文/王韻甜，黃山學院經濟管理學院

營改增對房地產企業(yè)影響分析

文/王韻甜，黃山學院經濟管理學院

營業(yè)稅改增值稅的全面推開，將對房地產企業(yè)造成重要影響，這需要房地產企業(yè)要高度重視稅收改革工作，以更好的適應營改增。本文對營改增后房地產企業(yè)進行了分析，首著重分析了營改增對房地產企業(yè)的影響，最后就房地產如何適應營改增、做好稅收籌劃工作提出了一些對策。

營改增；房地產企業(yè)；影響

自2016年5月1日起，營業(yè)稅改增值稅試點全面推廣，這標志著我國“營改增”已經步入新的發(fā)展階段。在我國房地產企業(yè)步入經濟發(fā)展“新常態(tài)”的大背景下，營改增無疑對房地產企業(yè)帶來了重要的影響，會制約房地產企業(yè)的科學、健康、持續(xù)發(fā)展，在這種情況下，研究營改增對房地產企業(yè)稅收的影響以及如何開展稅收籌劃，不僅有利于我國營改增的全面、深入實施，而且對于房地產企業(yè)更好的適應營改增、做好稅收籌劃工作、提高自身的經營與發(fā)展能力具有十分重要的意義和價值。

1 營改增簡介

營改增即營業(yè)稅改征增值稅，是指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)，能有效降低企業(yè)稅負?！盃I改增”改變了市場經濟交往中的價格體系，把營業(yè)稅的“價內稅”變成了增值稅的“價外稅”，形成了增值稅進項和銷項的抵扣關系，這將從深層次上影響到產業(yè)結構的調整及企業(yè)的內部架構。自2011年以來，國家稅務總局、國家財政部聯(lián)合下發(fā)了關于營改增的試點方案，首先在上海實施了營改增試點，行業(yè)主要包括部分現(xiàn)代服務業(yè)以及交通運輸業(yè)，2016年4月30日，國務院發(fā)布了《全面推開營改增試點后調整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案》，明確以2014年為基數(shù)核定中央返還和地方上繳基數(shù)，過渡期暫定2年至3年。2016年5月1日起，營業(yè)稅改征增值稅試點全面推開。

2 營改增對房地產企業(yè)的不利影響

2.1 對房地產企業(yè)落實政策造成影響

目前我國絕大多數(shù)房地產企業(yè)特別是中小房地產企業(yè)在營改增的大背景下，存在著很多不相適應的現(xiàn)象，比如有很多中小房地產企業(yè)的財務管理模式還不適應營改增的需要，特別是一些中小房地產企業(yè)對營改增給企業(yè)帶來的影響缺乏深刻的了解和認識，普遍認為營改增會造成企業(yè)負擔增加。但房地產企業(yè)并沒有認識到，營改增不僅能夠降價企業(yè)負擔，而且也是“倒逼”房地產企業(yè)加強內部管理工作，因而房地產企業(yè)在內部管理模式方面需要進行變革，否則根本無法適應營改增的需要。

2.2 對房地產企業(yè)現(xiàn)金流量造成影響

由于房地產企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，要求房地產企業(yè)必須有充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉。建筑開發(fā)企業(yè)多采用預售制，流轉稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金。營改增后，轉讓無形資產、銷售不動產增值稅稅率為11%。增值稅構成房地產企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出，營改增后，建筑項目的現(xiàn)金流出金額會增大。在開發(fā)階段，進項稅金額將大幅增加，預售階段，銷項稅額大幅增加，綜合影響，前期資金墊付成本加大，后期留抵過多，無法抵扣。從這一點來看，營改增對房地產企業(yè)現(xiàn)金流會產生影響。

2.3 對房地產企業(yè)行業(yè)利潤造成影響

營業(yè)稅屬于價內稅，增值稅屬于價外稅，房地產企業(yè)營改增后，如果在相同的收款現(xiàn)金流入下，房地產企業(yè)報表所列的收入項目必然會減少。而更為重要的是，房地產企業(yè)營改增之后，稅負負擔必然會上升，如按11%征收增值稅，那么融資費用、征地補償費用、城市基礎設施配套費用如果不采取抵扣的方式，就會大大增加房地產企業(yè)的稅負負擔。由于房地產企業(yè)營改增與金融業(yè)有十分密切的關系，因而營改增后，融資成本也將大幅度增加，而融資成本是房地產企業(yè)最為重要的成本之一，房地產企業(yè)的稅率上升到11%，那么就會將其成本轉嫁給房地產企業(yè)，進而使房地產企業(yè)的成本上升，而從目前的金融政策來看，貸款利息進項稅是不允許進行抵扣的，因而房地產企業(yè)的融資成本將大大提高，這會導致其利潤受到更大的影響。

3 房地產企業(yè)解決營改增不利影響的策略

3.1 加強教育培訓，提高業(yè)務人員素質

對于房地產企業(yè)來說，要想更加適應營改增，最為重要的就是要強化業(yè)務人員的教育和培訓，使他們能夠盡快適應增值稅。這需要房地產企業(yè)從自身房地產企業(yè)實際出發(fā)，著眼于更好的適應營改增，加大對報稅人員、財務人員以及相關方面人員的教育和培訓。要從風險應對的角度，針對營改增對房地產企業(yè)業(yè)務流程的影響，對業(yè)務合同的發(fā)票條款、價稅條款等進行學習的研究。房地產企業(yè)還要樹立增值稅“價值鏈”管理理念，將營改增擴大到房地產企業(yè)生產經營活動的各個領域和各個環(huán)節(jié)，提高各方面人員的業(yè)務能力，這樣能夠形成合力，共同做好營改增的應對工作。要建立和完善營改增后的會計研究工作內部組織和管理制度，落實日常開展會計工作的方法、程序，完善營改增后會計工作的獎懲制度，這是企業(yè)適應營改增、提高會計利潤的重要保障。

3.2 著眼降低成本，強化稅收籌劃技巧

只有做好稅收籌劃工作，才能更有效的降低成本、提高效益，在開展稅收籌劃過程中，要把握“減輕稅收”和“防控風險”兩個方面原則，明確房地產企業(yè)稅收籌劃的短期和長期目標：短期目標應該是節(jié)約成本、減少交稅、提高效益為目標；長期目標應該是房地產企業(yè)將稅法融入到房地產企業(yè)各項生產經營活動當中，通過對稅法的全面、深入、系統(tǒng)研究，著力提升稅法意識和納稅觀念，而不是利用我國稅法的制度缺陷進行“避稅”，只有這樣才能使我國房地產企業(yè)提升對稅收籌劃的認識，推動我國房地產企業(yè)稅收籌劃的科學發(fā)展，并形成科學的方法。對房地產企業(yè)的高層管理人員來說，要重視房地產企業(yè)的稅收籌劃工作，而對財務人員而言，首先應做到正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風險。

3.3 建立防范機制，規(guī)避稅收籌劃風險

稅收籌劃必須把握好一定的“度”，所謂過猶不及，因而房地產企業(yè)決策層、領導層特別是管理層，在開展稅收籌劃過程中，必須牢固樹立“風險意識”，通過建立符合稅收籌劃的風險預警機制，保證稅收籌劃的科學化、規(guī)范化和法制化，否則就是陷入偷稅、逃稅、漏稅的邊緣。一是建立信息收集機制，大量收集與房地產企業(yè)生產經營相關的各類稅收政策，通過比較分析，科學制定稅收籌劃方案；二是建立危機預知機制，通過對稅收政策、經營活動等信息的深入分析，當出現(xiàn)稅收籌劃風險時，一定要發(fā)出預警，提前做好應對策略，防患于未然；三是建立風險控制機制，當房地產企業(yè)稅收籌劃存在潛在風險的情況下，采取一定的補救措施，對稅收籌劃風險進行控制，確保不出現(xiàn)違法問題。

4 結論

綜上所述，營改增政策的全面實施，對房地產企業(yè)來說是一把“雙刃劍”，最為重要的影響就是營改增將對房地產企業(yè)的經營活動、現(xiàn)金流量、項目利潤造成巨大的影響。這就需要房地產企業(yè)必須高度重視營改增對自身造成的不利影響，積極探索有效的稅收籌劃策略，提高業(yè)務人員素質、強化稅收籌劃技巧、規(guī)避稅收籌劃風險，使房地產企業(yè)更加適應營改增，真正用好、用足、用活營改增政策降低成本、提高效益。

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