1.引言

現(xiàn)階段，中國經(jīng)濟呈現(xiàn)出經(jīng)濟增速放緩、經(jīng)濟結構深度調整和經(jīng)濟發(fā)展方式轉變的新常態(tài)，對商業(yè)銀行信貸風險管理提出新的挑戰(zhàn)。特別是中央經(jīng)濟工作會議將去庫存作為經(jīng)濟結構調整的重要任務以來，商品房價格持續(xù)走高，催生房地產(chǎn)市場泡沫，給整個金融體系特別是商業(yè)銀行帶來不穩(wěn)定因素。而今年一季度末全國各個城市為應對房地產(chǎn)市場過熱相繼出臺的限購政策使得房價跌落的同時，也加劇了商業(yè)銀行個人住房貸款的風險。我國商業(yè)銀行應不斷適應經(jīng)濟環(huán)境的變化，積極應對經(jīng)濟新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強個人住房貸款風險管理，降低個人住房貸款風險，在經(jīng)濟新常態(tài)下穩(wěn)健發(fā)展。

2.個人住房貸款的含義與特點

2.1 商業(yè)銀行個人住房貸款的含義

中國人民銀行將個人住房貸款定義為：借款人由于購買自用普通住房的需要而向貸款人申請的貸款。同時貸款人在發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款是指農(nóng)業(yè)銀行向自然人發(fā)放的用于購買國有土地上的住房，并以購房設定抵押的貸款。

2.2 商業(yè)銀行個人住房貸款的特點

與其他個人貸款不同，商業(yè)銀行個人住房貸款主要有以下特點：

第一，貸款額度較高。隨著房屋價格的走高，以房產(chǎn)作為抵押物的個人住房貸款的額度一般在幾十萬到幾百萬不等，明顯高于其他個人貸款額度。

第二，貸款期限長，還款周期短。個人住房貸款期限根據(jù)借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達30年。其還款形式為按月還款的償還方式。

第三，貸款對象、貸款用途與抵押物單一。個人住房貸款的貸款對象是自然人，貸款只可用于購買自用住房，其抵押物是所購買的住房本身。

第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個人消費貸款，申請人數(shù)量較多，涉及申請人基本信息和信用信息、貸款數(shù)量和年限信息、還款信息等，對商業(yè)銀行信息處理能力提出較高要求。

3.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析

由于商業(yè)銀行個人住房貸款具有上述特征，其風險也呈現(xiàn)出隱蔽性、系統(tǒng)性、對政策的敏感性等特征。本文從銀行、借款人和市場三個角度，對個人住房貸款的風險進行分析。

3.1 商業(yè)銀行內部因素產(chǎn)生的風險

(1)操作風險。操作風險是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。商業(yè)銀行人住房貸款風險是由銀行內部人員違規(guī)辦理業(yè)務、設計不當?shù)娘L險控制體系、信息處理系統(tǒng)失靈以及欺詐等引起的潛在損失的可能。個人住房貸款在貸款調查、審批、發(fā)放和貸后追蹤環(huán)節(jié)均有不同程度的操作失職現(xiàn)象。

(2)制度缺陷。個人住房貸款的發(fā)放往往依據(jù)個人征信報告、收入證明和銀行流水等信息對借款人作出評價，缺乏有效的個人信用評估體系，無法識別借款人的長期經(jīng)濟狀況和潛在信用風險，使銀行處于信息劣勢。

(3)流動性和銀行擠兌風險。隨著房貸業(yè)務的迅猛發(fā)展，個人住房貸款規(guī)模迅速擴大，造成銀行資金運用的長期化和來源的短期化期限錯配問題嚴重。銀行資金流動性受到限制，容易造成流動性風險，同時也為銀行擠兌埋下隱患。

(4)抵押物風險。當個人住房貸款的借款人出現(xiàn)違約，銀行將處置其抵押物以減少損失。抵押物風險主要有抵押物價格風險和抵押物處置風險。當?shù)盅何飪r格下降，不足以償還貸款時會產(chǎn)生抵押物價格風險。而當處置耗費成本過高或房地產(chǎn)二級市場不完善導致抵押物拍賣價格偏低，不足以償還貸款時則會產(chǎn)生抵押物處置風險。

3.2 信用風險

信用風險又稱違約風險，是指交易對手未能履行契約中所約定的義務而造成損失的風險。第一，我國信用體系不完善，銀行不能全面了解借款人信息的真實性，導致銀行向一些劣質客戶發(fā)放貸款，易造成信用風險的發(fā)生。第二，目前互聯(lián)網(wǎng)金融、擔保公司和中介機構發(fā)展迅猛，相關管理滯后，借款人通過上述途徑籌借“假首付”，冒充合格的借款人，容易引發(fā)違約風險。第三，借款人利用銀行管理漏洞，編造借款用途，以購房的名義套取銀行個人住房貸款另做他用，這種“假按揭”的現(xiàn)象給商業(yè)銀行帶來信用風險隱患。

3.3 市場風險

(1)利率風險。一方面，隨著我國利率市場化速度加快，各個銀行個人住房貸款利率呈現(xiàn)非同質變化態(tài)勢，成本較高的銀行會調高房貸利率，信息的不對稱將引發(fā)逆向選擇問題，引致高風險借款者的加入，增加銀行房貸的風險。另一方面，由于個人房貸期限較長，當利率處于上升期且借款人預期未來利率仍將升高時，會選擇提前還款來規(guī)避損失，利率的波動增加了借款人的違約風險。

(2)房地產(chǎn)市場風險。當房價下跌，剩余貸款本息額大于所購買的房產(chǎn)價值時，借款人選擇主動棄房的可能性增加，導致銀行貸款無法收回，形成銀行不良資產(chǎn)。目前，為防止房價進一步增長，國家和地方政府相繼出臺了一系列政策，通過限購、提高首付比例、降杠桿等方式對房地產(chǎn)市場進行調控。2016年，天津市也陸續(xù)出臺“9·30”“11·28”“3·30”限購政策，促使住房回歸其作為消費品的居住屬性，抑制其作為投資品的資產(chǎn)屬性。在政策調控下，天津房地產(chǎn)市場降溫明顯，銀行個人貸款政策趨緊。

4.我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范

商業(yè)銀行個人住房貸款風險影響大，范圍廣，不僅影響著銀行經(jīng)營的優(yōu)劣，更影響著整個金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的命脈。因此，必須加強個人房貸風險管理，做好風險防范。

4.1 嚴把按揭樓盤準入關

當前市場環(huán)境下，各大銀行收緊銀根、控制額度、審慎批貸，開發(fā)商及購房客戶貸款審批更為嚴格，企業(yè)回款速度放緩；受環(huán)境治理的影響，政府往往在冬季出臺停工令，拉長了開發(fā)商回款周期，資金壓力增大，這都考驗了開發(fā)商的綜合實力。大型開發(fā)商制度規(guī)范、資金實力雄厚、員工管理嚴格，能正面應對房地產(chǎn)市場降溫，而小型開發(fā)商則可能面臨資金鏈斷裂、樓盤爛尾的困境，從而可能出現(xiàn)大規(guī)模一手樓假按揭情況，危及信貸安全。因此，一手房嚴把按揭樓盤準入關，關注企業(yè)辦證進度及資金狀況，深入調查關系人貸款。二手房要優(yōu)選大型中介推薦的業(yè)務，大型中介制度規(guī)范、員工管理嚴格、業(yè)務量較多，能利用集體智慧及資金實力正面應對房地產(chǎn)市場。

4.2 注重貸款客戶真實性調查

2015年以來，天津房地產(chǎn)市場快速升溫，房產(chǎn)價值幾近翻倍，這無疑刺激了個人客戶將住房作為投資性資產(chǎn)的熱情。雖然現(xiàn)在國家政策限制了個人客戶購房資格，但不斷涌現(xiàn)的地王，堅定了客戶對未來房地產(chǎn)回溫走高的信心，因此依舊可能存在個人客戶通過虛假借款主體、虛假婚姻狀況、虛假工作、虛假收入、虛假自有資金支付首付等情況來獲取銀行貸款。因此，客戶經(jīng)理必須與借款人進行面談，核驗借款人證明資料、購買行為真實性、工作情況等，并通過電話核實、上門調查、征信查詢、企查查等手段進一步核實借款人提供資料的真實性，確保真實購買行為，保證第一還款來源的穩(wěn)定性。

4.3 關注周圍樓盤價格波動

當前市場環(huán)境下，樓盤價格大部分維持穩(wěn)定，不排除降價的可能。應關注周圍樓盤價格波動情況，尤其是偏遠地區(qū)的樓盤，對周圍降價現(xiàn)象較多的樓盤，要提前采取措施，提高該樓盤客戶貸款首付成數(shù)，避免抵押物價值降低造成我行第二還款來源價值不足。

4.4 嚴格做好貸后管理工作

嚴格按照貸后管理工作要求，開展貸后檢查、處置風險信號、了解樓盤辦證進度、逾期催收清收、檔案管理等工作，遵循“全面覆蓋、突出重點、分類管理、明確職責、快速處置”的原則，識別、化解風險，保障我行個人信貸資金安全。

5.結語

在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險管理面臨新的挑戰(zhàn)，商業(yè)銀行應提高風險防范意識，提高風險識別能力，加強風險防控能力，使企業(yè)最大程度地規(guī)避風險，穩(wěn)健經(jīng)營。

(中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司天津南開支行，天津 300100)

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