楊嘉偉

【摘要】隨著社會的進步和國民經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展得到了前所未有的推進，眾多投資者被這個行業(yè)的高回報率以及發(fā)展前景吸引，繼而踏足房地產(chǎn)行業(yè)，以謀求更高的經(jīng)濟效益。不過因為房地產(chǎn)業(yè)屬于一個資金密集型的行業(yè)，在資金投入量上往往比較大，而且前期資金投入特別大，這也就導(dǎo)致了某些財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，在影響投資企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，也影響到了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文主要結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因，探討了與之相應(yīng)的一些控制策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因 控制

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)風(fēng)險形成的原因

（一）由于決策失誤導(dǎo)致投資風(fēng)險出現(xiàn)

在企業(yè)管理人員做出投資決策的時候，經(jīng)常是由于企業(yè)并沒有對所投資項目可行性進行良好分析，所參考的經(jīng)濟方面的信息也不夠全面和準(zhǔn)確，同時決策人員在決策能力方面具有一定欠缺等因素，致使投資決策出現(xiàn)了失誤，這也就會導(dǎo)致投資項目無法獲得預(yù)期收益。

房地產(chǎn)企業(yè)所做出投資決策在科學(xué)性以及合理性方面的呈現(xiàn)將會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益和未來的發(fā)展。而決策失誤導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險一般都是出現(xiàn)在兩個階段當(dāng)中：①可行性研究時期。投資項目整體規(guī)劃所具備的可行性將直接決定投資的成敗。要是企業(yè)并沒有做出合理的市場調(diào)研以及技術(shù)分析，就會導(dǎo)致由于投資決策方面的失誤而形成財務(wù)風(fēng)險。②投資估算時期。在進行投資決策的時候，在確定項目投資規(guī)劃以后，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該對所要開發(fā)的項目投資編制實施估算。而要是財務(wù)部門所做的估算工作具有較大的偏差，而資金已經(jīng)投入，會導(dǎo)致企業(yè)在資金的周轉(zhuǎn)方面呈現(xiàn)出危機，讓項目資金不能夠形成正常的流轉(zhuǎn)狀態(tài)，影響到最終的投資成效。

（二）由于宏觀環(huán)境的改變導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀環(huán)境風(fēng)險主要分為幾個方面，其中包含經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險、市場環(huán)境風(fēng)險、資源環(huán)境風(fēng)險以及政策環(huán)境風(fēng)險。

（1）經(jīng)濟環(huán)境。就國家的發(fā)展以及經(jīng)濟建設(shè)所呈現(xiàn)的周期性來講，在未來的一段時間之內(nèi)，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)都會在國家經(jīng)濟當(dāng)中占據(jù)非常大的比重。它是國民經(jīng)濟發(fā)展最為重要的支柱行業(yè)之一，所以說對經(jīng)濟發(fā)展周期和水平的影響也是比較大的。房地產(chǎn)所呈現(xiàn)周期性的發(fā)展將會對國民經(jīng)濟形成深遠的影響，不過經(jīng)濟周期呈現(xiàn)的波動以及經(jīng)濟環(huán)境所呈現(xiàn)的變化也會給房地產(chǎn)行業(yè)的興衰產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性方面是較為突出的，它跟金融行業(yè)、零售行業(yè)、化工行業(yè)、建筑行業(yè)以及通信行業(yè)等都具有十分密切的聯(lián)系。而這種關(guān)聯(lián)性也讓房地產(chǎn)行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境所呈現(xiàn)變化的影響，特別是在經(jīng)濟環(huán)境不好的時期當(dāng)中，與它具有的關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)所遭受到的經(jīng)濟危機，將會提升房地產(chǎn)企業(yè)形成財務(wù)風(fēng)險的概率。

（2）市場環(huán)境。市場環(huán)境風(fēng)險可以說是房地產(chǎn)商品在進入到市場當(dāng)中之后才會面對的風(fēng)險，由產(chǎn)品進入到交易環(huán)節(jié)時市場的整體狀況，以及企業(yè)所做出的銷售策略對風(fēng)險大小加以決定。隨著我們國家住房改革制度的逐漸完善，購房人員在個性化方面的需求逐漸的呈現(xiàn)了出來，這也就需要企業(yè)針對不同的客戶群體在產(chǎn)品方面進行細致的劃分。而要是企業(yè)所投資和開發(fā)的產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計和項目定位方面欠缺前瞻性，在銷售策略的制定上也不具備創(chuàng)新思維，就非?？赡軐?dǎo)致產(chǎn)品滯銷的情況出現(xiàn)。

（3）資源環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)需要面對在資源環(huán)境方面的風(fēng)險通常是來自于土地。這主要是因為土地是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中一種必不可少的資源，而國家所推行的土地政策、價格、位置以及市場供需關(guān)系等因素都會對房地產(chǎn)企業(yè)形成非常大的影響。因為土地成本可以說是房地產(chǎn)開發(fā)總體成本當(dāng)中最為重要的一個組成部分，占據(jù)的比例較大，不但會影響到企業(yè)收益率以及資金周期律，并且要是企業(yè)不能夠在規(guī)定的期限之內(nèi)對儲備土地加以開發(fā)的話，就會面對百分之二十的土地閑置費，甚至有可能會被無償收回。

（4）政策環(huán)境。該方面的風(fēng)險指的是政府部門為了確保國民經(jīng)濟能夠保持可持續(xù)發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)利用相關(guān)政策來實現(xiàn)宏觀調(diào)控，繼而給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。

（三）內(nèi)部控制不合理導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)

企業(yè)內(nèi)部控制管理工作是決定一個企業(yè)發(fā)展情況最為重要的因素，企業(yè)管理人員應(yīng)該對其加以高度的重視，優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部管理能夠節(jié)約管理成本，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（1）內(nèi)部控制制度不完善。第一，有些房地產(chǎn)企業(yè)只會針對企業(yè)運行過程當(dāng)中的某些環(huán)節(jié)設(shè)置一些相應(yīng)的操作規(guī)則，而相互之間卻無法具備良好的內(nèi)在聯(lián)系，并不能形成較為健全的制度體系。第二，在對內(nèi)部控制制度加以設(shè)置的過程當(dāng)中，并沒有良好的結(jié)合行業(yè)發(fā)展規(guī)律以及管理需求，對內(nèi)控制度加以盲目的構(gòu)建，做不到統(tǒng)籌兼顧，使得內(nèi)控工作只具備制度，而不具備完善的操作流程，使其喪失了實用性以及可操作性。

（2）內(nèi)部控制監(jiān)督不夠到位。針對內(nèi)控工作實施的監(jiān)管也是影響企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險控制質(zhì)量呈現(xiàn)的重要因素。有些企業(yè)雖然制定出了內(nèi)控制度，在工作實踐當(dāng)中也基本能夠按照內(nèi)控程序進行，不過在其相應(yīng)監(jiān)督機制方面卻具有較大的欠缺，讓內(nèi)部控制只是流于形式，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。要是企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門跟審計部門之間沒有分開，會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)審工作受各種利益牽制，繼而很難針對財務(wù)流程實施高效的控制以及約束，對審計監(jiān)督效果形成嚴(yán)重的影響。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)風(fēng)險的控制策略

（一）財務(wù)風(fēng)險控制意識的提升

雖然財務(wù)風(fēng)險將會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和今后的發(fā)展形成巨大的影響，不過因為我國經(jīng)濟長期都處在對房地產(chǎn)業(yè)依靠的模式當(dāng)中，讓很多業(yè)內(nèi)人士覺得只要是我國的經(jīng)濟沒有大波動出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也就不可能面臨大的危機。并且因為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式上都是采用銀行貸款的方式，這也就更讓企業(yè)在面對財務(wù)風(fēng)險的控制方面顯得意識十分淡薄。而不管是房地產(chǎn)企業(yè)能否在將來一直得到國家在政策方面的支持，應(yīng)該說企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險控制的重視都是企業(yè)在未來實現(xiàn)健康發(fā)展的一個最為重要的條件。endprint

（二）提升對資金鏈風(fēng)險的控制

資金鏈風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險當(dāng)中最為重要的內(nèi)容之一，財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)通常都是跟企業(yè)資金鏈風(fēng)險的控制不夠合理相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，所以要是沒有資金持續(xù)的支持，企業(yè)就將會喪失持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。特別是對那些中小型企業(yè)來講，不理性的擴張，亦或是使用了不合理的資金鏈管理策略，都非?？赡軙率蛊髽I(yè)陷入到財務(wù)困境當(dāng)中，投資方面的失誤勢必導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的斷裂，讓企業(yè)迅速崩塌。有許多具有豐富經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商都知道，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在實施資金鏈風(fēng)險控制方面還具備較大的可操作空間，特別是在投資環(huán)節(jié)當(dāng)中資金漣源所呈現(xiàn)的投資可持續(xù)發(fā)展，需要對資金鏈風(fēng)險做出更為全面和細致的掌控。

（三）提升對政策以及市場變化所形成的應(yīng)變能力

市場環(huán)境以及政策出現(xiàn)的變化也會對房地產(chǎn)企業(yè)形成較大的影響。企業(yè)對市場環(huán)境以及政策風(fēng)險加以準(zhǔn)確的掌控，才是企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，繼而獲取良好發(fā)展的重要保障和前提。而就我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況來說，大多數(shù)企業(yè)在應(yīng)對市場環(huán)境變化以及政策變化的時候還有很多問題，這主要是因為我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)長期所經(jīng)受的總體政策變化都具有擴張性以及開放性。而因為2010年國家在對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策做出了調(diào)整，讓許多房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了應(yīng)對不夠的情況。在對市場環(huán)境以及政策變化加以應(yīng)對的過程當(dāng)中，應(yīng)該讓所呈現(xiàn)的變化跟科學(xué)的財務(wù)決策相結(jié)合，利用對企業(yè)內(nèi)部合理資本結(jié)構(gòu)的保持，實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的控制，繼而讓企業(yè)實現(xiàn)更高的經(jīng)濟效益和社會效益。

（四）風(fēng)險預(yù)警以及管理機制的建立和健全

房地產(chǎn)企業(yè)需要將自身狀況跟外部的市場環(huán)境結(jié)合起來，繼而建立并健全企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，從而設(shè)置出符合實際情況的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理機制。應(yīng)該對資金鏈風(fēng)險加以高度的重視，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，能夠維持資金鏈長期安全、穩(wěn)定的運行對房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分關(guān)鍵的。在對資金鏈風(fēng)險加以判斷的過程當(dāng)中，一定要將資金鏈所對應(yīng)的本質(zhì)情況當(dāng)做判斷依據(jù)。對現(xiàn)金流預(yù)算的具體執(zhí)行狀況加以重點的關(guān)注，利用對預(yù)算差異和異常波動的分析，繼而找出資金流鏈條當(dāng)中所出現(xiàn)的各種問題，采用與之相對應(yīng)的解決措施，把有可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險抑制在萌芽中。要是企業(yè)目前所擁有的資金小于預(yù)期收入資金，就說明企業(yè)盈利不足，亦或是過度擴展而導(dǎo)致現(xiàn)金短缺。在這個時候就應(yīng)該積極將差異所形成的原因找出，不能只是簡單的利用資金注入的方法進行解決，要在查明原因之后做出針對性的解決。而且對現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)以及組成的分析，主要是針對經(jīng)營狀態(tài)、融資以及投資占據(jù)現(xiàn)金的比例來確定其是否能否貼合企業(yè)目前的發(fā)展戰(zhàn)略。

三、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天，對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加以良好的分析和處理，具有非常重要的現(xiàn)實意義，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益良好的呈現(xiàn)的基礎(chǔ)和前提。只有切實做好財務(wù)風(fēng)險的控制工作，才能夠更為良好的推動我國房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，繼而為我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長注入源源不斷的動力。endprint