文/丁凌 雪楓 常莎莎 孫芮琴，云南民族大學(xué)管理學(xué)院

我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策研究

文/丁凌 雪楓 常莎莎 孫芮琴，云南民族大學(xué)管理學(xué)院

本文分析目前國內(nèi)房地產(chǎn)的形式和背景，然后就房地產(chǎn)的形式和背景依次闡述房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和特征，從政策、市場、選址等方面，進(jìn)一步分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素。 并且就想在的房地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，提出相關(guān)建議。

房地產(chǎn)；投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

1 研究背景

根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大。2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下。銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有上升，但我們?nèi)匀豢吹?，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢并未改變。2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例并不在少數(shù)，此外，政府首次提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)兼并的條文。而且這一舉措有很多的好處，可以促進(jìn)資源向有優(yōu)勢的企業(yè)聚集，推動(dòng)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)而降低采購和融資的成本，也有利于推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化。為此，政府也許還會(huì)做更多的制度性安排，比如推動(dòng)行業(yè)的兼并進(jìn)一步立法、引導(dǎo)設(shè)立并購基金等等。在這些利好政策的刺激下，2016年的房地產(chǎn)行業(yè)有望繼續(xù)延續(xù)2015年的并購熱潮。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

2.1 政策變化風(fēng)險(xiǎn)

縱觀中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)國家的宏觀政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的影響力是不容小覷的，本著“要致富，跟黨走”的原則，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)組成中的重要一部分，那更是不用多說的。那這些國家宏觀政策一旦發(fā)生變化，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收益跟預(yù)期的收益有所不同。就像近期出臺(tái)的鼓勵(lì)二胎的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是直接的。例如，在一個(gè)家庭中人口的增加，勢必會(huì)對(duì)居住造成一定影響，原本的三口之家原本只需要三居室、而現(xiàn)在則需要四居室甚至是五居室，這就會(huì)改變現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)建筑的趨勢。另外，人口的增加，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求大大加強(qiáng)，由此可以看出，國家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度。

2.2 市場環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)

市場環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)主要指的是市場供求風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)等一系列因素發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所造成的經(jīng)濟(jì)損失。主要包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2.3.1 資金籌措能力風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)占用大量資金并且非常集中，資金占用時(shí)間不僅長而且運(yùn)轉(zhuǎn)速度慢。中國的房地產(chǎn)開發(fā)資金可以分為：國內(nèi)貸款，利用貸款，自籌資金和其他資金來源。在這些資金來源中除去自有資金，其余的資金來源必定會(huì)帶來一定的代價(jià)，而這些代價(jià)就會(huì)是資金的融資成本。

2.3.2 償債能力風(fēng)險(xiǎn)

償債風(fēng)險(xiǎn)顯然是受市場需要所控制的。如果房地產(chǎn)市場處于良好的狀態(tài)，企業(yè)的銷售就會(huì)很好，業(yè)績引導(dǎo)的效益就會(huì)很好，企業(yè)就會(huì)回收資金，從而償還所對(duì)應(yīng)的融資；但是，融資所面對(duì)的另一種可能，也就是風(fēng)險(xiǎn)所對(duì)應(yīng)的可能性，房地產(chǎn)市場不景氣，企業(yè)的銷量不好，從而沒有足夠回收的資金，所帶來的償債能力風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)影響到開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

2.4 項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為一種投資方式，其投資與其他投資有固定的位置、不動(dòng)產(chǎn)和區(qū)位等。如果涉及到一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是有前途的，項(xiàng)目的位置是非常重要的。是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，這樣的一個(gè)環(huán)節(jié)。畢竟，選址的好壞會(huì)直接影響到投資的效益，必須相當(dāng)慎重。

3 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和建議

3.1 加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)

保險(xiǎn)，以減少或補(bǔ)償損失的房地產(chǎn)投資者，以實(shí)現(xiàn)周期的運(yùn)動(dòng)，以確保房地產(chǎn)投資者的利潤是非常重要的。特別是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的可信度，并促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展有積極的作用。房地產(chǎn)投資者時(shí)應(yīng)充分考慮揀選購買保險(xiǎn)的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，房地產(chǎn)投資者需要確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額、風(fēng)險(xiǎn)單元的合理劃分和原創(chuàng)率和選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司，等幾個(gè)因素對(duì)供應(yīng)鏈和銷售渠道，合理轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 通過充分的市場調(diào)查，做出科學(xué)的決策

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)上的調(diào)查問卷和分析供需狀況和趨勢，在盡可能多的細(xì)節(jié)來獲取信息，減少不確定性降到最低，以防止房地產(chǎn)投資過程中處于被動(dòng)狀態(tài)。通過全面市場調(diào)查，從而選擇收益較大的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

3.3 密切關(guān)注國家政策，作出合理的應(yīng)對(duì)

在住宅投資的選擇，應(yīng)該更了解市場信息，把握投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場是一個(gè)市場是高度受政策的影響。因此，密切關(guān)注國家政策尤其重要。深入的了解國家政策趨勢后，充分利用房地產(chǎn)投資決策。主要是更多關(guān)于政府的規(guī)劃，關(guān)注政府傾斜力度打的熱點(diǎn)地區(qū)；第二種是專注于地鐵，輕軌發(fā)展布局和建設(shè)時(shí)間。城市地鐵的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房子的升值潛力是最大的，并且很神奇的。

3.4 優(yōu)化投資組合，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)性

雖然房地產(chǎn)投資活動(dòng)是一個(gè)漫長的周期,高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，盈利能力、資本需求的程度是不同的。投資者可以合理適當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同類型的項(xiàng)目投資，通過投資組合和各種業(yè)務(wù)多樣化，由于不同的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，收入和其他因素。是不同的，那么多可以獲得超過所有的投資組合集中在一個(gè)更穩(wěn)定的收入的一個(gè)項(xiàng)目。固然，全部項(xiàng)目之間的相關(guān)性不太強(qiáng)烈，太強(qiáng)烈的相關(guān)性將不會(huì)削減行動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。計(jì)算整體收入和整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，減少借款的成本，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)降低資本成本借入資金的比例，更對(duì)投資者的吸引力，分擔(dān)危害。

3.5 合理組織融資形式，滾動(dòng)開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要大，必需在特定的方式下籌集資金，用來滿足房地產(chǎn)的融資需求的形式重要有如下幾種：經(jīng)過債務(wù)融資證券的發(fā)行，籌集資金；通過預(yù)售商品房開發(fā)，客戶提高房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金，獲得土地使用權(quán)抵押貸款銀行；從股市融資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇最合適的融資方式，以快速、低成本的資本進(jìn)行融資。

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丁凌(1996-)，女，安徽阜陽人，云南民族大學(xué)管理學(xué)院，2016級(jí)研究生，研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。