當(dāng)前市場經(jīng)濟得到空前發(fā)展，應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀的指示，對于稅收制度作出相應(yīng)的改革。為了科學(xué)納稅和維護納稅人的合法權(quán)益，避免重復(fù)納稅給納稅人帶來經(jīng)濟負擔(dān)。在國務(wù)院的批準(zhǔn)下，“營改增”工作逐步有序的推進著。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，在實施營業(yè)稅時，被劃分為特殊行業(yè)，推行營改增勢必對其產(chǎn)生很大的影響。本文從不同的側(cè)面分析了營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并且就這些影響，提出了相應(yīng)的策略。對于營改增以后房地產(chǎn)公司的發(fā)展有著很好的指導(dǎo)作用。

一、基于財務(wù)核算的角度，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響

盡管與營業(yè)稅相同，增值稅也是流轉(zhuǎn)稅，然而在具體的核算以及稅制上卻存在著很大的差異。在日常的核算中，增值稅計稅時，是把企業(yè)運營過程中產(chǎn)生的增值部分作為依據(jù)的，而營業(yè)稅則是將企業(yè)運營過程中營業(yè)額、銷售額等作為依據(jù)的。因此增值稅和營業(yè)稅分別被稱為價外稅和價內(nèi)稅。計稅依據(jù)的不同導(dǎo)致了增值稅在計稅時的優(yōu)越性，增值稅的稅收模式是十分合理的，可以很好的解決重復(fù)納稅的問題。就拿本文所述的房地產(chǎn)企業(yè)來說，站在財務(wù)核算的角度，具體的來看下營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。舉例如下：

在不考慮其他稅費的前提下，假設(shè)一家房地產(chǎn)企業(yè)本年度的主營業(yè)務(wù)收入為100萬元整，主營業(yè)務(wù)成本80萬元整，那么計算出其營業(yè)稅為：100*5%=5（萬元），那么利潤總額則為：100-80-5=15（萬元），那么所得稅即為：15*25%=3.75（萬元）。該房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負則為：5+3.75=8.75（萬元）。

營改增以后，該房地產(chǎn)企業(yè)的稅負由營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀?，上述條件不變，該房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅點為17%，將其中100萬的主營業(yè)務(wù)收入進行分離，變成銷項稅14.53萬元以及主營業(yè)務(wù)收入85.47萬元。假設(shè)物料成本為50萬元整，那么其進項稅則為8.5萬元，在增值稅中，進項稅和銷項稅是可以進行抵扣的，這就是避免重復(fù)納稅的重點所在。因此該企業(yè)要繳納的增值稅為：14.53-8.5=6.03（萬元）。主營業(yè)務(wù)成本就變成了71.5萬元，物料成本占主營業(yè)務(wù)成本的比例為70%，營業(yè)總額則為：85.47-71.5=13.97（萬元），其所得稅就為：13.97*25%=3.49（萬元），總體稅負為：6.03+3.49=9.52（萬元）。

由以上案例可知，這家房地產(chǎn)公司增值稅稅點為17%，物料成本占主營業(yè)務(wù)成本的70%，企業(yè)所負擔(dān)的流轉(zhuǎn)稅增加明顯，這種情況下，營改增為企業(yè)帶來了更加沉重的稅負壓力。分析得出，企業(yè)所得稅與企業(yè)物料成本占比呈正比，企業(yè)增值稅與企業(yè)物料成本占比呈反比。那么我們假設(shè)該公司的物料成本占主營業(yè)務(wù)成本的85%，此時該公司增值稅稅制下的稅負就小于營業(yè)稅稅制下的稅負。我們在假設(shè)該公司的增值稅稅點為11%，這樣算出的總體稅負為8.31，依舊小于該公司在營業(yè)稅稅制下的稅負總額。由此，我們發(fā)現(xiàn)增值稅稅率的變動對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負影響十分巨大，相關(guān)稅率的制定是十分重要的。

二、基于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的稅負的角度，營改增對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，有很多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對其影響都很深遠，其中建筑業(yè)的影響就十分突出?；诙愗摷藿拥恼f法，建筑業(yè)的稅負對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負有著深遠的影響。目前在建筑業(yè)稅法的規(guī)定是，自產(chǎn)貨物銷售要求繳納增值稅，勞務(wù)收入需要繳納營業(yè)稅。然而對于這兩種稅負的處理，在建筑物完成后的銷售中，不可以抵扣，這就造成了另一種的重復(fù)征收的現(xiàn)象。由此可見，營業(yè)稅與增值稅并行是行不通的，有不合理的成分在里面，嚴(yán)重影響著稅務(wù)優(yōu)化的實現(xiàn)，以及相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。

三、面對營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，需作出的對策

（一）加強對營改增政策的理論學(xué)習(xí)

這是對管理層提出的要求，也是對財務(wù)管理人員提出的新要求，要及時更新自己的觀念，順應(yīng)新的發(fā)展趨勢。由于營改增以后對于財務(wù)管理人員提出了更高的要求，在項目的明細項目中增加了更多新的內(nèi)容，這些都會給財務(wù)工作人員造成更大的工作壓力。由于政策的改變，工作內(nèi)容則會隨之發(fā)生改變，這時候企業(yè)就要根據(jù)新的政策及時調(diào)整發(fā)展的規(guī)劃，避免因為對政策不了解而帶來的稅務(wù)風(fēng)險。其次加強對工作人員的理論培訓(xùn)，增強風(fēng)險意識，提高操作技能，只有這樣才能夠順應(yīng)新的發(fā)展趨勢，才能不被社會所淘汰，才能夠把挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)闄C遇。

（二）注重合作企業(yè)的資質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的合作最為緊密，建筑業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供建筑原材料，這是資金支出的最大項目，也是稅額產(chǎn)生的最大項目。合法規(guī)范的企業(yè)才能為其提供正規(guī)的發(fā)票，把進項稅額進行抵扣。否則發(fā)票不合法就無法將進項稅額進行抵扣，而這些支出都將由房地產(chǎn)業(yè)自己承擔(dān)，大大增加了企業(yè)的稅負，不利于企業(yè)的發(fā)展。為了避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)從一開始就選擇具有資質(zhì)的企業(yè)進行合作。

（三）提高防范風(fēng)險的意識

任何一件事情都有風(fēng)險性，增值稅的出現(xiàn)對于發(fā)票提出了更高的要求，一方面發(fā)票要規(guī)范，另一方面發(fā)票要真實，這是最基本的要求。增值稅的出現(xiàn)滋生了開虛假發(fā)票的現(xiàn)象，這樣也會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。所以企業(yè)要對發(fā)票進行嚴(yán)格監(jiān)管，仔細核實，謹(jǐn)慎操作，規(guī)范辦事。

（四）對開發(fā)成本進行稅收籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的項目的特點是周期長，成本高，需要我們對各個環(huán)節(jié)都進行嚴(yán)格的稅收籌劃。比如可以采取建筑材料設(shè)備等支出大的項目由供應(yīng)商來提供，這樣我們可以獲得增值稅為百分之十七進項發(fā)票，而我們自身的稅率為百分之十一，這樣可以增加百分之六的進項抵扣降低開發(fā)成本。只要在不違法的情況下，通過利用政策的方式降低成本有何不可。

（五）加強發(fā)票管理，完善合同內(nèi)容

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其經(jīng)濟效益是通過出售房屋獲得的，而與購房者之間則是通過房屋合同或者是與施工方之間簽訂合同而形成的利益關(guān)系，所以合同對于房地產(chǎn)業(yè)來說至關(guān)重要。在營改增的背景之下，要根據(jù)新的政策調(diào)整合同的模板，在合同的內(nèi)容中要對稅務(wù)內(nèi)容做出詳細的規(guī)定，避免對方借助新的政策鉆空子，給自己帶來不必要的麻煩。另一方面要對發(fā)票的使用進行嚴(yán)格的審查，避免因為虛假發(fā)票，無形之中增加增值稅的支出，反而增加了稅務(wù)負擔(dān)。發(fā)票與房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)有著必然的聯(lián)系，避免因為虛假發(fā)票給企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

（六）建立預(yù)警機制

通過建立預(yù)警機制，提前預(yù)測風(fēng)險，盡最大可能降低風(fēng)險給企業(yè)帶來的損失。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)警機制主要是針對新政策帶來的變動，及時調(diào)整發(fā)展規(guī)劃，是建立預(yù)警機制的根本所在。

四、結(jié)語

綜上所述，在營改增的大潮中，房地產(chǎn)企業(yè)受到了不小的沖擊，營改增是一把雙刃劍，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，有利也有弊。如何利用好這把利劍，合理合法的規(guī)避營改增帶來的風(fēng)險，在風(fēng)險中突破發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要面臨和思考的問題。本文就此做出了研究，希望可以對相關(guān)的企業(yè)單位起到借鑒作用。（作者單位為寧夏永信工程造價咨詢有限公司）

作者簡介：王海軍（1967-6-），男，漢族，?？疲瑢幭你y川人，中級會計師，現(xiàn)就職于寧夏永信工程造價咨詢有限公司，任財務(wù)總監(jiān)，研究方向：房地產(chǎn)、建筑業(yè)財務(wù)管理。