現階段房地產企業(yè)的市場競爭越發(fā)激烈，加強成本控制管理，提高項目管理水平，已經成為房地產企業(yè)經營管理的重點。本文針對房地產項目成本管理，首先簡要概述了房地產項目成本控制的概念，進而分析了房地產開發(fā)項目成本主要構成，最后就房地產項目成本控制優(yōu)化，進行了深入地論述分析。

近年來，我國的房地產行業(yè)飛速發(fā)展，已經成為國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，隨著國家宏觀調控力度的不斷加大，房地產行業(yè)也逐步從成長發(fā)展階段步入成熟發(fā)展階段，房地產行業(yè)發(fā)展的暴利時代已經終結，房地產行業(yè)項目開發(fā)也隨之進入了精細化管理的階段。在外部競爭越發(fā)激烈的形勢下，更加要求房地產企業(yè)必須進一步加強成本控制管理，通過對房地產項目的全面成本控制管理，不斷降低房地產成本支出，提高房地產企業(yè)的利潤收益水平，這對于穩(wěn)定房地產企業(yè)的市場占有，促進房地產企業(yè)的長遠發(fā)展也具有重要意義。

一、房地產項目成本控制概念及房地產開發(fā)項目成本主要構成

房地產項目成本控制，也就是根據房地產開發(fā)項目實際，建立為完善的成本管理目標，在房地產項目各項生產耗費發(fā)生前以及成本控制的全過程中，對于各種影響房地產項目成本的因素和內外條件采取的一系列的預防調解措施，以確保房地產項目成本目標的實現。房地產項目成本控制管理是一項系統(tǒng)工程，貫穿房地產項目開發(fā)的投資決策、設計開發(fā)、招投標、施工建設等各個階段，主要是通過制定房地產開發(fā)項目目標成本，并定期跟蹤分析實際項目成本，通過成本法以分析，及時采取有效措施糾正解決，以促進提高房地產開發(fā)項目的經濟效益和社會效益。

二、房地產開發(fā)項目成本構成分析

（一）土地費用。房地產開發(fā)項目的土地費用主要包括了項目的土地出讓金、土地契稅、土地使用稅以及征收和拆遷安置補償費用等。其中土地征收及拆遷安置補償費用主要包括了土地證收費、房屋征收安置補償費、土地契稅、土地使用稅等一系列的費用構成。

（二）前期工程費用。主要是在項目獲得土地開發(fā)權以后，在項目開發(fā)建設的籌建、規(guī)劃和設計、地質勘查、場地“三通一平”等方面的費用投入。相對來說，前期工程費用在房地產開發(fā)項目整個成本構成中所占比例略低。

（三）建筑安裝工程費用。建筑安裝工程費用是房地產開發(fā)項目的主要成本投入，主要包括了項目土建工程費用、裝修工程費用、水電安裝工程費用等，具體來說主要包括了各類的中介費用、間接費用、利潤以及稅金等。按照具體的建筑安裝工程費用構成要素來分析，建筑安裝工程費用又可以具體分為人工費用、材料費用、施工機具使用費用、企業(yè)管理費用、規(guī)費和稅金以及利潤等組成。

（四）基礎設施建設費用。包括了基礎設施工程費用、綠化補償費用、水電氣暖及綠化環(huán)衛(wèi)費用、道路費用等，成本費用的種類相對較為繁瑣。

（五）公共配套設施費用。主要是房地產開發(fā)項目的配套服務設施產生的費用，有各類商業(yè)網點等營利性配套設施費用以及服務中心、學校、醫(yī)院等非營利性配套設施費用。

（六）期間費用。期間費用主要是與房地產開發(fā)項目相關或者在開發(fā)期間發(fā)生的管理費用、財務費用以及銷售費用等。其中管理費用在房地產開發(fā)項目的總占比中大致可以占到3%-5%。

（七）稅費。主要是房地產項目開發(fā)企業(yè)期間按照國家相關法律規(guī)定以地方政府有關收費標準繳納的契稅、土地使用稅等等。

三、房地產開發(fā)項目成本控制優(yōu)化策略

由于房地產開發(fā)項目的周期長、投資總量大、開發(fā)建設環(huán)節(jié)繁瑣，因此在房地產開發(fā)項目成本控制管理方面應該采取過程的控制管理，在項目建設的決策、設計、建設等各個階段，都設計制定相應的成本管理措施。

（一）決策階段的成本控制

在房地產開發(fā)項目決策階段，首先應該更加重視房地產開發(fā)項目的可行性研究，尤其是綜合考慮項目建設所處區(qū)域的經濟社會發(fā)展情況、房地產市場供求狀況、建筑材料供求狀況、項目建設所在地的環(huán)境、項目預計銷售收入和投資估算情況等，綜合這些因素對房地產開發(fā)項目進行財務分析，為項目成本控制打下良好的基礎。其次，在房地產項目開發(fā)決策階段，應該注意控制好土地競拍價格，對土地價格進行精確測算以免由于房地產開發(fā)項目土地價格過高導致出現項目虧損。第三，應該進一步強化對房地產開發(fā)項目中土地增值稅的控制，有效使用收入分散、獨立銷售等一系列的措施開展房地產開發(fā)項目的稅收籌劃，控制稅費成本支出。此外，在決策階段，還應該注重對投資過程進行準確的估算，通過投資估算指導房地產項目投資決策、設計開發(fā)以及建設施工等后期工作。

（二）設計階段的成本控制

在房地產開發(fā)項目的設計階段，應該對項目建設進行招標，并組織專業(yè)團隊對房地產開發(fā)項目的具體設計方案進行綜合評價，在評價標準方面，既應該注重各項技術標準，同時也應該綜合考慮經濟效益指標。其中，關鍵應該做好房地產開發(fā)項目設計方案的比選優(yōu)化，重點針對不同設計方案在設計理念、成本配置以及目標客戶等方面嚴格進行把關，以確保房地產開發(fā)項目設計方案的最合理化，進而實現成本的有效控制。

（三）招投標階段的成本控制

在項目招投標階段，應該謹慎能考慮，可以綜合采用公開招標與邀請招標相集合的方式，吸引更多的具有房地產開發(fā)項目建設資格的設計、施工企業(yè)參與到房地產開發(fā)項目建設過程中。其中，在招投標階段的成本控制管理方面，應該把合同管理作為關鍵，尤其應該確保合同內容應該詳盡具體，重點應該對房地產開發(fā)項目的施工材料用量、具體規(guī)格、價格因素等有關內容進行詳細的規(guī)定，以免在后期施工階段出現影響房地產開發(fā)項目成本的糾紛問題。

（四）建設階段的成本控制

對于房地產開發(fā)項目來說，建設階段對于房地產開發(fā)項目的造價影響最大，有效降低房地產開發(fā)項目的整體成本，應該把建設階段的成本控制作為關鍵。首先應該進一步對建筑施工材料以及設備采購成本進行優(yōu)化控制，可以通過建立項目采購信息系統(tǒng)的方式，對需要采購的設備和材料相關信息進行動態(tài)關注，擇優(yōu)選擇供應商，在確保采購質量的同時不斷降低采購成本。其次，在項目建設施工期間，對于現場簽證以及變更設計等應該采取動態(tài)管理的方式，項目建設施工開始之前加強對圖紙的會審，盡量減少施工期間由于設計變更導致的返工成本，同時對于各項設計變更嚴格進行把關，確保在施工、設計、監(jiān)理以及甲方共同確認設計變更，對于每項變更都應該嚴格按照規(guī)定進行費用計算。

（五）銷售階段的成本控制

銷售階段的成本支出在房地產開發(fā)項目的成本支出中也占有較大的比例，對于房地產開發(fā)項目銷售階段的成本支出，首先應該制定更加合理有效的營銷推廣方案，關鍵是應該準確的了解房地產項目的市場情況、價格因素、產品優(yōu)勢等，制定更加精準更有針對性地營銷策略，同時拓寬廣告宣傳途徑，積極采用互聯(lián)網新興媒體等費用投入相對較低的營銷渠道，同時配合擇優(yōu)選用銷售代理公司，以降低銷售成本，擴大宣傳效應。

四、結語

對于房地產項目的成本控制，應該結合房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，建立完善房地產企業(yè)的成本控制管理制度，加強成本控制管理措施執(zhí)行，針對房地產項目開發(fā)各個不同階段的實際特點制定合理的成本控制措施，以確保房地產企業(yè)成本控制目標的順利實現。（作者單位為山東齊魯盛華房地產有限責任公司）