文/李永,東營(yíng)市國(guó)土資源局東營(yíng)分局不動(dòng)產(chǎn)登記中心

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度顯示了黨中央和國(guó)務(wù)院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重視、決心和努力。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究的歷史演變和契約登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種主要類型的國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了介紹,分析了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn),有政府部門和個(gè)人利益阻力,登記人員知識(shí)結(jié)構(gòu)需要完善更新,登記所需技術(shù)急需發(fā)展完善,沒(méi)有統(tǒng)一的法律法規(guī)依據(jù),登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,登記不規(guī)范,重視管理輕視服務(wù),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)及登記過(guò)錯(cuò)的賠償,甚至不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中工作人員的失職等等方面。闡述了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記遵循服務(wù)第一,快捷使用,循序漸進(jìn)三項(xiàng)原則。

1 研究現(xiàn)狀

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史演變

中世紀(jì)的日耳曼法被追溯為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記的源頭。到18世紀(jì)時(shí)期，日耳曼法規(guī)定的記載保存不動(dòng)產(chǎn)的形式已無(wú)法完全滿足交易需要，隨后逐漸發(fā)展完善成不動(dòng)產(chǎn)所有情況的登記并在法國(guó)等歐洲國(guó)家普及開(kāi)來(lái)。我國(guó)土地管理制度自周朝就形成[2]，隨著1922年北京司法部房地產(chǎn)登記條例的頒布真正的不動(dòng)產(chǎn)登記開(kāi)始，后來(lái)相繼出臺(tái)了《土地法》[3-6]，《土地登記規(guī)則》使不動(dòng)產(chǎn)登記逐漸完善。新中國(guó)于20世紀(jì)50年代初，頒布了《中華人民共和國(guó)土地改革法》，土地證和房產(chǎn)證后開(kāi)始頒布。

1.2 國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度

從國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記情況來(lái)看，主要可分為契約登記制，權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種類型[7]。

1.2.1 契約登記制。起源于法國(guó)，又稱為“法國(guó)登記制”，是指不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)物權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約才發(fā)生效力，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記，不得和第三人相對(duì)抗[8]。除法國(guó)外，西班牙，日本、意大利等國(guó)家采用這種制度。

1.2.2 權(quán)利登記制。也稱“登記生效主義”，是一種非經(jīng)登記不得生效的立法體制，生效時(shí)間自登記時(shí)起開(kāi)始計(jì)算。除德國(guó)外，瑞士等國(guó)也采用契約登記制。

1.2.3 托倫斯登記制。指國(guó)家對(duì)初次登記不強(qiáng)制，但土地權(quán)利一經(jīng)登記，今后土地權(quán)利發(fā)生變更都必須經(jīng)過(guò)登記。采用這種登記制度的國(guó)家主要有澳大利亞、英國(guó)、加拿大等。

2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記難點(diǎn)

從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主要問(wèn)題可以歸納為部門個(gè)人利益、人員素質(zhì)、技術(shù)方面，另外法律、制度、觀念等方面也急需同時(shí)改進(jìn)。

2.1 政府部門和個(gè)人利益的阻力

目前我國(guó)的多部門分散的登記嚴(yán)重制約了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。登記部門有自己的信息系統(tǒng)，登記程序，登記效力，最重要的是他們的既得利益，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及到法律制度，人員安置和各個(gè)部門背后的利益重新洗牌分配問(wèn)題，因此如何統(tǒng)一登記部門是要解決的一個(gè)非常困難的實(shí)際問(wèn)題，是不動(dòng)產(chǎn)登記阻力很大的重要原因。

3 統(tǒng)一登記的原則

3.1 服務(wù)第一

從功能上看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)具備三個(gè)功能：確權(quán)功能、公示功能、管理功能。但長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的意識(shí)是非常薄弱的，“權(quán)力至上”的觀念是根深蒂固的，理解不地產(chǎn)登記管轄的行政行為完全是國(guó)家公共權(quán)力的主觀意圖，過(guò)多地干涉當(dāng)事人。未來(lái)的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》應(yīng)當(dāng)對(duì)登記機(jī)關(guān)的功能作為一個(gè)明確的定位，明確登記的行政管理功能和服務(wù)功能。

3.2 快捷實(shí)用

建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批交易和登記，有關(guān)信息可以在有關(guān)部門依照法律法規(guī)相互共享利用，實(shí)現(xiàn)信息價(jià)值利用最大化，并根據(jù)我國(guó)國(guó)情盡快建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)群眾合法權(quán)益。

4 思考與建議

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的比較重要的制度，是不動(dòng)產(chǎn)立法的核心，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中種種問(wèn)題和困難，當(dāng)前比較緊迫需要解決的主要有幾個(gè)方面。

4.1 簡(jiǎn)政放權(quán)，加強(qiáng)登記人員的培訓(xùn)

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中各部門的阻力主要是不動(dòng)產(chǎn)登記和其隨后產(chǎn)生的各種權(quán)力使一些部門不愿意放手這一職責(zé)，必須簡(jiǎn)政放權(quán)，減少審批權(quán)，使不動(dòng)產(chǎn)登記成為一項(xiàng)服務(wù)職責(zé)，使各部門盡快促成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中人員素質(zhì)以及技術(shù)阻礙只能通過(guò)加強(qiáng)各級(jí)的專業(yè)培訓(xùn)和技術(shù)研發(fā)，提高人員專業(yè)素質(zhì)和登記技術(shù)的適用。

4.2 出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例

日前，國(guó)土資源部2014年5月14日審議并通過(guò)《國(guó)土資源部2014年立法工作計(jì)劃（草案）》，其中明確要求力爭(zhēng)在6月底前將《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（送審稿）》報(bào)出。我國(guó)在2007年之前，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的法律有相互沖突和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問(wèn)題，難以達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。頒布實(shí)施《物權(quán)法》，奠定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需要整合上述法律內(nèi)容，出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。

4.3 統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)

在我國(guó)，目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推進(jìn)的重要困難之一是統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，這也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)。登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一可以為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)提供便利條件?！段餀?quán)法》通過(guò)后，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性和基本原則，我國(guó)的實(shí)際情況和國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，建立以土地為基礎(chǔ)和核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，強(qiáng)化公共服務(wù)職能，淡化行政管理理念。

4.4 法律公證風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)主要目的是保護(hù)公眾的交易安全可信，但由于實(shí)際工作中該對(duì)象上的權(quán)利外觀和標(biāo)的物的分離，往往會(huì)導(dǎo)致權(quán)利的形式和真實(shí)情況不一致?；谶@種情形，因此多數(shù)學(xué)者觀點(diǎn)是為盡量減少或避免這類情況發(fā)生，可考慮將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)與我國(guó)公證部門進(jìn)行對(duì)接，把公證審查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的法定前置程序，從而減輕登記機(jī)關(guān)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際操作中，我國(guó)過(guò)去在房產(chǎn)登記中已經(jīng)部分引入公證機(jī)制。

[1]趙永慧，賈廣葆.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)及實(shí)施路徑[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2014，(3)：80－81.