程正中+馬冉+馮喆

本文得到了北京高等學校高水平人才交叉培養(yǎng)“實培計劃”大學生科研訓練計劃深化項目的資金支持。

【摘 要】近幾年，中國大中城市的房價不斷上漲，除了需求方面的原因之外，城市建設用地供給也是重要影響因素。本文以中國35個大中城市的建設用地及居住用地數(shù)據(jù)為基礎，通過SPSS軟件分析了城市建設用地占城區(qū)面積的比重，人均建設用地，居住用地占建設用地比重，人均居住用地分別與房價之間的關系。研究發(fā)現(xiàn)城市建設用地與居住用地不論是比重結(jié)構(gòu)還是人均水平與城市房價均顯著正向相關，間接證明了城市土地供給對房價的正面影響作用。

【關鍵詞】建設用地；居住用地；用地占比；人均用地；房價

一、引言

房價是由房地產(chǎn)市場的供給和需求決定的。促使我國房價不斷上漲的因素很多，歸納起來包括居民收入水平提高、人口快速城市化、土地的有限供給、較高的土地價格、較低的房屋持有稅賦、貨幣供給的快速增長、便利的金融支持、房價上漲預期以及由此帶來房地產(chǎn)投機等等。很多學者對土地供給，城市規(guī)模以及土地制度對房價的影響進行解讀和分析，但是很少有人從城市建設用地的角度分析房價上漲的原因，幾乎沒有人探討過建設用地與居住用地與房價之間的關系。由于經(jīng)濟發(fā)展離不開建設用地供給，人們的生活離不開居住用地的供給，所以城市建設用地占比和居住用地占比及其人均規(guī)模直接影響經(jīng)濟增長潛力和人們的居住生活質(zhì)量，理論上說與房價存在直接關系。本文將利用2002—2015年間35個大中城市建設用地和居住用地數(shù)據(jù)以及住房價格等面板數(shù)據(jù)，分析中國35個大中城市的建設用地、居住用地和房價之間的關系，為城市土地供給對房價的影響提供進一步的證據(jù)。

二、中國35個大中城市建設用地及居住用地現(xiàn)狀及特點

2001—2005年，中國的城市面積一直處在波動之中，但是城市建設用地面積的占比卻一直在上升。2005年，國務院出臺房地產(chǎn)調(diào)控八點意見穩(wěn)定房價，大力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應結(jié)構(gòu)。在2005—2006年，中國的城市面積迅速擴大了5倍，然后從2006年至今中國城市面積基本保持不變，但是城市的建設用地面積卻平穩(wěn)增加，城市建設用地面積占城區(qū)面積的百分比持續(xù)增大。城市建設用地指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內(nèi)的居住用地、公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地和綠地。城市建設用地規(guī)模指上述用地之和。

1.各城市建設用地占城市面積比重的平均值差異較大

在35個城市中，從2001—2015年建設用地面積占城市面積比重平均值最低為2%，最高為40%，城市之間的差異很大。從表1可以看出，東部城市建設用地面積占城區(qū)面積比重相對較高，其次是中部城市。而西部城市建設用地占比普遍較低。有些城市建設用地占比受城市的地形地貌影響較大，如石家莊建設用地占比最高，可能由于石家莊位于平原地區(qū)的緣故。而重慶是山城建設用地占比極低。武漢湖泊數(shù)量多，建設用地占比也相對較低。表1：2001- 2015年城市建設用地面積占城市面積的百分比平均值（%）

2.各城市建設用地占城區(qū)面積的比重變化不均。

我們對35個城市建設用地面積占城區(qū)面積的比重做15年的動態(tài)變化分析，可以發(fā)現(xiàn)各城市建設用地占比波動不均。2015年與2001年相比，有些城市建設用地比重增加較多比如鄭州，從12.33%增加到了26.6%；有些城市建設用地比重減少較多，比如杭州和北京，分別從22.7%和27.7%降低到了9.42%和8.86%?？傮w而言，各城市建設用地比重動態(tài)變化沒有顯著的規(guī)律可尋，也不存在明顯的區(qū)域性特征。

3.東部城市人均建設用地面積相對較大

2001—2015年人均建設用地面積的總體上可以分為3個層次：90m2以上，70—90m2以及70m2以下。人均建設用地面積在90m2以上的有8個城市，4個為東部城市，3個是西部城市，只有1個中部城市。西部城市人均建設用地面積較大，基本上屬于相對地廣人稀的區(qū)域性城市。人均建設用地面積在70—90m2之間的以上的有16個城市，其中東部城市有8個，占了一半，中部城市和西部城市各占剩下的一半。人均建設用地面積在70m2以下的有11個城市，其中東部城市有4個，西部城市有4個，中部地區(qū)城市有3個，詳見表2：

4.高房價城市居住用地面積占建設用地面積百分比減小。

根據(jù)居住用地占城市建設用地比重在2001—2015年間的變化情況，我們發(fā)現(xiàn)青島、濟南、北京、深圳、南京、廈門、寧波和上海這些城市的居住用地占建設用地的比重逐年持續(xù)穩(wěn)定減小。昆明、西寧、貴陽、成都這些城市居住用地占城市建設用地的比重逐年增加。也有一些東部城市比如福州、?？凇㈤L春、杭州、沈陽居住用地占比是總體增加的。西安居住用地占比減少幅度最大，2015年相對2001年減少了17.9%，增幅最大的為福州，2015年比2001年增加了15.1%。

5.東部城市人均居住用地面積相對減小，西部城市人均居住用地面積相對增加

人均居住用地面積整體減少的城市有5個，分別是廈門、北京、寧波、西安和上海。其中4個都是東部城市，1個為西部城市。上海減少幅度最大從2001年的人均58.4平方米減少到2015年的43.8平方米，減少了25%。相反，大部分西部城市人均居住用地面積增加較多，比如昆明、銀川、烏魯木齊、成都和呼和浩特人均居住用地面積增長幅度均在15平方米以上，其中昆明增幅最大，從2001年的人均15.9平方米增加為2015年的人均43平方米。endprint

三、中國35個大中城市房價比較及特點分析

從2002—2015年中國35個大中城市14年的房價的平均值來看，首先一個最明顯的特征就是按平均值排序名列前茅的12個城市全部為東部城市，平均值處于中間的大多數(shù)為中部城市，也有少數(shù)的東部城市和西部城市，而排列在最后的多數(shù)為西部城市。由此可見東部城市的房價整體高于中部城市。而中部城市整體房價又高于西部城市，詳見表3：

第二個特征就是，從14年的環(huán)比增長率來看，環(huán)比增長率最高的8個城市全部為東部城市，環(huán)比增長率較高的城市多數(shù)為東部城市，詳見表4：

第三個特征，除呼和浩特外，東部城市變異系數(shù)也比較大，說明東部城市房價的波動幅度也比較大，而房價水平較低的城市房價的變異系數(shù)較小，波動幅度較小。總體而言東部城市變異系數(shù)較大，詳見表5：

對比分析35個城市的建設用地及居住用地數(shù)據(jù)與房價數(shù)據(jù)，我們可以初步發(fā)現(xiàn)，東部城市，房價水平較高的城市人均建設用地面積相對較大，中西部城市人均建設用地面積相對較小。高房價城市居住用地占建設用地的比重逐年減少。一些高房價城市人均居住面積減少，而西部一些城市居住用地人均面積則相對增大。因此我們認為建設用地面積所占比重越大，人均水平越高的城市，房價水平可能越高。居住用地所占比重越小，人均水平越低的城市，房價水平可能越高。

四、實證分析

1.數(shù)據(jù)來源

本文的建設用地及居住用地有關數(shù)據(jù)均來自于2001—2016年《中國城市建設統(tǒng)計年鑒》。建設用地面積占比等于建設用地面積除以城市面積，居住用地面積占比等于城市居住用地面積除以建設用地面積。人均建設用地和人均居住用地面積均通過城市常住人口進行平均，本文的城市房價為住宅平均價格，等于城市某年度的住宅銷售額除以住宅銷售面積，包括現(xiàn)房和期房，數(shù)據(jù)來自于2003—2016年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

2.實證結(jié)果

我們使用spss軟件對35個城市2002—2015年的面板數(shù)據(jù)進行實證分析，首先分析城市建設用地占比對房價的影響以及居住用地占比對房價的影響。再次分析人均建設用地對房價的影響和人均居住用地對城市房價的影響。經(jīng)檢驗宜選用固定效應模型，故在分析時全部選用固定效應模型。由于時間和城市固定效應模型回歸不顯著，使用固定城市效應進行面板數(shù)據(jù)回歸分析，回歸結(jié)果見表6。回歸結(jié)果顯示， R-sq很大，均接近85%，說明擬合程度非常高，能很好的解釋自變量建設用地面積占比、居住用地面積占比以及人均建設用地、人均居住用地與因變量房價之間的關系。從回歸系數(shù)、p值和t值可看出建設用地面積占比、人均建設用地面積與房價之間顯著正相關，回歸系數(shù)為正，說明建設用地面積占比及人均水平越高的城市，房價越高。人均居住用地面積與房價顯著負相關，人均居住用地面積越小的城市，房價越高。居住用地面積占比與房價之間負相關但是顯著性不足。實證結(jié)果基本驗證了前文對數(shù)據(jù)的初步分析。

3.結(jié)果分析

由于經(jīng)濟發(fā)展需要使用建設用地，所以建設用地占比及人均水平高，說明城市經(jīng)濟發(fā)展水平高。城市經(jīng)濟增長速度越快，就越需要更多的建設用地。而經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展速度與較高的房價水平和增長速度相適應，因此建設用地占比與房價正相關。人均建設用地越多說明人均GDP越大，人均獲得的經(jīng)濟增長紅利越多，因此較高的收入水平和和收入增長速度與較高的房價相匹配。居住用地占比代表了多少建設用地用于住宅建設，居住用地占比越低說明居住用地供給越緊張，土地價格越高，自然會反映在住房價格上。人均居住用地面積越小，說明城市人口居住空間緊張或者居住用地開發(fā)強度較高，表明城市人口增長較快，而居住用地增長則跟不上人口數(shù)量增長，導致住房需求過快增長，而居住用地供應不足，拉高的房價。這樣的實證結(jié)果表明，城市地方政府現(xiàn)階段注重經(jīng)濟發(fā)展而忽視民生發(fā)展的政策導向。

五、結(jié)論

土地是經(jīng)濟發(fā)展的最基本要素，建設用地及居住用地是影響房價的重要因素，通過對35個大中城市建設用地和居住用地數(shù)據(jù)和房價數(shù)據(jù)的對比分析，我們發(fā)現(xiàn)建設用地的比重越大，人均建設用地水平越高的城市，房價水平相對較高；居住用地比重降低，人均水平較低的城市往往房價較高。借助SPSS統(tǒng)計軟件，建立35個城市建設用地、居住用地與房價之間的面板數(shù)據(jù)回歸模型進行實證分析，我們發(fā)現(xiàn)城市建設用地占比及人均水平與城市房價正相關，居住用地占比和人均水平與城市房價負相關。即，城市建設用地面積所占城市面積比例越大，城市房價越高；城市人均建設用地面積越大，房價越高。居住用地占建設用地的比例越低，城市房價越高。人均居住用地面積越低，城市房價往往越高。這樣的結(jié)論意味著，要控制房價過快上漲，應該限制城市建設用地的不合理擴張，增加居住用地在城市建設用地中的比重，緩解居住用地供給不足的局面。

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作者簡介：

程正中，男，湖北黃石，碩士，副教授，房地產(chǎn)經(jīng)濟，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟及工程經(jīng)濟教學研究工作。endprint