（山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 泰安 271001）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用分析

林姿辰

（山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 泰安 271001）

在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)業(yè)的快速興起與當(dāng)前的房價高速上漲慢慢變成各級政府及廣大普通老百姓所頭疼的一個問題。最近，國務(wù)院也進(jìn)行了多次抑制房價突然大幅度變化的政策推廣，這些政策的主要內(nèi)容直指快速上漲的房價，如果想要對房價進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)控，就必須做到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。然而伴隨政府拍賣的地價、五金建材等所有房地產(chǎn)開發(fā)所必需的材料和設(shè)施的價格不斷飛漲，房價只有可能呈現(xiàn)出一種只漲不跌的趨勢。然而，雖然房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一派繁榮之景，房地產(chǎn)的使用壽命卻令人堪憂，其中，尤其是置業(yè)投資的房地產(chǎn)業(yè)的建筑使用質(zhì)量，這些建筑的短命會造成投資者的損失。本文利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度從經(jīng)濟(jì)性效用的方向入手以全壽命周期成本的觀點(diǎn)對此進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)效用

一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用概述

效用這個名詞是在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的過程中產(chǎn)生的一個術(shù)語，這個術(shù)語指的是個人在進(jìn)行商品消費(fèi)或者進(jìn)行活動時所獲得的一定的滿足感。而本文所指的經(jīng)濟(jì)性效用的內(nèi)涵是：房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)性能夠給消費(fèi)者所帶來的有利用途與相關(guān)效益。

而在實(shí)際當(dāng)中，一般所稱的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指的是房地產(chǎn)的價格，但是這個價格從廣義上來說，并不僅僅只是代表房屋出售的初始價，而是一個全周期的過程，包含了許許多多的方面，即從整個項目的起始構(gòu)思、策劃和設(shè)計、建造和施工、推廣和營銷、使用和維護(hù)直至被拆除的整個過程中出現(xiàn)的成本費(fèi)用。在此過程中，對于項目的構(gòu)思和策劃、建造和施工以及營銷階段所出現(xiàn)的成本費(fèi)用，這些都是由建筑開發(fā)商來承擔(dān)的，為房地產(chǎn)壽命周期成本中間的第一個層次。當(dāng)這一層次完成之后，就進(jìn)入了第二層次，這一層次是把銷售的價格轉(zhuǎn)化為對其進(jìn)行消費(fèi)的消費(fèi)者購買的成本，另外還要加上一些消費(fèi)者直接承擔(dān)的使用和維護(hù)成本，以上即是所稱的消費(fèi)者的房地產(chǎn)壽命周期成本。之后便是第三層次，第三層次中的消費(fèi)者比較廣義，它認(rèn)為整個社會都是消費(fèi)者，從社會層面的角度來看，房地產(chǎn)壽命周期成本包括建筑商和消費(fèi)者承擔(dān)的整個成本，在這個基礎(chǔ)之上，該周期成本還包括房地產(chǎn)的棄置成本，即構(gòu)成了全壽命周期成本的全部概念。然而，房地產(chǎn)的壽命周期成本并不是所有房地產(chǎn)商用來衡量其給予消費(fèi)者帶來的經(jīng)濟(jì)性效用的標(biāo)準(zhǔn)，他們一般所考慮的是消費(fèi)者使用的年均成本，即是房地產(chǎn)的全壽命周期成本和實(shí)際的使用年限之間的比值。為了嚴(yán)格控制年均的使用成本，保證其降得比較低，也就是全壽命周期的成本在整個房地產(chǎn)全壽命周期內(nèi)的分?jǐn)傔_(dá)到最大，這也就意味著整個房地產(chǎn)要在其有效的使用年限內(nèi)為購買該房產(chǎn)的消費(fèi)者提供足夠多的效用，只有這樣操作，才能讓消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)性效用達(dá)到最高。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)性效用具體分析

目前，在我國房地產(chǎn)市場中，還存在著一個非常普遍的問題，那就是建筑非?！岸堂?，這一點(diǎn)貌似與我國的經(jīng)濟(jì)水平不相符合。有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)表，我國的房地產(chǎn)平均壽命只能達(dá)到30年。下面對房地產(chǎn)壽命的周期的不同層次進(jìn)行大致的分析：

1、在建筑開發(fā)商層面的分析

建筑開發(fā)商對于這個房地產(chǎn)的成本關(guān)注點(diǎn)主要在于其設(shè)計與建造的過程中付出的成本。為了對經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行最大化，建筑開發(fā)商往往會在設(shè)計和施工的時候使用“降本增效”的一些措施。比如說，在設(shè)計的過程中，為了追求高容積率，縮短建筑的間距，造成小戶型房屋無法進(jìn)行再次改造，或者嚴(yán)重阻礙整個房屋的采光與通風(fēng)；有的建設(shè)開發(fā)商在進(jìn)行施工的過程中采用一些質(zhì)量較低的材料，這些在源流上的“成本控制”都會造成建筑的實(shí)際使用壽命降低。

2、在消費(fèi)者層面的分析

對于消費(fèi)者而言，所關(guān)注的不單單是初始時候的買入價格以及后續(xù)的使用，對于維護(hù)的成本也是消費(fèi)者非常關(guān)注的東西。作為一般消費(fèi)者置業(yè)投資的主要對象——房地產(chǎn)項目是一項具有較高耐用性的長期資產(chǎn)，這種投資在未來的消費(fèi)和使用的過程中會被慢慢的耗用。所以，在整個使用過程中都會出現(xiàn)的交互發(fā)生維護(hù)成本是不可忽視的。有一些專家早就發(fā)現(xiàn)并指出，在同緯度的一些地區(qū)中，我國國內(nèi)的住宅能耗是一些發(fā)達(dá)國家的2～4倍；但是我國的住宅衛(wèi)生潔具耗水量極大，甚至高出發(fā)達(dá)國家30%，且廢水循環(huán)利用率只占發(fā)達(dá)國家的四分之一。在我國的房地產(chǎn)投資中，消費(fèi)者不僅僅需要直接為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行高額投資，還要支付著長期的高額運(yùn)營和維持的費(fèi)用。此外，在進(jìn)行綠色節(jié)能技術(shù)應(yīng)用中又會造成成本的增加，這直接造成了消費(fèi)者的年均使用成本的明顯提高，極為不經(jīng)濟(jì)。

3、在社會層面的分析

從社會的視角我們可以看到，房地產(chǎn)的棄置成本對整個環(huán)境和社會會造成很大的負(fù)擔(dān)。據(jù)稱，近幾年全國城鎮(zhèn)拆遷房屋的面積已經(jīng)占到了當(dāng)年的開發(fā)商的商品房竣工面積的近40%。由于一些規(guī)劃設(shè)計上的不合理，造成大拆大建的事情頻繁發(fā)生。大量還“年富力強(qiáng)”的房地產(chǎn)項目被拆除，沒有達(dá)到物盡其用，造成了很大的資源浪費(fèi)，另外還會產(chǎn)生許多難以處理又不得不處理的建筑垃圾。讓這些本來可以避免的建筑垃圾帶來很大的廢棄成本和環(huán)境損害，然而這些棄置的成本最后產(chǎn)生的問題都是由社會這個最大的“消費(fèi)者”來承擔(dān)。

所以可以看出，整個房地產(chǎn)市場上，對于不同的利益主體而言，都有著不同的成本和消費(fèi)觀，所以他們對于整個壽命周期的成本的態(tài)度也是不盡相同的。對于建筑開發(fā)商而言，往往目光短視，為了追求短期效益不擇手段，推動了房地產(chǎn)整個壽命周期成本的提高。而一些消費(fèi)者往往只關(guān)心房地產(chǎn)的初始買價，對于房地產(chǎn)的環(huán)保節(jié)能效果以及運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用往往不是特別關(guān)注。如果從宏觀的成本控制視角來看，可以發(fā)現(xiàn)這些運(yùn)行成本和由整個社會所承擔(dān)的棄置成本都不是他們可以進(jìn)行控制的，都需要立足在宏觀的建筑開發(fā)設(shè)計規(guī)劃。所以，整個房地產(chǎn)的全壽命周期成本不僅是對開發(fā)商成本的計算，更應(yīng)該注重于站在全局的角度統(tǒng)觀整個壽命周期全過程的成本，從源頭上進(jìn)行著手實(shí)施，并進(jìn)行充分透徹的分析，這樣才能對開發(fā)商進(jìn)行先導(dǎo)的、前饋性的控制，特別是在一些使用成本上的控制，這樣就可以避免在后續(xù)的使用過程中出現(xiàn)很多無謂的費(fèi)用。

三、提高房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用的措施

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)壽命

第一點(diǎn)就是要在實(shí)質(zhì)上進(jìn)行房地產(chǎn)壽命的延長。對于房地產(chǎn)的壽命延長不同于在設(shè)計上讓使用年限盡量變長，它的概念涵蓋的范圍非常廣，主要包含了整個建筑從開始建好到整個結(jié)構(gòu)維護(hù)至再也不能使用的整個階段。從這點(diǎn)上來說，如果出現(xiàn)已超過設(shè)計使用年限的建筑并不是說它就不可使用，也不是說如果沒有達(dá)到設(shè)計年限，就可以放心使用。對于一些老舊的建筑要盡量進(jìn)行再生設(shè)計，并進(jìn)行良好的維護(hù)和加固工作，還要進(jìn)行病害的處理，這樣可以延緩其衰老期，讓整個使用年限得到延長。

2、加強(qiáng)成本控制

要從源頭上進(jìn)行全壽命周期成本的控制，樹立一個“強(qiáng)本而節(jié)用”的思想觀念并利用科學(xué)的手段加強(qiáng)地產(chǎn)的使用壽命。在進(jìn)行項目開發(fā)的前期階段就要為以后的使用進(jìn)行全方位的綜合考慮，特別是對于節(jié)能技術(shù)的使用，在進(jìn)行設(shè)計之初就要進(jìn)行充分的考慮，防止在日后進(jìn)行使用的過程中出現(xiàn)一些不必要的能源浪費(fèi)，盡可能對減少維護(hù)運(yùn)行的成本。另外一些節(jié)能建筑在開發(fā)過程中會采用一些新型材料或者是新技術(shù)，這樣操作會帶來一些建造成本的大幅度增加。但是要從宏觀理念上思考，要有“為了省錢而花錢”的思想。國外有很多的研究顯示，如果使用一些新技術(shù)或者是新材料可以讓后期進(jìn)行維護(hù)的投入出現(xiàn)幾何倍數(shù)的減少，雖然表面上增加了一定的建筑成本，但是可以讓后期的壽命周期成本大幅度的降低，并且可以節(jié)約很多的后期管理成本，讓整個全壽命周期的成本大大地降低。另外這些節(jié)能建筑有很多的優(yōu)勢：首先是在當(dāng)今能源的價格出現(xiàn)不斷攀升的情況下，可以讓消費(fèi)者省去一大把能源開支；其次是與傳統(tǒng)建筑項目相比，能為使用者創(chuàng)造一個更為舒適和健康的居住環(huán)境，提高消費(fèi)者的居住品質(zhì)。

3、加強(qiáng)政府調(diào)控政策對于開發(fā)商的監(jiān)督

如果政府的調(diào)控政策想要進(jìn)行有效的實(shí)施，應(yīng)該需要做好以下幾點(diǎn)：第一點(diǎn)是要加強(qiáng)開發(fā)商所披露的信息力度，建立一套完備的房地產(chǎn)信息披露體制，讓開發(fā)商的整個房價成本以及一些銷售的信息可以被強(qiáng)制性地顯示在公眾面前，這樣就可以讓公眾進(jìn)行公開、公正、及時的監(jiān)督。這樣就可以減少或者防止政府與一些房地產(chǎn)商之間由于信息的不對稱造成房價泡沫等情況，所以力爭要做到房地產(chǎn)商對公眾的信息進(jìn)行公開化、透明化；第二點(diǎn)要實(shí)行獨(dú)立的第三方監(jiān)督，通過引入第三方的監(jiān)督和治理實(shí)現(xiàn)公平公正，由于當(dāng)前我國的中央政府遲遲沒有設(shè)立一個獨(dú)立的房產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，更為重要的是房地產(chǎn)的調(diào)控是需要諸多部門共同努力的，而且這些單位之間都存在一些復(fù)雜的調(diào)控政策，所以難以形成合力，不能進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)控，而且每一個地方的調(diào)控側(cè)重點(diǎn)是不同的，也沒有什么政策可以兼顧，故而往往會出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果同預(yù)期存在偏差的情況。

四、結(jié)束語

自從政府提出改革開放以來，中國的房地產(chǎn)事業(yè)如雨后春筍般興起，并逐漸成為了一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。伴隨當(dāng)前房地產(chǎn)事業(yè)的逐步快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在普通市民的生活和工作中產(chǎn)生了一些重要的影響，房地產(chǎn)業(yè)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益和社會影響力與以前相比是不可同日而語的，當(dāng)今社會下，房地產(chǎn)開發(fā)與國民經(jīng)濟(jì)的增長之間已經(jīng)有了密切的關(guān)系，而且這種關(guān)系一直成為近期學(xué)者之間熱議的話題。房地產(chǎn)發(fā)展到今天對于科技的應(yīng)用，可以讓全壽命周期成本降低，國家必須要出臺一些相關(guān)的經(jīng)濟(jì)激勵政策，讓相關(guān)的地產(chǎn)商可以進(jìn)行節(jié)能建筑的開發(fā)建設(shè)。

[1]李祥贊:房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用分析[J]．建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2016 (08):2694．

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（責(zé)任編輯：孫茜茜）