王倩倩，陳海燕

?

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

王倩倩，陳海燕

（阜陽(yáng)師范學(xué)院 商學(xué)院，安徽 阜陽(yáng) 236037）

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防控，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的評(píng)價(jià)是企業(yè)進(jìn)行防控的依據(jù)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境、融資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特征等對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成原因進(jìn)行分析，并以此為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)企業(yè)所特有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從5個(gè)指標(biāo)層次和15個(gè)具體指標(biāo)進(jìn)行分析以識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

引言

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金量大、易受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)，這些特點(diǎn)可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。盡管不同房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有著不同的成因和表現(xiàn)形式，對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響程度也不盡相同，但財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的隱患，比如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金不足以?xún)斶€到期債務(wù)時(shí)，企業(yè)就需要處理固定資產(chǎn)或低價(jià)銷(xiāo)售庫(kù)存以?xún)斶€債務(wù)；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存商品房較多，企業(yè)無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售商品房獲得營(yíng)運(yùn)資金，則經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能正常進(jìn)行。為了保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)防和控制，而預(yù)防和控制的重點(diǎn)在于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的評(píng)價(jià)。因此，本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，慎重選擇財(cái)務(wù)指標(biāo)，以期建立適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在狹義和廣義上有不同的定義，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)初始的含義是指企業(yè)在債務(wù)到期時(shí)能否使用銀行存款等貨幣資本償還本息，即狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究的深入，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)企業(yè)在籌資、投資、營(yíng)運(yùn)過(guò)程中產(chǎn)生的資金往來(lái)都會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響，因此籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)等都是廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組成部分[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動(dòng)中，當(dāng)籌資不足時(shí)，會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，甚至項(xiàng)目擱淺；當(dāng)貸款過(guò)多時(shí)，如果不能合理規(guī)劃債務(wù)償還方案，可能會(huì)使企業(yè)陷入破產(chǎn)邊緣。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一旦確定，項(xiàng)目規(guī)劃難以變更，如果在項(xiàng)目規(guī)劃期間出現(xiàn)重大失誤，將導(dǎo)致企業(yè)投資失敗，情況嚴(yán)重時(shí)會(huì)致使企業(yè)破產(chǎn)。此外，鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中必須加強(qiáng)對(duì)貨幣資金、商品房庫(kù)存等流動(dòng)資產(chǎn)和銀行借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策

宏觀經(jīng)濟(jì)政策從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮作用，即行政調(diào)控和金融調(diào)控。當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，行政調(diào)控采取提高首付比例、加強(qiáng)限購(gòu)等措施削弱購(gòu)房積極性，抑制投資者投機(jī)行為，迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌或者庫(kù)存商品房銷(xiāo)售困難[2]。而房地產(chǎn)企業(yè)選擇低價(jià)銷(xiāo)售則會(huì)使收益達(dá)不到預(yù)期，選擇維持庫(kù)存商品房則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)難以維持后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。金融調(diào)控則主要從貸款利率和貸款條件兩方面著手，上調(diào)貸款利率會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債壓力，貸款本息償還困難；提高貸款標(biāo)準(zhǔn)甚至不發(fā)放貸款，使中小型企業(yè)的籌資渠道減少，難以籌集所需資金，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擱淺。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年上半年各部委召開(kāi)了至少17次關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)務(wù)的會(huì)議，加大對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管，除此之外60個(gè)地級(jí)以上城市和31個(gè)縣市也根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況出臺(tái)調(diào)控政策，如全面限購(gòu)或者限售。

（二）融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要有三個(gè)渠道：國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金（定金及預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款）。國(guó)內(nèi)貸款分為銀行貸款和民間金融機(jī)構(gòu)貸款，2017年上半年國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)籌資的17%。銀行貸款受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大，近年來(lái)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收緊，提高銀行貸款門(mén)檻增大了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度，而房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)民間貸款的利率高于銀行，使企業(yè)的債務(wù)償還壓力變大，資金成本提高[3]。2017年上半年定金及預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款在企業(yè)總籌資的比例高達(dá)46.5%，這部分資金相當(dāng)于企業(yè)的無(wú)息貸款，與企業(yè)的房產(chǎn)銷(xiāo)售息息相關(guān)，具有不確定性。2017年上半年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例僅占總資金的31%，國(guó)內(nèi)貸款和其他資金比例高達(dá)63.5%，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨兩種風(fēng)險(xiǎn)，即籌資渠道不穩(wěn)定和負(fù)債壓力較高，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利影響。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的特性

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，按照項(xiàng)目規(guī)模大小，短則幾年，長(zhǎng)則十幾年。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、環(huán)節(jié)較多，在投資決策環(huán)節(jié)面臨著眾多不確定性因素，包括城市規(guī)劃的調(diào)整、投資時(shí)機(jī)的選擇、項(xiàng)目類(lèi)型的確定等；在建設(shè)前期的準(zhǔn)備工作中，可能發(fā)生土地不能如期獲得、資金籌集不足、合同存在漏洞等情況；在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)工期延誤、質(zhì)量安全等問(wèn)題；在租賃出售階段中，可能會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售低迷等情況。任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失[4]。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況

大中型房地產(chǎn)企業(yè)的子公司一般較多，容易造成母公司與子公司之間財(cái)務(wù)管理職責(zé)不清、資金使用混亂、財(cái)務(wù)信息傳遞不暢通等狀況，從而影響企業(yè)管理人員的決策判斷[5]。小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不十分重視，財(cái)務(wù)管理部門(mén)往往只發(fā)揮了會(huì)計(jì)核算職能，籌資、投資決策等由企業(yè)負(fù)責(zé)人直接決定，容易出現(xiàn)決策失誤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）構(gòu)建原則

1.科學(xué)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況應(yīng)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判斷的基礎(chǔ)，并參考統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，科學(xué)的構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)框架。

2.靈敏性原則。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建是為了管理者能夠快速有效判斷房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)危機(jī)，選擇的指標(biāo)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)狀況變化反應(yīng)敏感，即使財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)細(xì)微變化，所選指標(biāo)也能有相應(yīng)的反應(yīng)。

3.系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成往往伴隨著多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)偏離正常值，一個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)引起其他活動(dòng)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，從而使多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)異常，因此不能孤立地選擇指標(biāo)，評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建應(yīng)具有系統(tǒng)性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

在參考財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型和房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因基礎(chǔ)上，忠實(shí)于科學(xué)性、靈敏性、系統(tǒng)性原則，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分為三個(gè)層次構(gòu)建，分別為目標(biāo)層、一級(jí)指標(biāo)、二級(jí)指標(biāo)[6]。其中，目標(biāo)層是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；一級(jí)指標(biāo)是能夠綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的5個(gè)方面財(cái)務(wù)能力，即資本結(jié)構(gòu)、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、現(xiàn)金流量、盈利能力；二級(jí)指標(biāo)是評(píng)價(jià)體系的核心部分和上層指標(biāo)的具體解釋?zhuān)敿?xì)分析如下：

1.資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資本組成一般由銀行貸款、民間借貸、自籌資金以及商品房的預(yù)售額等構(gòu)成，因此對(duì)資本結(jié)構(gòu)分析可通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、有息貸款占比、預(yù)售款占比等指標(biāo)來(lái)衡量[7]。

資產(chǎn)負(fù)債率=房地產(chǎn)企業(yè)的總負(fù)債/總資產(chǎn)，相對(duì)于制造業(yè)等其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)指標(biāo)值偏大，通常在50%以上。據(jù)CRIC研究中心調(diào)查，2017年上半年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為65%，少數(shù)幾家甚至超過(guò)100%，而其他類(lèi)型企業(yè)的指標(biāo)值多在30%-50%之間。

有息貸款占比=（銀行貸款+民間貸款）/總負(fù)債，銀行貸款和民間貸款給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不僅是債務(wù)利息成本，過(guò)度負(fù)債還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能償還到期債務(wù)影響正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

預(yù)售款占比=商品房預(yù)收款項(xiàng)/總負(fù)債，按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將購(gòu)買(mǎi)者的預(yù)售款作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款相當(dāng)于無(wú)息負(fù)債，雖然無(wú)息負(fù)債不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)負(fù)債成本，但是當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的損失。

2.償債能力

關(guān)于償債能力，人們普遍對(duì)其關(guān)注度比較高，是管理者識(shí)別債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)，是投資者決定是否投資的參考因素之一，可選擇流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、利息保障倍數(shù)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比，速動(dòng)比率是去除存貨的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債之比，這兩個(gè)指標(biāo)是對(duì)短期償債能力的衡量，與其呈正相關(guān)性[8]。通常情況下，如果流動(dòng)比率保持在2:1，速動(dòng)比率保持在1:1，這兩個(gè)指標(biāo)值則較為合理，可以使流動(dòng)資產(chǎn)和短期借款的效率發(fā)揮到最大。

利息保障倍數(shù)是息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用比值，一般可以衡量企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，比值低于1表明房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年收入不足以支付債務(wù)利息，財(cái)務(wù)狀況較為糟糕。

2017年上半年對(duì)126家上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，57家上市企業(yè)的流動(dòng)比率達(dá)到2，速動(dòng)比率僅有26家達(dá)到1，利息保障倍數(shù)低于1的有29家，絕大多數(shù)上市企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率較低，多數(shù)企業(yè)在長(zhǎng)期負(fù)債的情況下有能力用收益償還債務(wù)利息，短期償債能力較弱。

3.營(yíng)運(yùn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涵蓋很多項(xiàng)目，不僅包括項(xiàng)目工程建設(shè)、商品房銷(xiāo)售等，還包括資金運(yùn)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)等，對(duì)這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)務(wù)狀態(tài)分析可以了解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況。因此營(yíng)運(yùn)能力分析可以通過(guò)庫(kù)存周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率進(jìn)行衡量。

庫(kù)存周轉(zhuǎn)率是營(yíng)業(yè)成本與平均存貨之比。庫(kù)存周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的商品房庫(kù)存量在不斷減少，且銷(xiāo)售速度較快，企業(yè)能快速將商品房庫(kù)存變現(xiàn)或者轉(zhuǎn)化為應(yīng)收賬款。

應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率是營(yíng)業(yè)成本與平均應(yīng)付賬款之比。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將項(xiàng)目建設(shè)通過(guò)招標(biāo)發(fā)包給具備相關(guān)資質(zhì)的承包商，由于工程款金額大，會(huì)分期將合同約定的金額交付給承包商，因此房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付賬款大部分是需要支付給建筑承包商的剩余合同金額。應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率低，說(shuō)明企業(yè)交付承包商工程款的周期長(zhǎng)，考慮到社會(huì)責(zé)任，承包商工程款的歸還時(shí)間應(yīng)規(guī)劃在合理范圍內(nèi)，并不是越長(zhǎng)越有利。

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是營(yíng)業(yè)收入與平均流動(dòng)資產(chǎn)、平均總資產(chǎn)之比。房地產(chǎn)企業(yè)的這兩個(gè)指標(biāo)值越大，代表企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)較快，相同資產(chǎn)可以產(chǎn)生更多的營(yíng)業(yè)收入，也就意味著企業(yè)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的使用效率高，可以緩解企業(yè)的籌資壓力。

4.現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括支付員工工資、廣告宣傳、支付財(cái)務(wù)利息等，都離不開(kāi)現(xiàn)金?，F(xiàn)金不充足會(huì)制約企業(yè)廣告、銷(xiāo)售等活動(dòng)策劃的開(kāi)展，現(xiàn)金流量的分析有利于管理者控制企業(yè)財(cái)務(wù)彈性和持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，可以選取凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量、現(xiàn)金支付比率等指標(biāo)衡量。

凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量=現(xiàn)金凈流量/凈利潤(rùn)，比值大小能如實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的收入質(zhì)量。凈利潤(rùn)現(xiàn)金凈含量低，房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)貨幣資金較少，不足以應(yīng)對(duì)日?；顒?dòng)費(fèi)用支出，下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)企業(yè)可利用資金較少，約束企業(yè)后續(xù)的主營(yíng)業(yè)務(wù)拓展。

現(xiàn)金支付比率=現(xiàn)金流入總額/（經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出量+現(xiàn)金償付債務(wù)本息額），該指標(biāo)評(píng)估企業(yè)利用現(xiàn)金維持日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和歸還所欠債款本息的能力。比值越小代表房地產(chǎn)企業(yè)需要變賣(mài)資產(chǎn)以歸還所欠債款本息的可能性越大或者日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)可能會(huì)陷入困境。

5.盈利能力

盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)積累資本、償還債務(wù)和回報(bào)投資收益的客觀保障。在年度財(cái)務(wù)報(bào)告中，利潤(rùn)表是企業(yè)債權(quán)人和投資者最為關(guān)注的報(bào)表，可通過(guò)凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和銷(xiāo)售凈利率來(lái)深入分析盈利能力。

凈資產(chǎn)收益率是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比。對(duì)于上市企業(yè)而言，通過(guò)股票市場(chǎng)發(fā)行新股可以以較低的成本為企業(yè)融資，而股東購(gòu)買(mǎi)股票的動(dòng)力一部分來(lái)源于年終分紅。凈資產(chǎn)收益率值大，則代表企業(yè)每股股本所產(chǎn)生的收益多，股東能得到的股利分紅越多，從而使股東愿意保留甚至追加企業(yè)股票以獲得利益，有利于企業(yè)的再融資。

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)總收入之比，銷(xiāo)售凈利率是凈利潤(rùn)與銷(xiāo)售收入凈額的比率，這兩個(gè)比值直接反映了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況和銷(xiāo)售的盈利水平，比值越大表明房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售狀況越好，盈利水平越高。

基于上述分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)不是獨(dú)立的，而是一個(gè)系統(tǒng)性整體，房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)一項(xiàng)指標(biāo)判斷企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低。在對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)應(yīng)根據(jù)企業(yè)情況對(duì)指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整各指標(biāo)所占權(quán)重，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取綜合指數(shù)法、線性回歸等方法對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證分析。

[1]尹鈞惠，李琪.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2013（4）：81-83.

[2]朱清華.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理問(wèn)題探析[J].企業(yè)管理，2017（7）：170-171.

[3]王慧.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析及其控制[J].價(jià)值工程，2016（22）：33-35.

[4]鄭洪濤，張穎.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)與控制[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2014（6）：14-16.

[5]黃燕芬，張超.防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展[J].經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐，2016（12）：22-27.

[6]方先明，蘇曉珺.科技型企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)：來(lái)源、評(píng)價(jià)與控制[J].科技管理研究，2015（21）：62-67.

[7]張紅，楊飛.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)模型的仿真分析[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2015（4）：865-871.

[8]馮麗.非營(yíng)利性組織財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)（信息與管理工程版），2012(5）:629-632.

The Establishment of Real Estate Enterprises Evaluation Index System

WANG Qian-qian, CHEN Hai-yan

(School of Business, Fuyang Normal University, Fuyang 236041, Anhui )

To operate sustainably, real estate enterprises should prevent and control financial risk with evaluation index system. Based on the macro-environment, financial structure and characteristics of real estate enterprises, this paper analyzes the causes of financial risk, and establishes the financial risk evaluation index system, which is composed of 5 index levels and 15 specific indicators.

Real Estate Enterprises; Financial Risk; Evaluation Index System

10.14096/j.cnki.cn34-1044/c.2017.06.22

F275

A

1004-4310（2017）06-0116-04

2017-09-21

王倩倩（1992- ），女，安徽阜陽(yáng)人，在讀碩士生，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)；陳海燕（1966- ），女，安徽阜陽(yáng)人，教授，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。