房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，造成一二線城市用地緊張，為順利拿到城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地，一些社會投資人積極參與到土地一級開發(fā)項(xiàng)目中，但由于對土地一級開發(fā)基本政策流程及成本構(gòu)成認(rèn)識的不足，許多土地一級開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期過長，資金成本過重，導(dǎo)致最后項(xiàng)目停滯或轉(zhuǎn)手。本文將從四個(gè)方面對土地一級開發(fā)基本流程及成本構(gòu)成做一個(gè)探討。

首先了解一下昆明市城中村改造現(xiàn)狀，2008年，昆明城中村改造“五年計(jì)劃”橫空出世：原計(jì)劃要在五年之內(nèi)也就是2013年年底完成382個(gè)城中村改造，然而計(jì)劃卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上變化，自城中村改造啟動至今近9年的時(shí)間，別說列入改造名錄的382個(gè)城中村全部完成，即便是已啟動的208個(gè)城中村改造，現(xiàn)如今仍處于步態(tài)蹣跚階段，實(shí)際完成情況仍與初時(shí)規(guī)劃的浩大工程相去甚遠(yuǎn)。所以，不深入了解土地一級開發(fā)政策和資金實(shí)力不強(qiáng)的社會投資人，要謹(jǐn)慎介入城市的土地一級開發(fā)。

一、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并依照批準(zhǔn)的規(guī)劃要求組織實(shí)施市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）或“七通一平” （通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地）的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程，一級開發(fā)后的熟地通過招牌掛形式公開上市。生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。熟地指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

土地一級開發(fā)整理堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，其本身是一個(gè)政府高度控制與主導(dǎo)的市場，而并非是一個(gè)完全市場化的活動，政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)做的原則決定了社會投資人參與土地一級開發(fā)活動必須認(rèn)真研究政府的相關(guān)政策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身利益的最大化。同時(shí)必須對今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢有所預(yù)判，畢竟社會投資人的身份只是一個(gè)協(xié)助實(shí)施者，并非是土地一級開發(fā)市場的實(shí)施主體。

二、社會投資人參與土地一級開發(fā)形式

社會投資人參與土地的一級開發(fā)形式分為兩種：一種是受托管理，對于受托管理方式，政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇社會投資人土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，以招標(biāo)方式確定社會投資人后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與社會投資人簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。該形式主要投入的是技術(shù)、管理等非物質(zhì)成本。另一種是受托實(shí)施。對于受托實(shí)施以及開發(fā)的，由社會投資人負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土地一級開發(fā)利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定社會投資人后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)社會投資人簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。該形式包括技術(shù)、管理、資金等全部成本。社會投資人可以根據(jù)自身的特點(diǎn)以及資金規(guī)模、資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況選擇不同的方式。

三、土地一級開發(fā)常用的操作程序

土地一級開發(fā)常用的操作程序有以下幾種（1）做出開發(fā)區(qū)域項(xiàng)目的近期、中期和長期發(fā)展計(jì)劃；（2）對開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)的土地進(jìn)行土地勘測定界、土地權(quán)屬調(diào)查等前期工作，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布；（3）制訂開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，并按程序組織報(bào)批；（4）擬訂土地征收和拆遷安置補(bǔ)償方案，并按程序報(bào)請人民政府主管部門批準(zhǔn)執(zhí)行；（5）擬訂土地一級開發(fā)整理實(shí)施方案（包含：開發(fā)范圍、面積、地上構(gòu)建物狀況、開發(fā)計(jì)劃、成本預(yù)算、完成時(shí)限、實(shí)施方式等），并按程序報(bào)請委托機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)執(zhí)行；（6）按確定的優(yōu)先順序選擇分布公告啟動開發(fā)地塊或區(qū)域，完成土地征收和拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?；?）進(jìn)行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，完成城市配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件；（8）核算土地開發(fā)成本、厘定土地價(jià)格，進(jìn)行熟地出讓準(zhǔn)備；（9）土地一級開發(fā)整理完成后，移交土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一儲備，并按照程序組織土地供應(yīng)。

四、土地一級開發(fā)成本的一般構(gòu)成

土地一級開發(fā)成本一般構(gòu)成如下：（一）土地報(bào)批等各項(xiàng)稅費(fèi)，包括：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、被征地農(nóng)民社會保障基金、土地報(bào)批等相關(guān)稅費(fèi)；（二）征地補(bǔ)償費(fèi)，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、以及生產(chǎn)生活預(yù)留安置用地的貨幣補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；（三）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，包括：房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上地下管線改簽費(fèi)、被拆遷居民的回遷安置或貨幣補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、以及搬遷獎勵(lì)費(fèi)等費(fèi)用；（四）土地一級開發(fā)整理項(xiàng)目前期費(fèi)用（包含規(guī)劃編制、測繪、評估、圖件資料制作等 ），（五）市政配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用以及土地臨時(shí)看護(hù)管理發(fā)生的費(fèi)用；（六）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；（七）財(cái)務(wù)支出，包含土地儲備機(jī)構(gòu)和社會投資人參與土地一級開發(fā)整理所投入的資金利息、融資顧問費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)等費(fèi)用；（八）土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。

五、結(jié)語

綜上所述， 社會投資人參與土地一級開發(fā)，最終目的是獲取二級土地開發(fā)權(quán)，土地一級開發(fā)行為是一個(gè)政府高度控制與主導(dǎo)的市場，而并非是一個(gè)完全市場化的活動，這也是政府意圖控制土地一級市場，利用土地供應(yīng)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場甚至國民經(jīng)濟(jì)的具體表現(xiàn)，為確保二級土地開發(fā)權(quán)的獲得，需對政府的土地一級開發(fā)政策和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行深入細(xì)致的研究，將一級開發(fā)和二級開發(fā)作為兩個(gè)互相關(guān)聯(lián)項(xiàng)目來進(jìn)行對待。所以在保證一級開發(fā)利潤的基礎(chǔ)上，為二級開發(fā)設(shè)置一較為有利的特定便利條件。按照預(yù)期設(shè)置開發(fā)總成本來安排所有成本項(xiàng)目的內(nèi)容、時(shí)間、支持方式、附加條件等，盡可能實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)利潤，同時(shí)也是保證了二級開發(fā)的取得。否則，就會出現(xiàn)前期投入很大但二級開發(fā)很難取得，而一級開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足預(yù)期要求的尷尬境地。合理設(shè)置分期開發(fā)的計(jì)劃，屬于分期開發(fā)項(xiàng)目的，可以考慮將前期部分的市政設(shè)施費(fèi)用比較合理的向后期轉(zhuǎn)移，完成一期可實(shí)現(xiàn)利潤，同時(shí)提升二期的進(jìn)入門檻，讓其他社會投資人知難而退。屬于分期開發(fā)項(xiàng)目后期部分的，可以考慮在市政管線接用的時(shí)間、費(fèi)用、條件、容量等方面進(jìn)行有效的規(guī)劃，以形成有利的、可控的競爭優(yōu)勢。（作者單位為云南三聯(lián)置業(yè)有限公司）