城鎮(zhèn)化進程對房地產(chǎn)價格的影響
——基于山西省數(shù)據(jù)的研究

文/王晨曦 宋兆椿，山西財經(jīng)大學(xué)

1998年7月，我國的城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生重大變革，房地產(chǎn)實現(xiàn)了商品化和貨幣化。同時，城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進，自此后，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)就交織在了一起。伴隨著城鎮(zhèn)化的推進，人們的經(jīng)濟狀況、居住環(huán)境以及生活方式都發(fā)生了深刻變化，從而通過影響房地產(chǎn)的供求狀況對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了作用。為探究城鎮(zhèn)化進程對房價的影響，本文以山西省為研究樣本，以1998年第三季度到2015年第四季度的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)構(gòu)建了VAR模型。通過協(xié)整檢驗及脈沖響應(yīng)分析即可得，短期內(nèi)城鎮(zhèn)化的推進對房價有促進作用，長期中城鎮(zhèn)化的推進對房價有反向抑制作用。

城鎮(zhèn)化進程；房地產(chǎn)價格；VAR模型

1 引言

城鎮(zhèn)化是生產(chǎn)力發(fā)展的結(jié)果，是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。19 98年，中共十五屆三中全會對發(fā)展小城鎮(zhèn)做出明確指示，提出“發(fā)展小城鎮(zhèn)，是帶動農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展的一個大戰(zhàn)略?！蓖辏覈擎?zhèn)住房制度發(fā)生重大變革，國務(wù)院宣布全面停止實物分房，房地產(chǎn)實現(xiàn)商品化和貨幣化。此后，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略不斷深化，市場化的房地產(chǎn)制度也逐步完善，城鎮(zhèn)化的推進和房地產(chǎn)市場的發(fā)展就交織在了一起。

山西省是煤炭資源大省，在煤炭市場的“黃金10年”，山西的房地產(chǎn)市場依仗資源優(yōu)勢飛速發(fā)展，每平米的房價從1350元上漲到3900元，年均漲幅超過10%。而從2013年起，煤炭價格下跌，山西省的城鎮(zhèn)化進程趨緩，房價的年均漲幅也降至7%左右。顯然，除經(jīng)濟大環(huán)境影響外，城鎮(zhèn)化進程對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響。本文基于山西省數(shù)據(jù)構(gòu)建VAR模型對城鎮(zhèn)化進程的房地產(chǎn)價格影響加以分析。

2 實證分析

城鎮(zhèn)化是社會發(fā)展的必然結(jié)果，伴隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，人口流動、經(jīng)濟發(fā)展、土地開發(fā)乃至于人們的生活方式都發(fā)生了深刻變化。這一系列的社會變化對房地產(chǎn)市場形成沖擊，并通過房地產(chǎn)市場的供求變化對房價產(chǎn)生影響。

本文通過構(gòu)建VAR模型進行協(xié)整檢驗和脈沖響應(yīng)分析，從而判斷城鎮(zhèn)化進程的推進對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。

本文選擇城鎮(zhèn)化綜合指標CZH 和商品房價格P作為基礎(chǔ)變量，同時，由于上述二者都是名義量，所以加入消費者物價指數(shù)CPI作為反映價格的因素。因此，VAR模型的變量包括:城鎮(zhèn)化綜合指品房價格和消費者物價指數(shù)。此外，基于1998年是房地產(chǎn)改革的節(jié)點，本文以1997年到2015年的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，利用插值法得到1998年第三季 度到2015年第四季度的數(shù)據(jù)作為樣本空間。相關(guān)數(shù)據(jù)來源于《山西統(tǒng)計年鑒》。

首先，采用ADF法對變量加以平穩(wěn)性檢驗，檢驗結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化進程、商品房價格和消費者物價指數(shù)均不平穩(wěn)，但都服從一階單整。

其次，根據(jù)VAR模型確定最優(yōu)滯后階數(shù)，一般而言，協(xié)整檢驗的最優(yōu)階數(shù)比VAR模型最優(yōu)階數(shù)小1。檢驗結(jié)果顯示，VAR模型的最優(yōu)階數(shù)是2階，故協(xié)整檢驗的最優(yōu)階數(shù)是1階。

再次，確定模型的協(xié)整方程。跡檢驗結(jié)果表明，在5%的顯著性水平上，城鎮(zhèn)化綜合指標CZH、商品房價格P和消費者物價指數(shù)C PI存在長期協(xié)整關(guān)系。標準化后的協(xié)整方程為：

最后，對模型加以脈沖響應(yīng)檢驗。將城鎮(zhèn)化進程(CZH)作為沖擊的變量，房地產(chǎn)價格(p)作為脈沖響應(yīng)變量，通過Eviews可得房地產(chǎn)價格的脈沖響應(yīng)圖。根據(jù)脈沖圖，當城鎮(zhèn)化產(chǎn)生一個標準量的沖擊后，1-6期內(nèi)房地產(chǎn)價格所受影響是正向的，其中，1-2期內(nèi)該影響逐漸增大，2-6期內(nèi)這種影響減弱并趨于0。6期以后，房地產(chǎn)所受影響變?yōu)樨撓?，并?期后保持平穩(wěn)趨勢。這說明，當城鎮(zhèn)化進程受某一外部沖擊后，將會傳遞給房地產(chǎn)價格，短期內(nèi)房價會上升，而長期中，房地產(chǎn)價格有下降趨勢。

3 研究結(jié)論

基于協(xié)整檢驗結(jié)果和VAR模型下的脈沖響應(yīng)分析，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格影響的結(jié)論如下：

（1）就山西省而言，城鎮(zhèn)化進程CZH，房地產(chǎn)價格P和消費者物價指數(shù)CPI均是不平穩(wěn)的一階單整過程，但它們之間存在長期協(xié)整關(guān)系。長期中，城鎮(zhèn)化進程的推進對房價有抑制作用。

（2）城鎮(zhèn)化受外部因素的沖擊，會將沖擊傳遞給房地產(chǎn)價格，短期內(nèi)，城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)價格同向變動，且城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響先增加后減??；長期中，兩者反向變動且一段時間后這種影響出現(xiàn)穩(wěn)定趨勢。

（3）結(jié)合理論分析和實證分析，長期中，地理因素對房地產(chǎn)供給的擴張作用超過了其他因素的影響，從而對房價產(chǎn)生抑制作用；而短期內(nèi)，由于房屋修建時間長的約束，房地產(chǎn)供給量的變化并不大，所以城鎮(zhèn)化進程的推進帶來的有效需求增加會使房價上升。

王晨曦（1992—）男，山西平遙人，山西財經(jīng)大學(xué)2015（金融類）學(xué)術(shù)碩士研究，研究方向：金融理論與政策。

宋兆椿（1993—）男，山西太原人，山西財經(jīng)大學(xué) 2015（金融類）學(xué)術(shù)碩士研究，研究方向：金融投資與風(fēng)險管理。