文/程磊 劉建利

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關(guān)于房地產(chǎn)市場失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化探討

文/程磊 劉建利

北京建筑大學(xué)

隨著改革開放事業(yè)的不斷的深化，我國房地產(chǎn)事業(yè)歷經(jīng)30多年迅猛發(fā)展，成為了現(xiàn)代國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對經(jīng)濟增長起了極大的帶動作用。眾所皆知，然而在其繁榮發(fā)展的背后，也隱藏著諸多問題，文章通過房地產(chǎn)市場的概述分析，進一步分析房地產(chǎn)市場失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化主要問題，最后著重給予相應(yīng)的改善對策，構(gòu)建和諧健康的市場秩序。

房地產(chǎn)市場失靈；房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化；信息不對稱；探討

隨著社會不斷發(fā)展日益進步，房地產(chǎn)市場急速發(fā)展，導(dǎo)致市場不夠成熟，存在諸多問題，然而房地產(chǎn)經(jīng)紀嚴重的信息不完備性和信息不對稱性是最為典型的問題，從而影響消費者進行理性的決策，進而引起市場資源不能有效的配置。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失靈。

1 房地產(chǎn)市場概述

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)視角下分析所得，我國房地產(chǎn)市場具體分競爭和壟斷兩種狀況，其中，競爭市場環(huán)境根據(jù)生產(chǎn)出產(chǎn)品的影響程度，將其分為完全競爭市場以及壟斷競爭市場；而壟斷市場同樣也可以將其分為完全壟斷市場以及寡頭壟斷市場。然而，現(xiàn)實和理論存在較多的出入，根據(jù)我國當前的社會情況來看，完全競爭市場僅僅只是一種理論狀態(tài)，難以真正落實，而不完全的競爭市場才是當前市場環(huán)境中普遍存在的，一旦出現(xiàn)市場機制失調(diào)，市場的規(guī)則就會被打破，市場資源出現(xiàn)配置不能平衡實施，引發(fā)市場的紊亂。而我國當前的房地產(chǎn)市場環(huán)境出現(xiàn)的一樣的狀況，房地產(chǎn)市場失靈現(xiàn)象頻發(fā)，引發(fā)我國房地產(chǎn)市場魚龍混雜。目前，從我國各地房地產(chǎn)市場交易情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平仍有待提高，房地產(chǎn)業(yè)的開放程度也比較狹義，從而使得我國房地產(chǎn)投資比重不斷上升，但是實際收益效果卻并不明顯。

2 房地產(chǎn)市場失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化主要問題分析

房地產(chǎn)市場失靈與房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化息息相關(guān)，信息化不對稱是導(dǎo)致市場失靈的重要因素，在市場交易繁雜的過程中，信息了解不充分在市場交易時容易出現(xiàn)地位不同，信息量的各不相同，導(dǎo)致信息不對稱，具體表現(xiàn)以下幾點：

2.1政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱

土地是建房的最根本條件，房地產(chǎn)市場中有關(guān)項目進行過程都離不開土地。我國城市建設(shè)用地都是歸國家所有，然而房地產(chǎn)商的準許卻必須經(jīng)過政府批準，房地產(chǎn)商才能有效的對土地進行使用權(quán)力，政府有相關(guān)的土地行政管理部門對土地資源進行管理，政府代表著國家行駛相應(yīng)權(quán)力。

2.2房地產(chǎn)商與消費者之間的信息不對稱

在房地產(chǎn)市場中，占據(jù)主導(dǎo)地位的是一手房產(chǎn)，主要參與者是開發(fā)商以及消費者。樓盤開發(fā)的主體是房產(chǎn)開發(fā)商，其對樓盤具體程序的過程表現(xiàn)為：前期調(diào)研、工程進行實施過程、市場定位評估、周邊設(shè)施、規(guī)劃情況等信息必須明確。而從消費者的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)的信息特點等不全面，甚至依靠與開發(fā)商才能有所了解，促使在消費交易的過程中極為的被動，甚至有些不良房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的熏陶下，利用信息不對稱情況誤導(dǎo)消費者進行消費，這樣嚴重導(dǎo)致房地產(chǎn)商與消費者之間都存在信息不對稱。

2.3房地產(chǎn)中介機構(gòu)和消費者之間的信息不對稱

房地產(chǎn)中介作為房地產(chǎn)開發(fā)者與消費者之前的溝通橋梁，在這過程中必須承擔(dān)起保證交易安全責(zé)任，房地產(chǎn)中介可以節(jié)約交易時間的同時根據(jù)幫助消費者實現(xiàn)購房需求條件，從中還能恰當?shù)倪M行交易糾紛。目前，房地產(chǎn)機構(gòu)還并不完善，主要表現(xiàn)為：其掌控大量的信息，難免受到經(jīng)濟利益不動搖的，所以在消費者購房過程中出現(xiàn)信息保留或者制造虛假消息，還有從中賺取差價或者變相以租代售等違規(guī)行為，導(dǎo)致消費利益嚴重受損，突出房地產(chǎn)中介機構(gòu)和消費者之間的信息不對稱。

3 房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化改善對策

隨著社會科技突飛猛進，房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然性，以信息技術(shù)為主導(dǎo)地位，更有效的提高房地產(chǎn)市場秩序以及市場經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，需要改善信息不對稱，從而構(gòu)建更高效的信息化技術(shù)，具體改善對策表現(xiàn)。

3.1提高行業(yè)透明度，建立信息搜尋網(wǎng)絡(luò)化

建立信息網(wǎng)絡(luò)化，突出信息技術(shù)的使用價值，以數(shù)字化概括形成信息的集成，減輕人員工作量，通過網(wǎng)絡(luò)搜索需要的信息，從而能夠一覽無遺，從而提高了行業(yè)的透明度，利用信息化技術(shù)發(fā)揮房地產(chǎn)，推廣效益也迅速提高，如消費者可以直接在網(wǎng)絡(luò)上提前充分了解需要的信息以及合適的房源，在開發(fā)前期也可以通過網(wǎng)路詳細了解土地環(huán)境及經(jīng)濟效益，從而作出合理的應(yīng)對計劃及實施方案。

3.2政府充分發(fā)揮作用，建立信息化管理模式

在房地產(chǎn)市場機制中，需要政府充分發(fā)揮作用，強化制度以及法律法規(guī)規(guī)范實施，不斷完善監(jiān)管機制。同時制定安全質(zhì)量以及信息公開政策，構(gòu)建高效可靠的信息化管理模式，以信息技術(shù)整理規(guī)劃，實現(xiàn)科學(xué)化管理，合理的市場調(diào)節(jié)，優(yōu)化配置。通過政府疏導(dǎo)或者政策施壓讓非營利組織在市場管理中實現(xiàn)其價值等，政府的管理下也促進行業(yè)更加公平公正。

3.3提高行業(yè)服務(wù)質(zhì)量，銷售網(wǎng)絡(luò)化

房地產(chǎn)市場與人民生活緊密相連，不僅挺高生活水平，更加體現(xiàn)了穩(wěn)定和諧環(huán)境，房地產(chǎn)市場是圍繞著人服務(wù)的，房地產(chǎn)市場需要高素質(zhì)人員，提高服務(wù)質(zhì)量是當前重要需要條件，道德職業(yè)素養(yǎng)具備有助于信息化誠信度提升，同時銷售網(wǎng)絡(luò)化與之融合，行業(yè)的信譽度逐漸得到了強化，降低了交易風(fēng)險以及保障了雙方的利益，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展秩序。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場失靈主要原因由多方面信息不對稱所導(dǎo)致，嚴重影響市場的正常運作，因此，根據(jù)問題分析，提出有效的改善對策，希望幫助房地產(chǎn)市場解決房地產(chǎn)市場失靈的問題。建立高效的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息化結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)信息化共享，行業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升等健康的行為規(guī)范，從而降低各方面的風(fēng)險問題，減少信息不對稱問題，提高市場效率有效的持續(xù)運轉(zhuǎn)。

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KM201610016014我國創(chuàng)新型房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息共享模式構(gòu)建研究，北京市教委科技計劃一般項目。