yè)績評價指標體系。如下式所示：

A = αΣXi + βΣYi + δΣZi

其中：A、Xi、Yi、Zi分別表示企業(yè)業(yè)績分值總和、第i期財務業(yè)績得分、第i期社會業(yè)績得分；第i期企業(yè)環(huán)境業(yè)績得分；α、β、δ為X、Y、Z業(yè)績權重。

房地產企業(yè)業(yè)績評價指標體系的設置可以進一步拓展分析研究到客戶、技術創(chuàng)新、環(huán)境保護等非財務指標領域中去，設置為達到財務目標所需的各種非財務指標，最終形成一個相對完善的業(yè)績評價體系，以有效地克服傳統(tǒng)業(yè)績評價體系的缺陷，有利于房地產企業(yè)持續(xù)經營目標的實現(xiàn)。

三、政治成本假說的應用分析

房地產企業(yè)可能因政治程序而加大經營成本。地方政府可能為提高自身利益，通過行政或立法手段干預企業(yè)行為（如安置房、拆遷房的分配，土地的分配和稅收政策的優(yōu)惠等），從而增加企業(yè)的經營成本。但房地產企業(yè)必須要與政府建立良好的關系，以保證拿到理想的地塊、得到優(yōu)惠的政策，為降低其在與地方政府博弈中承受的政治風險或政治成本，企業(yè)在會計報告中均傾向于選擇可能減少報告盈利的會計方法（如多計費用、遞延收益等）。雙方為達到預期目的，很容易導致這種政治成本博弈成為困獸式的零和博弈。

總體而言，實證會計理論的三大假說在房地產企業(yè)的應用將逐步加強。未來的研究除了區(qū)分企業(yè)控制人差異、各地市場化發(fā)育程度的差異，還應考慮依據(jù)行業(yè)特征、生產者行為、消費者行為等對企業(yè)行為進行細分研究，而不僅僅拘泥于對實證會計理論的三大假說研究。（作者單位分別新疆建城新雨工程建設集團有限公司）

作者簡介：蔣婕（1969-9-2），漢，四川省三臺縣，大專，職稱：中級會計師，工作單位：新疆建城新雨工程建設集團有限公司，研究方向：市政工程建設、房地產財務管理、物業(yè)公司財務管理、商品零售業(yè)財務管理、工程建設材料生產財務管理及集團化綜合財務管理。